2014年别墅市场分化： 入门门槛或上千万

 　　受到供应量减少的影响，2013年的北京别墅市场，出现了量价齐升的局面，其中尤其以地段优异的高端别墅和性价比突出的改善型别墅表现最为突出，如龙湖好望山，不仅跻身成交套数、金额、面积TOP10，住建委的统计数据显示，好望山成交221套，成交面积达到了5.83万平米。那么2014年的别墅市场又会出现怎样的趋势?2月25日，北京市房协秘书长陈志、亚豪机构市场总监郭毅、伟业顾问拓展总监张思翼、龙湖好望山项目营销负责人王芳和京华时报房地产事业部副主任邱旸一起，“论道·2014北京别墅趋势”。与会业内人士均认为，2014年，别墅市场将加速分化，只有真正高品质的高端别墅和性价比突出的改善型别墅才能保持优异的业绩。

　　□郭毅

　　(亚豪机构市场总监)

　　2013年别墅量价齐升

　　2013年别墅市场的增长，首先是连续多年供应下滑的局面导致，去年别墅市场的供应量全年2000套左右，但是去年消化量是3000套，去年的整体别墅市场供应是短缺的。别墅市场供应不足，需求这块自然有所复苏。另外由于供应不足，也造成了别墅市场价格水涨船高。2013年，北京别墅成交均价同比上涨18.1%，相比2009年前，单价则上涨了一万多，涨幅也在66%。因为供应有缺口，房价有上涨的趋势，使得别墅产品对于居住品质的追求之外，也让购房者对它的增值性、抗跌性有了一定的需求，因此催生了整个别墅销量的增长。

　　2014年别墅市场应该会出现两极分化的现象，一方面是低密度的联排叠拼市场空间会增加，另外顶级的高端别墅，孙河这个板块，亦庄板块，将来都会是顶级别墅的主力供应区。顶级的高端别墅未来也会是占据市场的重要的关注点。

　　□陈志

　　(北京市房协秘书长)

　　单价高不代表高端

　　我同意别墅市场的二元两分的趋势，但是还需要再细分。我们得细究什么样的产品才算高端产品，不能简单说价格高了，产品就高端了。如果一个项目，单价20万/平方米，200平方米就4000万，价格绝对够高了，但这是不是符合市场需求?想花4000万买房的人需要什么样的产品?愿意花4000万买200平方米房子的人又需要显示什么样的特性或者品位?顶端的消费可能更多是炫耀式的，所以高端产品要在特殊的时间对特定的人群，用特殊的方式做特殊的推销，必须要是精准的。

　　但另一方面一些产品并不需要完全高端化，如好望山这样的产品，单价两三万之间，属于改善型产品，总价在600万到800万之间，可以改变购买者的生活状态，提高生活品质，很有市场。我觉得这类产品在今年的市场中表现会比较好。

　　□张思翼

　　(伟业顾问拓展总监)

　　别墅入门门槛或上千万

　　从北京的市场来看别墅的大趋势，我们还是比较乐观的。从供应和需求的两个要素来看，2014年的供应依然不太乐观，但需求还是相对比较旺的，毕竟延续了2013年整体的上升趋势，因此，我们判断别墅市场应该还是有上升空间的。至于售价，我们判断改善型别墅的售价定位在600万到800万之间，相对保守一些，毕竟从现在的在售项目和我们做的需求调研客户定位来讲，都是定位在1000万左右。好望山这样的产品价格上优势明显。

　　在北京市场，别墅肯定是一个稀缺资源，目前北京低容积率的产品供应较少，所以我们认为目前在售的别墅类产品还是以存量市场为主，价格只能是越来越贵。从居住的角度来讲，别墅的环境、密度都是明显优于城市公寓的，因此别墅的市场只能是越来越好，不会受到政策或者另外宏观市场太大波动的影响。

　　□王芳

　　(龙湖好望山项目营销负责人)

　　最稀缺的是居住氛围

　　我个人觉得别墅市场真正稀缺的不是产品的细节，更多还是社区成熟度、社区氛围和别墅区大量的业主入住以后形成的共同文化圈和价值观的认同。在这些方面，好望山在北京别墅市场是独一无二的，北京的市场有的是高端产品，但是真正形成醇熟豪宅社区氛围的则十分稀缺，好望山这个项目从盘子大小和成熟度来讲，都有很好的基础，加上真正洋溢着的生活氛围，才是最打动人的地方。

　　别墅是龙湖的核心竞争力，今年龙湖地产在北京别墅市场的产品线十分丰富，从改善型别墅到顶级别墅，均有充足的产品链。