专家：政策跟地方政府的调控及利益双身份矛盾

　　以下是文字实录：

　　感谢主办方的邀请，简单的交流几点关于调控政策的观察。国五条从政策的逻辑上，政策的思路和方向上和之前的国十条都是一脉相承的，但是从力度和政策的份量，以及政策的严厉程度上，显然是过去调控政策的升级版。如果从一些城市的地方版来看，特别像北京版的19条细则，显然是过去多年房产调控的政策集成，是一个大的汇总。为什么说是升级版，多方面都有体现，大家知道国五条之前，尽管四五个城市出台限购，但这是各地的动作，没有全国版的规定动作，在范围上有所扩大，这是限购的升级。限贷的升级，现在很多城市对于过去房贷六成上调到七层，得到进一步提升。税收升级，大家知道过去的税收手段是调控的基本手段，但是税收在过去的多年调控当中一直扮演配角，是辅助性的角色。这次不同，个税新政成为国五条当中最受关注，引来普遍质疑的手段。这次个税新政成为力度最强的调控手段，税收手段明显升级。对于地方的问责，和过去表述的措施、要求也有升级，在问责方面有所升级，从中央层面的要求以及相关的五条也好，六条也好，内容上、要求上、力度上显然是升级版。

　　我想，从2月份到今天已经两个多月，短期的效应在政策真空期，市场成交量的递增，到地方细则陆续出台之后，市场的趋软，可以看出，政策的降温效应已经有所显现。但是我想我们需要关注的，国五条刚才说了，之前的多年调控在政策的大思路上是一脉相承的，实际上是过去调控当中或政策组合当中存在的问题，在国五条当中也表现得同样明显。这些所谓的问题主要体现在几个方面，前面几位专家也提到，第一个明显的体现是行政调控的收窄，尤其是我们看到一些重点城市在调控当中行政手段的运用，应该说大大地升级。或者说行政色彩明显升格了。在限价上，在预售制度的从严方面，包括未来在土地出让环节也会进一步提升行政色彩。由此给我们带来一个很简单的问题，也是前面张会长提出的，我们未来的住房市场政策方向，市场发展的方向到底是因循过去的市场化的方向还是趋势化的方向?在调控当中，行政手段的运用应该说，刚才嘉宾提到的力度上无以复加。双轨制的目标还要继续，双体系的目标还要继续推进它。我觉得在这里面应该是非常基础性的方向。现行的行政调控的住房要持续多长时间?这是一个很基本的问题。

　　在地方细则的落地当中，少数城市出现的一种倾向是，在中央版的基础上进一步升级，进一步体现行政调控色彩。另一方面弱化的表现，目前来看，出台地方细则的城市，因为不少地方是在中央原有要求的基础上，不是平稳的传递，地方、省级政府，有的是城市政府力度明显减弱了，或重权之下轻轻落地了，有些是标题式的细则，有些是微博版的细则，大家都看到了。一方面我们参照进一步强化，大量的还是弱化，带来的问题就是如何落地，如何执行，落地难，无从执行。地方政府在调控当中显而易见，中央是政策的制定主体，地方政府的环节是执行主体，在地方的调控当中是最关紧的角色，不能会略的一个特征，地方政策同时也是利益主体，在这当中，我想中央和地方两级政府之间在调控当中的不同政策诉求，在不同的博弈关系里，政策效应的显现是一个非常基础的矛盾或因素。

　　在国五条当中存在的困惑或问题是一种政策数据的短期化倾向，比较多的关注于直观的、表层的调控效果，尤其是治标和治本的问题，我想跟多的是治标，治本的问题尽管有所涉及，但是在调控手段上、政策组合上显然是有相当明显的表现。所以制度化的推进明显滞后，在国五条里有特殊的表现。一方面我们要看到国五条和之前相比这种升级版的特征，同时我觉得目前存在的或后续的落地难的问题，行政难的问题以及注重短期、忽略长期的问题同样明显。

　　从政策层面来讲，我们对于后续的政策实施，以及可能对市场带来的影响有几个因素是需要我们格外关注的。首先是政策的负面影响，在这当中，大家都有所理解，我想不用特别展开来提了，特别是在个税政策上，是20%的个税，既是这一轮调控中重磅的手段，同时也是引发多方争议和引发批评之声的源头。这项政策本身背后可能蕴含的或所带来的一些负面效果，我想我们都可以要有逐个地估计。

　　我们还需要格外关注市场的无形之手或市场因素。政府的政策调整，隐形之手，大家比较容易地判断它的影响。实际上最近几年来，国十条市场的表现，让我们可以看到，特别是住房市场的本身，内在的市场机制、市场力量同样表现得特别明显，无论是房地产行业还是房地产企业，面对政策的调控，在逐步形成自我消耗、自我调整的机制，这种机制确保市场，王主任提到的总体上保持平稳，这是一个基本前提。企业对于政策的逐步吸引能力，行业对于目标政策体系的自我消化、自我调整能力，我觉得让我们看到从各项指标上，市场、房价涨幅趋缓，成交量仍然保持在相当的规模，我觉得这是背后的市场因素，不能忽略。

　　还有一个因素我们要格外关注，就是非行业的或行业外部的因素，这里面最主要的是宏观经济相关的政策调整，特别是货币政策或信贷政策。在去年市场由冷到热，这之间的转换很大程度上和货币的微调、信贷政策的调整有很大的关系。我想影响行业政策的诸多因素当中，非房地产行业的外围因素，我们也需要给予应有的逐步关注。时间关系，我就和大家交流这么多。