销售人员讲述杭州楼盘降价幕后：资金链可能断了

　　 马年杭州楼市纷纷降价，影响波及至二手房市场，二手房交易量惨淡。什么导致了开发商纷纷降价清盘？杭州楼市的集体降温又会给整体经济带来哪些影响？作为一个二线城市，杭州的房价起伏在很大程度上能反应出全国二线城市的情况。今年2月18日，杭州马年首个开市楼盘德信北海公园特惠促销，均价从每平米人民币18000元降至15800元，降价近两成。第二天，仅一街之隔的天鸿香榭里，开盘就直降三成，每平米单价剧降6000元，一些房产贬值的业主，冲动之下直接砸了售楼处。有分析认为，这预示着楼市有可能打开了下行通道。那么，杭州楼市究竟是个别楼盘降价，还是整体显露疲态呢？它对于全国的楼市来说，又意味着什么呢？央视财经《经济半小时》记者到杭州进行了调查。

　　 开发商尾盘促销为低价购新地，清盘行为引发杭州楼市降价蝴蝶效应

　　 2014年2月18日晚间，德信北海公园宣布降价清盘，价格每平米直降近4000元。一石击起千层浪。作为浙江房地产最为坚挺的区域，这样的降价不仅让业界充满了猜测，也让更多的购房人感觉一阵寒意。时隔一个多月之后，央视财经《经济半小时》记者来到了身处降价风波中心的德信置业。营销总监杜盛对此的解释是，这是尾盘促销，是为了尽快清盘。

　　 浙江德信置业有限公司营销管理总监杜盛：我们把尾盘拿出来做了一个清盘的行为，目的是希望这个单项目的销售能够在最短时间内快速的去化，能够快速回笼(资金)，然后进而说，在整个高周转销售纬度里面能够实现快速，从这个方面来说，我们恰恰是把北海公园做了一个尾盘清盘。

　　 北海公园的促销立杆见影，在接下来的三天里，208套房源收到超过400组认筹。

　　 浙江德信置业有限公司营销管理总监杜盛：两百套左右的房源量，然后我们给了一个相对比较务实的销售策略，我们叫清盘特惠价，一万五千八百元整。

　　 杜盛告诉记者，他们以特惠价促销北海公园的根本动机，其实是为了拿到更多低成本的项目地块。

　　 浙江德信置业有限公司营销管理总监杜盛：所以恰恰是在我们发布这个德信北海公园清盘这个动作的当天，同一天我们也是在杭州的主城区里边，拿到了一块比较优质的土地。

　　 就在降价的同一天， 德信拿下了钱江新城金融板块章家坝地块，这被公司视为是性价比极高的一个地块项目。

　　 浙江德信置业有限公司营销管理总监杜盛：我们是一万两千多的楼面地价，在杭州比较核心的板块里面拿到的，而且是底价拿到的，所以说从这个角度来说，从拿地角度来说，也非常不错。

　　 央视财经记者：一万两千多的这个底价是吗？

　　 杜盛：嗯，楼面地价的底价。

　　 记者：那么拿了多少面积？

　　 杜盛：一共是，数据我再核一下，应该是十几万方。

　　 杭州马年首个开市楼盘德信北海公园特惠促销，降价近两成

　　 杜盛解释，连德信公司自己也没有想到，德信北海公园这个仅有12幢高层公寓楼的项目的降价，却在无意中引发了杭州楼市的蝴蝶效应，也引发了人们对开发商面临资金链可能断流的质疑。

　　 记者：之前有人质疑你们，当时这个动作是因为资金链条出了问题？

　　 浙江德信置业有限公司营销管理总监杜盛：谣言会很多，很客观地说一下，都不真实，可能会做了很多嫁接的动作。说实话，比方说讲的一个很多方面，他会把某一个项目的这个资金，会引申或者是包装成另外一个项目，从我们企业本身来说，应该说跟资金没有任何问题。

　　 尽管杜盛一再强调降价清盘只是一个促销策略，但是，在杭州楼市在成交量趋缓的背景下，马年开年就降价的的措施，还是引发了一系列降价风波。在德信率先降价后，仅一街之隔的天鸿香榭里马上跟进宣布降至11800元/平方米。天鸿香榭里老业主得知降价消息后，立刻来到售楼处抗议。21日，天鸿香榭里售楼处沙盘被砸，样板房被迫关闭，数十名保安和特警在售楼处现场维护秩序。一周过去了，这里降价促销的楼盘能像德信的北海公园项目一样售罄吗？周末的下午，央视财经《经济半小时》记者再次来到天鸿香榭里的售楼处。几乎没有看到购房者的身影。楼盘的销售人员看到有人光顾，立刻热情地迎了上来。但一谈及降价的原因，销售人员多少有些闪烁其辞。

　　 新盘降价，天鸿香榭里老业主怒砸售楼处

　　 记者：为什么你们降价呢？

　　 销售人员：其实是这样的，第一个我们也蛮长时间了，快速销售从来没有过。第二个我们老板要拿一块地，资金要快速回收。

　　 在与这位销售的交谈中，记者了解到，因为资金链紧张，他们必须尽快减少库存，周转资金减价销售。但当记者问到还有无降价房时，他却这样回复。

　　 销售人员：一万一千多的话，现在成本价，老板可能一套、有两套是这样的广告宣传。

　　 记者：现在平均的价位是多少？

　　 销售人员：中间一万三千八，折后价。边块要一万四千九。

　　 记者注意到，天鸿香榭里每平方米一万一千多的所谓降价，更像是个宣传噱头，甚至就连13800元/平方米的价格，也只是能买两边临路的4号楼中间套的均价，而且都是尾盘销售。在打出降价牌一个多月的时间里，依然有余房没有卖完，这样的销售，让开发企业倍感压力。

　　 销售人员：这已经是底线了，不会再降了，再降成本就没有了，说实话我们七千多的地价，你再算建筑成本三千多，财务成本五百多，一万一千多的成本价，然后政府不可能让你开发商就要用这个价格，不然我就不干了。

　　 当记者走出楼盘之后，一个销售人员向记者讲述了天鸿香榭里降价的幕后原因，并声称，自二月份降价以来，他们的日子越来越难过。

　　 销售人员：就是要买地，买不了，资金链可能就断了。

　　 销售人员：这个房地产真的日子不好过。

　　 记者：为什么这么解释呢？

　　 销售人员：买房的人要求比较高，然后我们有时候接待客户要求也比较多。带他们去看，看了有一些不满意，然后就换楼盘，我们整个工作量就十几个小时吧！

　　 节目中我们都看到了，浙江天鸿房地产公司的香榭里项目至今没有售罄，而率先打响马年降价第一枪的德信公司告诉央视财经《经济半小时》记者，降价的目的，就是为了购买更多地块，清空库存。虽说开发商的态度看上去也还淡定，但是，我们依然能从房开商的大幅降价中感受到了市场的变化。在随后的调查中记者发现，更多的楼盘虽然没有直接降价，但各种打折促销却在暗中涌动。