三因素促地方“限购令”频松绑

　　限购政策，始于2010年，和限贷政策一起，被视作抑制投资投机性需求的调控利器。作为强有力的行政手段，政策效果最直接。一系列来自权威部门的信息显示，实施限购政策的城市，投资投机性购房得到明显遏制。

　　然而，限购犹如一柄双刃剑，在压制不合理需求的同时，部分改善性需求也“躺着中枪”。于是，在实行了三年之后，楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。

　　缘何地方政府会坐不住?笔者认为，究其原因，主要体现在三方面。

　　首先，是房地产市场下行，这也是最直接的原因。

　　国家统计局发布的数据显示，6月份，70个大中城市的房价中有55个环比下降，而4月份，这个数字还只有8个，房价涨幅降温已成趋势。同时，数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%;商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。

　　在这种情况下，一些城市频频尝试突破限购的限制。

　　事实上，在政策层面，松绑的窗口在今年的政府工作报告中已经打开。报告明确提出我国未来的房地产政策思路为“针对不同城市情况分类调控”，也令今年的政府工作报告成为十年来通篇未提房价调控的一篇。

　　其实，自“分类调控”出台之后，二三线城市的动作最大。不少开发商采取降价跑量，以保证上半年业绩，这就对政府的决策产生了很大影响。同时，由于购房者入市热情不高，这就让地方政府在担心之余松绑了“限购令”，其目的就是为了能够刺激购房者积极入市。

　　其次，缘于地方政府对于土地财政的依赖越来越重。

　　不妨先来看一组财政部发布的数据。地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年又猛增至3.9万亿元。对此，财政部给出的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。

　　我们看到，今年以来，受房地产交易量大幅度下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，这种局面已经影响了地方土地财政收入。于是，地方政府只能继续在卖地生财上大做文章。由此，地方政府松绑或是取消限购也就不难理解了。

　　再次，为了去库存，倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。

　　以呼和浩特市为例，该市房地产开发监督管理处处长冀罕钢曾对媒体回应称，根据国家关于房地产市场实行分类指导和加快城镇化进程的要求，各地应按实际情况，对房地产市场作出政策引导。如今呼和浩特的房地产市场，已进入理性发展状态，不会出现抢购和炒作房价的问题。为此，顺应市场需求，及时进行了政策引导。

　　但是实际情况呢?上海易居房地产研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中，排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。换言之，呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。

　　由此，一些城市为了去库存，倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。

　　在实行三年之后，限购政策是否会真正退出历史舞台，我们尚不能下定论。而当下不少地方政府或明或暗地放松“限购令”，这或许符合中央提出的“分类调控”的大思路，但是，取消“限购令”是否能扭转市场预期，逆转市场供需状况，有待观察。