北京新普宅标准落地 五环内门槛提高至468万

　　这一政策启动于房地产调控松动之际，或将促进行业销售回暖。但有分析机构认为，房地产企业去库存的压力仍然存在。

　　新标准扩大覆盖面

　　《通知》规定的新价格，以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准，根据区域调整系数确定，区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。

　　这意味着，普通住宅认定根据环线、房屋总价和房屋单价划分，五环内总价不超过468万元，单价不超过39600元/平方米，二者满足其一即可;五至六环总价不超过375万元，单价不超过31680元/平方米，二者选其一;六环外不超过281万元，单价不超过23760元/平方米。

　　根据国家的相关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件，一是住宅小区的建筑容积率在1.0以上;二是单套建筑面积在140平方米以下;三是实际成交价格要低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格的1.2倍以下。此前，北京执行的普通住宅的认定标准仅设定了单价标准，划分了南北两个区域，如四环内北部地区的价格是38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，六环外地区为17280元/平方米左右。这一标准当时覆盖了北京70%以上的购房家庭，但是随着近两年房价的普遍上涨，普通住宅的覆盖面不断缩小，在通州、大兴等这些区县的六环之外，大部分新楼盘的单价已经达到2万元以上。

　　根据《通知》，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。

　　对于这一新标准，北京房地产业协会秘书长陈志表示，北京此次普宅标准调整让政策更符合实际，能进一步减轻购房人的税费负担;同时，简化了政策，不再区分南北环线，在单价的基础上，加上总价的参考指标，两者只要一项符合即可认定为普通住房，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析指出，北京上一次上调普通住房标准是在2011年底，当时普通住房标准的制定，还是让大多数普通购房者享受到了契税的优惠，但随着时间推移，北京房价在2013年经历了一轮快速上涨，2014年，整体市场价格又攀升至一个新的高度。

　　亚豪机构统计数据显示，2011年北京商品住宅的成交均价是21662元/平方米，而2014年的前9个月，尽管57079套商品住宅销量中有11%、共6294套低价的自住房，但成交价格依然上涨至25313元/平方米，相比2011年的价格水平涨幅高达17%。

　　普宅扩容

　　普宅标准调整，并非只出现在北京。

　　2012年2月，上海市房管局曾发文，明确2012年3月1日起正式执行新普通住房标准。该新标准规定，上海享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　今年8月，有媒体报道称，深圳市专门开会讨论房地产形势，也将普通住宅标准的调整作为房地产救市的储备方案，出台在望。

　　2013年9月，深圳开始执行普通住房契税优惠新政，以总价来论是否为豪宅，如福田、南山的标准为390万元以下的房子就不算豪宅。按照新政标准，能有效避免小户房子“被豪宅”，不少近年刚入市的“伪豪宅”契税标准将从原本的3%降到1%。

　　关于这一轮普宅标准调整，陈志认为，这是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类购房需求是利好消息。

　　在旭辉集团总经理助理戴磊看来，普宅标准的调整是市场发展到一定阶段，大势所趋产生的必然结果，此类“随行就市”调整，符合市场规律。

　　楼市成交下行压力下，9月末，放宽房贷、调整普宅标准等政策，被视为房地产行业的重大利好。对此，穆迪副总裁、高级分析师曾启贤对《第一财经日报》等媒体分析称，放宽按揭等新措施对中国房地产业具有正面信用影响，原因是这将增加房贷供应，并降低满足某些条件的借款人的房贷成本，因而可在一定程度上缓解房地产销售的下行压力。

　　然而，考虑到过去几年存量房积累的情况，穆迪认为，中国房地产业将持续下滑。穆迪对中国房地产业的展望为负面，并预计2014年住宅销售额将较2013年下降5%～10%。