2014年房地产行业并购情况分析

2014年，资本市场收购案例急剧增长，房地产行业也正在以加倍的速度兼并重组。这种现象的出现，代表着旧有竞争格局逐步被打破，新的经营模式正在形成，行业集中度也逐步提高，这是“经济新常态”下房企做出的选择，也是在遭遇金融变化和行业利润率不断下跌后，房地产企业不得不经历的阶段。

《证券日报》记者今年跟多位房企高层交流时获得了这样的共识，今后房企转让股权动作将激增，并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，房地产企业将在大并购时代中加速转型。

楼市降温加剧后，地产行业并购潮实际上早已来临。

根据Wind资讯数据统计获悉，截至12月18日，2014年年内，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元（包括已完成与未完成交易），同比增长幅度约为80%；2013年全年为150宗，总价值为668亿元，同比增长幅度为46%；2012年则为154宗，交易宗价值仅为458亿元。

再来看一组今年房企并购重组的大宗交易数据，今年上半年，中冶置业逐步肢解200亿元地王以股权方式转让；3月18日，金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，经预估，本次拟置出资产的预估值为23亿元、拟注入资产的预估值为655亿元；5月22日，融创中国以62.98亿港元的价格收购绿城中国24.31%的股权；8月12日，泛海控股38.23亿港元收购和记港陆71.36%股权。由此可见，在行业并购案激增的同时，并购标的金额也在提高。

《证券日报》记者仔细对比近年来的相关数据发现，在未完成的并购事件中，凡是披露出来的交易最终并购成功是大概率事件，失败的并购案非常少见。

随着并购大潮的来临，房地产行业进入“下半场”已经成为共识，房地产行业正在向“强者恒强”的方向发展。

从上述统计数据中不难发现，部分中小房企、专业化程度较差的房企今年被吞并了市场份额。换言之，虽然今年开发商的日子都没过好，甚至个别大型房企也不得不转卖资产套现、优化资产配置以求发展，但中小房企面临的则是求生压力。

首创置业董事长刘晓光曾表示，在地产大并购时代，产品类型偏高端且周转率慢的房企、花高成本激进拿地且销售回笼资金慢的房企、资金受限且去库存慢的房企将面临退出舞台的危险。

不过，反观之，这也是标杆房企并购扩张的好时机，而且加快了大型房企迈入转型过渡期的脚步。从今年并购交易的主体来看，在完成的并购事件中，转让资产方为万方发展、亿城投资等中小房企，而买方则为阳光城、首开股份等快速扩张的企业，其中，首开股份作为交易买方，完成了4笔收购；而在未完成的并购事件中，在资产转让方中，知名房企显现了身影，比如中国中冶、北京万科以及万通地产等，但其转让资产的交易金额并不高，属于微调性交易，而交易买方则为融创中国、龙湖地产等标杆房企。

这意味着小型地产公司为了生存将不断攀上“高枝”，而银行的“橄榄枝”将会更为倾斜地投向大型开发商，从而加速房地产市场两极化，“强者恒强”的竞争格局正在形成。