三四线城市变鬼城 地产商造城回归一线城市

贵阳、宝坻、横琴,其中有“鬼城”亦有新城。

三四线城市从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年,地产商们或选择性地逃离,或进行战略转移,不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。

恒大这样深耕三四线的大地产商也开始有回归一二线的举动,有人口、有商业,才有投资价值,未来城市分化愈演愈烈,资源更加集中,大城市当然是最佳选择之一,其竞争也不言而喻,选择那些有潜力发展成一二线城市的三四线城市,亦是金蝉脱壳之法。

地产商战略转移

2010年限购令一出,居于一二线的地产商们便将眼光投向了三四线的城市,加之国家提出城镇化,地产商们更是看中了其间的发展空间,开始大举进军三四线。

据悉,进军三四线城市以后,部分开发商获取了较理想的收益。2013年,恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市;2013的前三季度,在碧桂园的销售面积中,三四线城市占比高达78.3%,在雅居乐的销售面积中,三四线城市占比达67%。

而同时,亦接连传出房地产三四线失守,撤离三四线的消息,万达和恒大地产深陷银川泥潭。在营口,恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入,在这些公司的项目开工后,周边又有数十个项目陆续拔地而起,市场严重供过于求,企业此时已欲退不能。

克而瑞咨询研究员杨科伟分析道,很多三四线城市是一个人口导出型的城市,而且经济结构比较单一,居民收入增长幅度有限,支付能力偏弱,而地方政府看到机会加大土地供应,使项目竞争加剧。

他还说道,“需求不是那么大,房子也卖不上价,除了土地价格便宜之外,造房子其他成本差不多,和政府打交道和一二线相比更累一点,要花更多的精力,当地的地头蛇还是比较多。”因此,一些企业在意识到供大于求的问题后,开始回归一二线城市。

2013年,一直专注于三四线城市的花样年首次进入北京,以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块。

今年1月,远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块;在上海,方兴地产以101亿元豪取大宁宅地;万科等房企也正加大力度在一二线城市抢夺地块,今年前11个月万科的拿地面积中一二线城市便占了90%以上。

向来深耕三四线的恒大似乎也在进行战略转移。根据中指数据,10大房地产企业拿地数据来看,2013年1-11月恒大在三四线拿地超过总数的50%,今年前11月拿地面积锐减到19.8%。

东莞证券分析师何敏仪表示,前两年开发商之间意见有些分化,有些觉得要守一线城市,有些觉得因为城镇化和西部开发等原因,三四线有机会,而到了2013年下半年,基本上都比较一致,拿地回归到一线二线城市,现在三四线偏一点的城市,经济实力没那么强的主要还是本地开发商在开发。

何敏仪告诉理财周报记者,地产商们“一般是一个区域一个区域的做,比如华南,有一个总部,然后辐射周边一些城市,进一个城市还是比较谨慎,不会贸然进一些城市,进去之后不会贸然退出。”而她认为,一些大房地产商进的城市都比较好,并没有一个大举撤退的趋势。“一个项目做的不好退出是有的,但是不是很大众的事情。”

三四线造城运动背后

众所周知,鄂尔多斯是代表性的“鬼城”,由于盲目开发,鄂尔多斯的新区——康巴什几乎成为一座空城,而曾有“第二鄂尔多斯”之称的贵阳又如何?

贵阳虽为三线城市,虽然在经济总量上弱于一些二线城市,但地位特殊,是区域化中心城市,也欲打造成争夺西南地区的龙头城市。

数据统计显示,今年上半年贵阳的商品房成交28941套,环比下跌42.79%,同比下跌21.63%;成交面积2989970平方米,环比下跌23.98%,同比下跌7.01%,数据显示上半年的楼市并不景气,成交套数和面积均出现下滑。

贵阳市2014上半年全区在售楼盘127个,实际开盘32个,贵阳的新区出现很多空城现象,而房地产商们还在大加兴造。一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米,而像这样的超级楼盘,在贵阳就有四个之多。

今年12月26日,贵广高铁即将开通,将原本广州到贵阳的旅行时间从20个小时压缩至5小时左右。交通上的便捷必将成为卖点,投资热度许将再增加。新开盘的项目中可见万科、华润等房产商的身影。