2014年中国房地产市场运行情况分析

这个冬天，在广州越秀区工作的徐女士有点“心塞”：今年三月她卖掉了持仓多年的股票，在老家惠州全资购入一套大户型。但没想到的是，此后楼市开始萎靡不振，而股市却节节走高。“我成了反向指标了。”徐女士自嘲道。

这是楼市的冬天。经过了2013年楼市的暴涨，2014年楼市的变化之快超出了业界的预料。

限购土崩瓦解

由于2013年一二线城市房价暴涨，三四线城市平稳甚至冷清，因此年初宏观调控的主基调是分类调控、双向调控。今年两会上，李克强总理所作的政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

也正是从这个时候开始，楼市迅速进入下行通道。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，楼市从年初首次出现个别城市价格调整，到3、4月华东区域的块状调整，再到5月后以东部为主的城市房价普遍下行，房价下行迅速由点到面，其下行速度超乎预料。至今年9月，70个大中城市房价同比下跌了1.2%，这也是该数据三年来首次出现下跌。

张大伟表示，这样的数据说明“最近一年，买房的人，大部分都亏了”。

楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发投资增速下降、土地出让金减少，进而影响区域经济的发展。因此，坐不住的除了开发商，还有地方政府。一般来说，房地产投资一般占整体固定资产投资的两三成，如果纳入上下游产业，则占据了半壁江山。因此房产下行对地区经济影响十分明显。

在楼市下行的情况下，各地纷纷开始救市。如果说上半年迫于外界压力，各地还主要是采取微调公积金、财政补贴以及松绑限购范围，而不敢触及取消限购这根红线的话，那么进入到下半年，在呼和浩特、济南的带领下，限购这个持续了四年多的调控政策，终于土崩瓦解。

自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至今年9月底，除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。

不过，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限。

在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷，最终在9月底央行发布信贷新政，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央妈”降息，对楼市又是一针强心剂。

楼市新常态

在一系列新政之后，目前一二线城市的楼市确有回暖之势。不过，即便如此，要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。张大伟说，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。

“中国房地产市场已经告别了全面短缺的时代，呈现局部短缺状态。在新常态阶段，不同城市不同区域的表现将进一步分化。”张大伟说，在三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限的情况下，三四线城市和一二线城市的分化进一步加剧。

广州一家大型开发商人士告诉《第一财经日报》，尽管在一系列新政之后，楼市成交明显回暖，但在价格方面未必会有明显反弹，现在全国楼市到处都过剩，不光是三四线城市，一些大城市的郊区也严重过剩，因此，“未来买房要保值的话，要选择核心城市的核心区域。”

在这个寒冬里，明年的楼市调控如何走也颇为引人关注。12月19日，陈政高履新住建部之后的第一次全国住房和城乡建设系统工作会如期召开。在谈及明年的工作时，陈政高提出，要保持房地产市场平稳健康发展，准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。

这一讲话一度被外界解读为“没有调控的调控”。即除非出现大的市场变化，基本可以确定中央层面不会对房地产市场的运行进行过大力度的干预。

不过，张大伟认为，这并不表示未来就不会有调控，因为像北京、上海等城市仍然需要调控，因此未来的调控会根据各地的实际情况来做调整，而调控的权责、任务也会进一步分解给地方。

另一方面，酝酿多年的不动产登记条例明年3月将正式实施。未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。该条例的实施，也意味着楼市调控将由短效向长效转变。