人民银行宣布降息 2015下半年房价走势预测

　　昨日，央行宣布自今日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。本次调整进一步扩大了存款利率浮动区间，并提出了推进大额存单概念，不过整体来看仍属意料之中。

　　承上而启下，从资金面促调整，拉动投资

　　在一季度经济工作总结刚刚开完之际，央行选择降息，无疑具有承上启下的意义。一来是保持是宏观政策的稳定性和连续性，二来是为接下来的经济工作“加满油”。从一季度的各项经济指标来看，7%的GDP增速缺乏激情，三大引擎集体失速，CPI表现不佳，经济面临巨大压力，宏观经济的下滑，无疑将对各个行业造成巨大影响。二季度基建要发力、一带一路也要加快实施的脚步，区域一体化发展也会带来大量投资，所以，降息所带来的更为低的贷款利率，将促进和拉动接下来一段时间的投资，短期来看，也只有投资才是经济快速稳住下滑势头的有力抓手。

　　加快信用扩张，助流动性定向滴灌实体经济

　　降息有利于增加贷款需求，让利润率水平相对较低的实体经济能够获得更多资金注入，从而加快信用扩张的速度，有助于经济稳增长，并且较低的贷款利率也有助于降低创业成本，促进经济结构性改革。对于房企来说，降息也更有利于低成本获取资金、放大杠杆。不过考虑到降息更多的是在提升传统实体行业、新兴行业融资能力，并且存款利率的下降，也会让资本市场IPO受益更多，所以我们认为此次降准所带来的流动性利好，还是会更多的被其他行业分流，房地产会从中受益，但不宜过多期待。

　　受限银行逼仄的盈利空间，房贷折扣力度不能报以太多期望

　　在如今的经济形势下，上调存款利率的浮动空间，本就应与降息同步逆向进行。这一方面是因为对称降息“不对称”，另一方面，是因为会变相增大存贷利差，反而减轻了银行自主制定利率的风险，这与利率市场化改革无益，也并非央行调整利率的本意。不过在目前的利率水平下，银行的盈利空间已经很小，如首套房7折利率难现即是明例。因此央行虽然上调了利率浮动空间，但我们预计更多的金融机构还是会相应适度调减存款利率。同理，受限于银行业逼仄的盈利空间，对于降息后的房贷折扣力度也不必报以太多期望。

　　一线城市楼市将加速回暖，整体回升仍稳字当头

　　从近一个月的市场表现来看，3.30新政后，市场有明显的好转，重点城市商品住宅供应虽环比大增，成交方面，一线城市涨幅尤甚。而且部分城市库存量有所下降，消化周期也在进一步缩短。此次降息，无疑将结合新政再给市场注入一剂强心剂，特别是需求充足的一线城市，随着新政不断落实，一线城市市场或将加速回暖。

　　在土地市场方面，资金成本的降低，必然会激化企业对优质土地的竞争，一线城市核心区域地块的争夺将进一步加剧。但在成交规模上，“327”新政落地之后，今年大部分城市土地供应调减已成定局，因此年内土地成交规模的下行趋势还是难以出现根本性的改变。

　　在价格上，目前国内房价已经达到了临界点，此次降准或将进一步推进房价的回升，但是限于行业结构性过剩的现状，以及整体需求回落的大趋势所限，大多数房企现阶段的主要任务还是去库存，我们认为房价回升还是以稳为主，不太可能出现2013年的暴涨现象。

　　今年下半场虽需谨慎，更应乐观

　　综上所述，在推动楼市景气回升的角度上，受种种因素所限，本次央行降息的实际效果可能不会特别明显。故此在我们看来，本次利率调整的关注重点，并不在于消费者贷款可以少付一点利息，也不在于改善行业盈利空间、减轻企业贷款压力，最值得关注的，还是从中折射出的年度关键字——“稳增长”。只要这一施政方针仍在持续，我们即无需过多担忧本轮回暖会戛然而止。因此对于下半年的房地产市场走向，虽仍需谨慎提防过热预期，避免高价拿地、盲目上调房价等冲动行为，但也更应该乐观的看到更多政策利好的可能。

　　最后我们认为：在目前市场利率较高、存款准备金也处在高位的情况下，未来降息、降准空间充足，只要“稳增长”方针不变，接下来仍可能会有多次降息降准组合拳放出。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，并且将提振企业以及购房者信心，加速行业调整。而降息降准后所带来的联动效应将促进经济的回稳，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励。

　　CRIC研究员杨科伟、马千里