二线城市成房价上涨主角“分城施策”调控呼声再起

　　在全国楼市“涨声一片”、“地王”频出的当下，“分城施策”的调控呼声再起。

　　昨日，住建部政策研究中心原副主任王珏林、中国房地产数据研究院院长陈晟等业内专家在接受上证报记者采访时说，要理性看待楼市，个别城市楼市过热不利于去库存，本着“分城施策”的思路各地应及时出手调控。

　　二线城市成房价上涨主角

　　从今年前5个月数据来看，中国楼市整体上好于去年的趋势已较为确定。

　　中国指数研究院最新的百城房价指数显示，5月全国百城住宅均价，环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，已是连续10个月出现双涨。而且，涨幅居前十位的城市全部为二线城市，依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。

　　二线城市成为5月上涨主角，房价涨幅超过或接近3%（珠海为2.72%）。其中，厦门、合肥两座城市的房价涨幅甚至接近6%。这意味着，如此下去，今年这些二线城市的房价上涨幅度会达到30%至40%。

　　“不可否认，部分二线城市房价和地价过快上涨，或多或少受到北京、上海、深圳等一线城市房价的影响。”陈晟分析，以近期上海为例，房价涨幅明显快于春节前，涨速显然过快，而且土地市场也异常火爆。

　　6月1日，上海土地拍卖市场又一次“疯狂”，信达以58.05亿元拍得顾村住宅+商场地块。而在5月18日，保利集团以54.5亿拍得浦东新区周浦地块，溢价率达到296%。“当前货币政策较为宽松，无论是开发商，还是购房者，都容易获得贷款，这支持了市场的回暖。”陈晟说，房价和地价的过快上涨令人不安：“理应三年的涨幅，却在三个月内完成，这显然会埋下隐患。”

　　投资“虹吸效应”不利去库存

　　深圳、上海、苏州、合肥等一、二线城市火爆的楼市，吸引了开发商，使得投资风险不断积累，这违背了今年房地产“去库存”的主要目标。

　　“个别城市楼市过热，不利于去库存，地方政府应及时出手抑制。”王珏林说，世界各国的历史经验多次证明，房价过快上涨，对谁都没有好处，因此当地政府必须及时出手，给市场良性预期。

　　“北京对通州及时采取限购措施，值得许多地方学习借鉴。”王珏林说。

　　陈晟也向记者表示，一、二线城市火爆的楼市形成“虹吸效应”，导致开发商投资的过度集中。“这既导致这些过热区域的投资风险积累，也不利于三、四线城市去库存。”陈晟说。

　　招商证券研报显示，4月份全国重点城市（30个）商品住房库存去化周期为10.5个月，其中一线城市（4个）去化周期为7.8个月，重点二线城市（16个）为9.2个月，重点三线城市（10）仍高达19.1个月。

　　中国物流信息中心武威也表示，房地产去库存化任务仍较为艰巨。他分析说：“5月房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势，指数均在50%以下，显示市场供需两端均显疲弱。结合数据的变化，我们认为，虽然今年以来一、二线城市的房地产销售有所升温，但难掩三、四线城市库存依然较大的压力。”

　　在王珏林看来，当前楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市拉动，三、四线城市基本没有反弹。房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。

　　“‘一刀切’的调控政策是不可取的，当下还是要各地按‘分城施策’、‘差别化调控’的思路继续消化房地产库存。”王珏林说。（于祥明）