楼市成交降温开发贷收紧 激进拿地存风险

　　上半年楼市火爆景象似乎仍历历在目，但下半年的日子“不好过”却已成为房地产业内共识。多家机构数据显示，6月全国房价环比涨幅收窄，这在很大程度上反映出下半年楼市的格局。

　　分析人士认为，随着热点城市调控政策收紧，春风得意的房企也要注意避免陷入资金困局。尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企，更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

　　个贷增速或“哑火”

　　银行业内人士向中国证券报记者表示，今年上半年各家商业银行对北上广深等一线城市的个人住房按揭贷款予以倾斜，无论是新房还是二手房，信贷审批效率都大大提升，房贷利率优惠幅度也非常大。

　　伟嘉安捷监测数据显示，和去年下半年相比，今年上半年提供银行首套房贷款利率的范围逐渐扩大，从第二季度开始各家银行的首套房贷利率多以八五折甚至八三折为主，首套房贷款的平均利率已经创下了历史新低。另外，值得注意的是，今年上半年买房的人群里，以换房或改善型升级为主的人群占据了成交主力，贷款的额度普遍在150-300万元之间，和以往相比呈现出大额趋势。

　　可以说，房企上半年的靓丽业绩，是千千万万购房者“火线入市”所撑起。国家统计局最新数据显示，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1-4月份持平。在其他资金中，定金及预收款14840亿元，增长35.2%；个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。

　　券商人士指出，居民部门保持信贷高增长，加杠杆趋势贯穿上半年。然而，考虑到下半年房地产销量回落预期，楼市成交重回冷静，支撑了房企资金链整个上半年的个人房贷，下半年必将“哑火”。

　　“其实进入6月份就已经有这种迹象，银行审批速度慢下来了。”北京市多家房地产中介的工作人员预计，转入下半年后，银行在自身额度受限的情况下，很可能会收紧贷款利率，对买房人申请贷款的审批条件，也会相比上半年有所严格。

　　长江证券相关人士预计，下半年销售增速将继续降温，主要受宽松政策边际效应递减、部分城市政策收紧、基数抬升等影响。从累计数据来看，1-6月成交面积同比增长32.94%，相比1-5月回落3.49个百分点。楼市成交整体降温的趋势得到验证。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于前期市场高温提前透支了大量需求，市场后续需求不足。2016年二季度，全国重点城市的二手房新增房客比开始下降，下半年市场将降温。

　　银行收紧开发贷

　　与此同时，本就慎之又慎的房地产开发贷也将在下半年持续收紧。中国证券报记者在一家股份制银行三季度的重点项目表中看到，除了恒大、保利这类超大型房企项目，在十几页表格中，竟然寻觅不到其他房地产相关的项目。该行人士透露：“目前只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，即便如此，还要在审批会上反复讨论和分析风险。”

　　上述人士进一步指出：“据我了解，今年上半年，有些小银行一笔开发贷都没有放，主要还是担忧风险。”银行业内人士预计，下半年银行开发贷将大幅收紧，各家银行将重点关注开发贷风险。目前来看，已经过热的二线城市的楼市，其潜在风险值得警惕。而三四线城市去库存的难题仍旧高悬，违约风险不断增大。

　　银监会副主席王兆星此前公开表态，在金融支持保证居民住房的背景下，房地产投机造成新的杠杆问题，使得房地产过热形成泡沫，金融政策要审慎地支持房地产的发展，这一政策没有改变。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市将进入调整周期，市场销售的压力马上会显现出来。届时，在去库存压力与企业资金面较为紧张的背景下，降价等促销措施会不断增加，将继续导致房企获利能力下降，房企的利润率会继续走低。即使一线城市、部分二线城市楼市基本面好转，由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高，“地王”频现，房企的未来运营风险在增加，今年销售带来的利润也可能被未来的运营风险侵蚀掉。

　　交通银行首席经济学家连平指出，当前国内房地产市场呈现出总量放缓、区域结构分化的现象。全国房地产投资增速总体回升幅度有限，三四线城市库存水平明显偏高，需求低迷。在去库存过程中，大部分三四线城市土地出让受到限制，新开工规模难有较大提升，对房地产投资产生较大的抑制作用。集中在这些区域的中小开发商资金和运营环境更趋恶劣，未来贷款发生不良的可能性将有所增加。

　　激进拿地存风险

　　在银行业内人士看来，上半年制造了无数话题的“地王”房企，其潜在风险尤其需要关注。今年上半年，不少房企尤其是大型房企始终没有停止扩张势头，在热点区域激进拿地。

　　中原地产研究部统计数据显示，2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元，同比下调了17.3%；而二线城市合计成交金额为6139.12亿元，同比涨幅高达56%。其中，以苏州、南京、杭州、合肥为代表的二线城市土地出让金排名更是居于全国前几位。

　　张宏伟表示：“地王‘房企’无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业扩张的盲动性与2016年下半年市场调整期相遇时，企业资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾日益突出。在这样的市场环境下，房企就容易出现资金链危机。”

　　张宏伟认为，在楼市下半年将进入调整期的背景下，“地王”或面临生与死的抉择。具体来讲：首先，标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业压力大增。在拿地时候不惜代价，频频拿“地王”，号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响企业的资金面。其次，以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，甚至个别房企拿地金额明显超过销售金额，拿地能力严重透支。这类房企今年下半年高周转策略回笼资金的美梦可能会破灭。第三，过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高，也可能导致企业遭遇资金链危机。比如，此前受民间借贷、盲目扩张等因素影响深陷资金链危机的房企并不罕见。最后，没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风者，意气用事，这类房企对“地王”楼盘难以掌控。