土地市场火热地王频现 下半年土地供应料因城施策

　　今年上半年，部分城市的土地市场持续火热，“地王”层出不穷。数据显示，全国300个城市土地出让金总额较去年同期增长34%。业内人士表示，下半年热点城市“地王”涌现的频率或有所下降，但地价仍可能维持高位，监管部门将继续规范市场交易。同时，土地供应政策下半年将更有针对性，更多“因城制宜”的措施或出台。

　　土地出让金大增

　　中国指数研究院研究报告显示，2016年上半年，全国300个城市土地出让金总额为10818亿元，同比增长34%。其中，住宅用地含住宅用地及涵盖住宅用地的综合性用地出让金总额为8466亿元，同比增加53%。

　　但一线城市受供应缩水影响，成交量及出让金双双下滑，降幅居其他类型城市前列。二季度少量入市宅地受到房企激烈争抢，“地王”由中心城区向远郊及新城扩散。一线城市供应有限使众多品牌房企转战二线重点城市拿地，南京、苏州、合肥等地首当其冲，相关城市、区域地价纪录频频被刷新。上半年二线城市楼面均价及出让金明显上涨。三四线城市延续前期低迷走势，与一二线城市的市场情况相比趋于分化。

　　中国银行国际金融研究所李佩珈认为，近年来地价高企且涨幅较大，而实体经济回报率有所下降，房地产企业回报率依然较高，大量资金仍在涌入房地产市场。比如，2015年房地产类上市公司ROE约为10%，而制造业公司只有5%。此外，一线城市土地供应相对有限，部分房地产企业前期土地储备较少，也一定程度上造成上半年“地王”频出。

　　克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹表示，地价的传导已经深刻影响到了置业者的购房决策，一些区域“地王”的出现自然地抬升了房价。今年上半年，全国共计成交了110宗总价、单价“地王”，短短半年已超过2009年72幅的数量，创出新高。

　　上半年保利地产拍下4幅“地王”，总计金额达到159.4亿元。信达地产拍下3幅“地王”，耗资215亿元。阳光城集团首席财务官兼首席营销官辛琦认为，从财务角度看，某个行业利润率越来越薄时，肯定是企业抢资源抢得很厉害的时候，这和其他行业的情况一样。在资金宽松的情况下出现“地王”是正常的。

　　此外，国土资源部日前下发《土地利用总体规划纲要2006-2020年调整方案》，对各省市2020年耕地保有量指标作出调整。其中，北京、天津和上海三地2020年的耕地保有量指标大幅降低。首创证券研究所所长王剑辉表示，耕地保有指标的降低释放出热点城市建设用地指标增长的可能性，从而有望缓解核心城市对土地资源的需求，平抑地价过快上涨。

　　防范土地市场过热

　　合肥市日前出台了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》。该通知表示，实行差异化供地政策，在商品住房价格较高、价格波动较大的区域增加居住用地供应。

　　在市场高烧的南京，相关部门也出台了调控政策。在日前南京的土地拍卖中，8宗宅地仅1宗成功出让。5宗地块超过最高限价、2宗因临近限价时举牌过多无法判断，最终全部终止出让，多数房企空手而归。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在自由竞拍的土地市场，依然是价高者得，因此后续仍需继续规范市场交易。比如，应推进完善限拍制度，抬高拿地门槛，同时要保障房企合法拿地的权益。

　　业内人士表示，对于土地成交过热地区，还可效仿此前某些地区已推行的经验。比如，地块在公布出让起始价时，也公布竞拍最高限价。在拍卖中超过规定溢价率后，停止竞价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。这些举措的根本目的是让房产市场冷静下来。

　　严跃进表示，在控制房企过激拿地上可从三方面入手：一是限制部分房企拿地资格，比如近两年房屋质量问题较多的房企应被限制拿地；二是加大力度推广类似上海目前推出的租赁型公寓住房模式，这样能够对房企拿地形成更大约束；三是让房企一次性缴付土地出让金，抬高了资金门槛。

　　明源地产研究院副院长刘策认为，在土地交易市场投资过热的城市应尽可能视条件增加土地供应量。在无法新增供应的地区，价格本身也是一种调节机制，自然会通过价格门槛削弱房企拿地热情，促使土地价格理性回归。应通过土地供应计划来稳定市场预期，抑制非理性盲目竞拍因素。另外，一线城市要解决“地王”问题，可在旧城改造层面出台政策，加快旧改供地进程。

　　“地王”或减少

　　光大证券分析师詹帝认为，整体看，土地供应政策在下半年或进一步收缩。政府力求不出现新一轮楼市泡沫，部分地区势必收缩土地供应量或控制竞拍价格上限。开发商在一二线城市激进囤地扩充土地储备的热情需警惕，而三四线城市现有库存过高、对房企的吸引力有限，在这种情况下地方政府的土地供应策略显得尤为重要。2016年下半年，更多“因城制宜”的策略将面世。

　　克尔瑞研究中心发布报告认为，下半年三四线城市的土地供应预计保持紧缩状态，热点城市“地王”涌现的频率或下降，但地价仍可能维持在高位。目前，苏州、南京等热点城市虽面临政策调控压力，但在行业集中度快速提升、大中型企业规模诉求高涨的背景之下，土地市场可能难出现实质性降温。

　　广发证券房地产行业首席研究员乐加栋认为，一般而言“地王”频频出现，政策会逐步缩紧。从过去几轮地产周期看都是如此。

　　正荣集团总裁助理刘翔则表示，只有相对地王，没有绝对地王。房地产三年一周期，一定会出现波动。正荣不放过一次机会，但也不会疯狂拿地。

　　融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩表示，从今年下半年开始，调控窗口期可能快到了，不少城市都在大量推地。在这种情况下，房企不要被少数“地王”或者被“地王”这种现象所迷惑，越是在这种时刻越要冷静。融侨集团今年下半年肯定会拿地，但不会拿“地王”。

　　此外，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，土地市场已经成为管理层比较关注的问题，不排除会对房企场外配资行为进行监管。如此，市场预期会相应下降，至少不会保持高亢状态。