高层释放“禁炒”信号 2017年楼市等待价值回归

　　如果说涨价和调控是2016年楼市的两大关键词，那么随着全国房地产市场逐渐进入了深度降温季节，2017年的楼市是否将继续在调整期徘徊？

　　2016年12月14-16日，中央经济工作会议在北京召开，会议指出：“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位。”业内认为，该言论标志着国家在2017年将继续实行因地制宜的楼市调控政策，主要目标是防一线城市泡沫、稳住二线城市房价、盘活三四线城市楼市。

　　事实上，近些年，楼市遭遇了一轮又一轮的调控，房价却一直顶风而上，义无反顾地翻了好几番，尤其是在2016年，房价本身已经站上了令众多购房者望尘莫及的高点，竟然又奇迹般地再次坐上了过山车，全国多个热点城市的房地产市场一鼓作气冲上天价，令购房者措手不及、大跌眼镜，这也引发了市场普遍看涨不看跌的心态。

　　不过，随着2016年后期政府祭出的连环套式的调控政策越来越严厉，紧急勒住了正撒欢上涨的房价，使得整个房地产市场在四季度进入冬季，2017年，楼市将继续调整，还是再次冲破调控开始回调，还要看政府是不是有足够的决心通过调控让房地产回归其真正的居住价值。

　　房价一路撒欢的2016

　　对地产商来说，2016年的房地产市场是一路撒欢的一年。

　　2016年上半年，全国热点城市的房价一路飙涨，绝大部分地产商和地产中介在2016年赚得盆满钵满，更有多个地王轻松解套后，新的地王们又在2016年争相出炉。

　　根据百城房价指数，2016年一季度，一线城市房价平均上涨了7.02%。一线城市楼市火爆的气氛随之向周围二三四线城市转移。8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。事实上，上述热点二线城市已经迎来了十几个月的房价连续上涨。

　　疯狂的房价背后有两大推手——信贷和地价。央行发布的7月份信贷数据显示，该月人民币贷款增加4636亿元；其中，住户部门贷款就增加4575亿元，占比高达99%。

　　宽松的融资环境和2016年上半年火爆的房产销售，让大型房企可动用资金创下历史纪录。财报显示：截止到2016年6月底，恒大、中国海外发展、万达、万科等15家大型房企手持现金合计超过8740亿元。其中可统计的10家公司，未动用的银行授信超过8730亿元。两者合计超过1.7万亿。

　　除了信贷，地价对楼价的影响力也不容小觑。房价涨幅虽然已经很疯狂，但地价比房价还要疯狂。面粉普遍比面包贵，成为2016年热点城市的普遍行情。

　　2016年，显然是中国楼市有史以来最火爆的“地王年”，老的地王在幸福解套，新地王的诞生接连不断，热门城市地块溢价率之高令人咋舌。据CRIC年终报告显示，2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高，上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。

　　杠杆资金成为中国楼市最大推手，在不动产领域表现尤为明显，2016年以来，房企们都在加足杠杆投资购地。

　　连环式调控刹住房价

　　纵观2016年全年，楼市调控政策呈现先松后紧、从局部向全国全面收紧的态势，这也直接导致了2016年的房价呈现先热后冷的趋势。

　　2016年的房价，是在上半年降准、降息、减税、信贷放松等一系列利好政策的刺激下，开始进入了快速上涨状态，这个态势从一线城市开始。楼市于3月份达到高点，北京二手房交易当月突破3万套，创下了近3年之最，上海、深圳也是量价齐升，涨势惊人，楼市呈现了2016年的首次爆发。

　　房价飙涨很快引发了政府出手调控，而市场立刻反映出对政府出手调控的担忧，上海、深圳相继出台了沪九条、深六条，政策收紧初现端倪，加上前期对有效需求的大量消耗使得市场后续开始出现乏力，楼市降温趋势显现。最终，一线城市在二季度开始降温，房价涨幅明显收窄，一线城市市场开始回归冷静。

　　但是，一线城市被刹车后，房价涨势很快转移到二线城市，以厦门、合肥、南京、苏州为代表的部分二线城市开始升温，房价涨幅甚至赶超了一线城市。为遏制这一趋势，合肥、厦门等地开始酝酿新政，局部收紧了楼市政策。

　　不过此轮部分城市的局部调控政策并未能最终遏制住房价涨势，反而助推了市场心态发生反复。进入二季度，由于担心政府调控，市场心态原本开始冷却，房价涨幅开始收窄。但是，当购房者发现房价上涨的态势并未逆转，而且更多城市加入涨价队伍，还有部分城市地王频出，担心房价会继续上涨的人们重新拥入市场，并引发了楼市二次爆发。

　　9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。除北京外，其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。

　　为稳定楼市、平抑房价，十一前后，全国二十余城密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供应、市场管理等多个方面全面收紧楼市，全国楼市在经历18个月的增长周期后，在政策全面收紧的市场背景下，开始进入新一轮的降温周期。北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑，房价由涨幅收窄转为回落。

　　因为部分城市的调控效果未到达预期，于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，使得全国楼市进入了深度调整期。

　　国家统计局发布的11月数据显示，全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落，重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。

　　12月份的数据则显示，住宅市场成交量持续下滑，二手房市场尤为明显，议价空间进一步增加；土地市场也告别了高价地频出的现象，一二线热点城市招拍挂市场开始回归低溢价率、底价成交甚至土地流标的久违现象。

　　2017年将继续调整

　　随着2016年一路高歌的房价终于被调控政策刹住了车，进入2017年，房价是将重复历史成功逆袭，还是继续深陷调整期，还需要看政府的手抓得有多紧。

　　值得注意的是，12月14-16日，在2016年中央经济工作会议上，高层强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆，继续透露出货币收紧的信号，并致力于研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。会议指出：“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位。”业内认为，该言论标志着国家在2017年将继续实行因地制宜的楼市调控政策，主要目标是防一线城市泡沫、稳住二线城市房价、盘活三四线城市楼市。

　　经济学者马光远指出，这次会议的重大意义不在“抑制房地产泡沫”，而在于让房地产告别经济政策，回归民生和社会政策的基本属性，这无疑是中国房地产政策的巨大变化。马光远还认为，这一轮调控跟过去完全不一样，无论是市场基本面、房价基本面，还是未来的需求，都发生了较大变化。2016年9月份开始的严厉调控针对的对象很简单，那就是精准打击投资。到了2017年，税收政策也可能跟上，简单来说，就是把2015年放开的政策指的是楼市首付比例下调、营业税免征期限由5年变成2年的政策再次收起来。

　　对2017年的房地产走向，经济学家赵晓撰文称，过去一年楼市上涨过快、M2增速过快、居民部门债务杠杆飙升、2017年宏观经济增长目标可能进一步下调、财政赤字率目标或进一步上调、抑制泡沫和防范风险成为政府重要任务、资金方向转移可能导致国内资产市场震荡，这七大因素让他看淡中国楼市2017年的表现。

　　资深地产专家段舒怀指出，现在就是拼实力的时候，原来的融资渠道相继遇到瓶颈，而且动辄70年的持有租赁年限，即使破产重组也不能改变土地性质的要求，没有充足的资金不可能撑下去。

　　不过，仲量联行最近发布报告称，尽管全球市场经历短期动荡，但整个房地产行业依然保持强劲增长的态势。仲量联行亚太区研究部总监梅根·沃尔特表示：“2017年房地产投资市场大体上仍将保持平稳态势，我们预测亚太地区的机构投资者对房地产的投资需求将保持旺盛，这将导致房地产存量继续供不应求。”

　　爱建证券则认为，2017年的房地产行业将进入调整期，并会经历较为困难的一年。主要体现在：投资增速下滑、销售增速放缓或出现负增长、去库压力加大、行业景气度下滑；另一方面，我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足。总体来看，房地产行业将面临小周期的下降通道，行业将面临内外压力。

　　“一二线重点城市2016年市场较为火热，2017年预计政策将会明显收紧，市场局面主要由库存降低后的供求相对平衡来决定。三四线城市库存压力大，虽然2016年受到一二线城市的传导，价格出现上涨、销售增加。但是预计2017年政策仍将以去库存为主要任务。”爱建证券预测，2017年房地产新屋建成与销售数据将出现背离，销售压力巨大。同时，我们判断各地对保障房、廉租房的覆盖面积将较2016年有更大的增加，用以满足需求性购房者的供应。

　　值得注意的是，作为全国楼市的风向标，近日，北京市相关高层在北京市住建委主持召开的座谈会上指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以建立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供给侧结构性改革，抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保2017年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场，把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。

　　从这番表态可以看出，2017年房地产调控政策势必再加码，2017年上半年楼市将继续深度调整，而2017年下半年楼市是否能够回暖，还要看整体经济的情况。

　　而马光远则预测，中国房地产制度建设和长效机制的框架将基本建立。未来将以居住功能为出发点，以市场和政府各位的定位为基准，在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度以及交易制度等方面构建起合理的、能够满足老百姓基本居住需求的制度体系，房地产将告别“增长工具”，而成为真正的民生产业。