新定位下的楼市：正在去杠杆通道中前行

　　全国两会召开在即，楼市走向再度受到各方关注。记者采访了解到，目前楼市预期正在逐渐趋向“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

　　在中央经济工作会议召开后，相关部委工作会议和地方两会纷纷落实“房子是给人住的”这一新定位，因城施策，在信贷、用地指标、土地供应等方面放出新招。

　　中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉记者，从1月份热点城市的成交大幅度回落，春节期间楼市成交量冷清，以及债券融资基本停滞，个人房贷利率从紧等趋势来看，“杠杆上的楼市”正步入缓慢的去杠杆通道之中。

　　意料之中：楼市成交量回落

　　房地产调控的效果正在持续显现，各地楼市延续调整之势。

　　中国指数研究院最新数据显示，1月监测的主要城市成交面积环比下降36.66%，八成城市环比下滑，同比下降27.34%。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比下滑39.51%，北京环比下降49.20%；一线城市同比下降47.31%，深圳、上海同比降幅超六成。二线代表城市成交面积环比下降41.82%，同比亦下降24.26%。三线代表城市成交面积较上月下滑18.41%，同比下降14.41%。

　　上周，楼市成交量继续在意料之中“正常回落”。

　　其中，北京商品住宅共成交246套，面积2.92万平方米，同比下降39.29%。上海商品住宅成交264套，面积2.62万平方米，环比下降64.03%，同比则下降90.52%。

　　中银国际分析师称，楼市受春节影响成交环比降幅较大，30城春节周假期成交量同比下降27%。

　　值得注意的是，春节前后央行先后上调MLF和逆回购利率10个基点，向市场释放货币政策收紧的信号，而前期热点城市银行纷纷上调商业住房贷款利率并严格控制放款额度，显示管理层在金融和地产领域去泡沫和去杠杆的决心。

　　东兴证券郑闵钢认为，货币环境收紧的信号已经出现，年内整个房地产行业资金面临巨大压力。

　　而且，土地市场也在继续降温。

　　据中国指数研究院统计，今年1月份全国300个城市共成交住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地477宗，环比减少54%，同比减少17%；成交面积2318万平方米，环比减少53%。

　　与之相对应的是，全国300个城市住宅用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地出让金总额为2065亿元，环比减少46%，同比增加51%。

　　“1月份，热点城市成交数据大幅度回落，债券融资基本暂停，预计楼市调整仍将持续。”陈晟向上证报表示，这些信息都意味着2016年“杠杆上的楼市”正步入缓慢的去杠杆通道中。

　　从严调控：各层面政策不断落地

　　成交量等回落，是房地产市场调控的预期结果。记者注意到，目前楼市调控依然从紧，分类调控、因城施策的调控思路非常清晰。

　　在中央经济工作会议后，住建部、发改委、银监会、国土部等部委密集发声，稳定今年房地产政策预期。与此同时，各个地方也在“因城施策”。

　　素有风向标意义的北京，态度直接而鲜明——房价环比不上涨。紧随其后，上海的表态也让市场吃了“定心丸”——坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场调控。

　　从地方两会来看，房地产市场的稳定都被提到了前所未有的高度。“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’，抑制资产泡沫”等，被不少省市写入了2017年政府工作报告。

　　“调控之剑”随时出鞘。

　　1月19日，深圳出台《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，要求首次申请预售的项目，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

　　2月6日，重庆市多个部门联合发布了《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》要求，从本月起，抵押房地产不得用于预售，预售商品房也不得用于抵押，此前与《通知》不一致的相关规定也将停止执行。此一案例，更彰显出楼市去杠杆的意图。

　　“2017年元旦过后，部分地区房地产政策持续收紧，成交量继续下降。政策收紧与此前中央经济工作会议所提出的建立长效机制，回归住房居住属性，推动房地产健康平稳发展相呼应。”陈晟说。

　　他认为，分城施策，协同作战，综合运用金融、财税、土地、立法等手段，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落；既抑制一二线城市过热，又带动三四线城市去库存，实现楼市调控目标。预计接下来楼市调控的成效会进一步显现，从全年来看，中国楼市将整体趋稳。

　　预期管理：或针对信贷和非标资产

　　记者采访了解到，楼市“杠杆率”仍然较高，一线城市房价温度也仍高。因此，只有“从严调控”以及强化“预期管理”，才能使2017年全国楼市更容易朝着“稳”字头方向发展，若调控不到位，不免仍会有“暗流涌动”。

　　“从我们了解到的数据看，目前房地产的杠杆率还没有明显下降，企业国内贷款、个人定金及预付款、公积金按揭贷款甚至有所上升。但房企发债明显萎缩，2016年11月房企发债为零。据有关方面消息，房企公司债发行基本停止，已拿批文的也暂停。”东兴证券固定收益分析师郑良海说。

　　他向上证报记者表示，房地产开发投资的杠杆率要看融资规模和自有资金的比重，如果成交量大幅走低，表明购房意愿冷淡，定金和预付款、按揭贷款将有所下滑，那么开发商负责融资的动力不强，随着时间的推移，杠杆率应该有所下降。

　　“从元旦开始，北京各家银行的首套房利率即全面调整为9折，让很多购房人有些措手不及，但是在利率调整近半个月后，市场咨询量与上月基本持平，并未出现大幅下降的趋势，需求依然较强。”地产服务机构伟嘉安捷分析师吴昊说，“房子是给人住的”的市场新定位还需要时间强化。

　　陈晟也告诉记者，受预售证控制较严的影响，1月份房价环比“应该不涨了”，但是二手房市场监管难度较大，因此目前房价数据还不好说。正因于此，地方两会上透露出“从严调控”和强化“预期管理”的主旋律，有利于2017年全国楼市朝着“稳”字头方向发展。

　　“中央经济会议强调抑制资产价格泡沫、强调房子的居住功能，加上金融政策对房地产全线收紧的监管，房企信贷和居民贷款回落应该会在一至二季度出现。”郑良海说。

　　他分析，房地产调控高压政策短期不会改变，只会更严，对象就在信贷和非标资产。实际上，一线城市、热点二线城市成交量已明显下滑，部分城市价格挤泡沫，房价将回归相对平稳的位置，但不会大幅下跌。突出居住性、建立长效机制才是解决房地产投机和高杠杆的有效方式。