商业版图持续扩张 上半年多地零售物业市场企稳回升

　　近日，多个城市相继发布零售物业相关报告。

　　整体看来，我国零售物业愈发多元的投资及载体，带动消费场景多维度呈现，市场复苏态势得到进一步巩固。同时，优质购物中心供应逐步向多元化发展，商业版图持续外扩。

　　稳中有升

　　从各地零售物业情况来看，租金止跌企稳，在进一步复苏当中，预计下半年仍将继续回升。

　　据《上海半年度房地产市场回顾及展望报告》显示，上海零售物业市场在经历疫情冲击后已触底反弹。今年前五个月，上海社会消费品零售总额同比上涨35.2%。其中5月单月较去年同月增长15.7%。二季度迎来四个新项目开业，包括啦啦宝都、普陀绿地缤纷城、博荟广场和漕河泾印象城，共为市场带来32万平方米新增供应量，推升了外环内购物中心和百货业态物业存量至1400万平方米。

　　上海全市购物中心首层租金较上季度增长0.3%，为26.3元每平方米每天，较去年同期上涨0.2%。全市购物中心空置率环比下跌0.4个百分点至9.2%，较去年同期下跌2.5个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.8个百分点至7.6%，非核心商圈下降0.3个百分点至9.6%。

　　无独有偶，广州今年上半年餐饮和服饰业态是整体租赁需求的最大来源，新增租赁面积占比超过50%。核心商圈个别优质项目对零售商吸引力不减反增，租金水平平稳；南京全市优质零售物业的首层净有效租金有所回升，为16元每平方米每天，环比小幅上涨0.2个百分点。在深圳，上半年优质零售物业租金上浮1.3%，截至今年二季度，全市整体空置率为3.3%。据悉，该数据仍处一线城市最低水平。

　　此外，在成都，零售物业市场上半年新增供应持续下沉，三个新开业购物中心均落于非核心商圈，其中龙泉的世茂广场和新都的龙湖锦宸天街推动近郊商圈提档升级，且均注重“公园+”场景的打造。数据显示，尽管市场大规模调整导致空置率较去年末略微上浮6.9%，但受核心商圈拉动，全市购物中心首层平均租金止跌企稳。

　　供需两旺

　　着眼于需求，持续向好的消费基本面逐步投射到市场，今年上半年除超市、购物中心外，新增仓储需求备受瞩目。

　　在成都，仓储物流市场供应保持高位，迎来3个项目交付合计约33万平方米，均落于青白江园区。租赁需求于二季度显著上升，但因一季度短租到期引发的集中退租，上半年吸纳量较去年末略有下降，录得约39万平方米。全市高标库整体空置率较去年末下降1.6个百分点至14.4%，系近三年来的新低。平均租金较去年末下跌1.4%，跌幅进一步收窄。

　　世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示，“上半年成都房地产市场趋势反映出投资者长期看好成都并带动市场供需两旺；以‘新成都人’为根本，城市多中心开发、多元化发展；以科技创新为引领，传统与科技行业加速融合，联动升级；体验为重，生活、消费等愈发场景化发展。”

　　在重庆，零售物业市场新增供应约28.1万平方米，助推全市零售物业市场总存量达691.3万平方米（含百货）。从供应端来看，上半年共录得两个新项目入市，分别是位于渝北区域的光环购物公园和大渡口区域的万象汇。作为全国首个生态型商业综合体，光环购物公园将自然生态与城市功能有机结合，且项目紧邻轨道交通5号线，地理位置优越。位于大渡口区域万象汇的入市，丰富周边消费者购物选择与消费体验，同时也有利于提升区域整体商业品质。

　　在贵阳，从2020年下半年到今年上半年，贵阳零售物业市场新增供应约29万平方米，助推零售物业市场总存量达到240万平方米（含百货）。从租赁需求端来看，由于2020年下半年新开业项目数量较多，市场竞争加剧，导致全市购物中心整体空置率同比上涨0.4个百分点至8.6%。

　　值得关注的是，市场竞争也在加剧。随着城市常住人口向非核心区域聚集，零售商业格局逐渐发生变化，主要表现在新入市商业项目类型和零售区域市场变化方面。以贵阳为例，在新入市商业项目类型方面，早期贵阳零售市场项目供应类型主要以百货和购物中心为主，近年来贵阳新入市商业项目类型逐渐发生变化，购物中心受市场追捧，在贵阳零售物业新增供应面积占比超过95%。区域市场方面，贵阳零售商业格局在空间分布上也逐渐由早期单一区域市场发展为六大组团式区域市场，不断丰富消费者购物体验。

　　专家预计，未来将有超90万平方米的新增供应进入贵阳零售物业市场。核心商圈占全市新增供应面积占比将达24%，在扩容核心商圈的同时，也将为市场增添诸多新意。

　　加速迭代

　　我国主要城市零售物业市场租金企稳，城市层面的走势普遍保持一致，而差异主要体现在项目层面。从三级商业体系分析，核心商圈的资产表现更加稳健且优异，抗风险能力更强。

　　一个城市的核心商圈往往也是旅游客群的集中地，例如上海南京路步行街、成都春熙路步行街、重庆解放碑步行街等核心商圈游人如织。

　　游客到访量的回升也是加速核心商圈回暖的重要因素。相反，近郊区域的商业整体表现则喜忧参半，市场的整体性回升仍有待时间检验，因此部分运营能力相对有限的购物中心仍面临商家退租、人流稀缺的困难。尤其是我国的社区商业在疫情这场大考中并不过关，未来社区商业生态体系的建立仍有待强化和丰富。

　　同时，从商业定位视角来看，拥有高端奢侈品加持的购物中心整体表现优异，而中端定位、大众消费为主的项目则出现分化。

　　事实上，中端购物中心的消费客群实际上不稳定性较强，因此其经营性风险取决于其所在的竞争市场。而市场供需关系、整体商业氛围、交通通达性以及跨区域之间的客群分流都有可能导致零售项目表现出分化。目前看来，不同档次、不同定位的商业项目的整体表现同样大相径庭，优胜劣汰或将是大势所趋。

　　对此，专家表示，未来，我国头部开发商、商业运营商凭借更强的抗风险能力也将扛起商业开发的大旗，引领行业发展。多年积累的商业资源和运营经验也将加速其轻资产的战略发展，从开发到运营，从增量到存量，更多产品线完整的商管公司也将向市场输出零售商业招商、运营、管理服务。（依琰）

　　 转自：中国商报