13项置入资产存瑕疵 信达地产折价返售大股东

今日，信达地产在公告中称，因13项瑕疵资产未能完善产权，预计不能在控股股东信达投资有限公司的承诺期限内处置完毕，拟将这部分资产以8142.17万元转让给信达投资。

瑕疵资产缩水

返售差价由信达投资弥补

13项瑕疵资产共8142.17万元的新评估值较在当初的9281.32万元的评估值(评估期已过)已有明显缩水，1139.15万元的“差价”则由信达投资补偿，此外还包括完善产权中所发生的交易费用，补偿将于2010年1月31日前完成。

既是瑕疵资产，为何当初仍要注入上市公司？“瑕疵主要是产权不完善”信达地产证券事务代表吕昕昨日告诉《证券日报》记者，当时11家公司资产是作为整体注入的，而对于瑕疵资产重组方当时也有承诺，如果到时有问题，再进行处置。

2008年7月，信达投资、正元投资等5名投资者向ST天桥出售11家上海信达、新疆信达、青岛信达、安徽信达等11家信达系房地产公司，以此认购上市公司的定向增发股权。

今日的公告显示，上述13项瑕疵资产分属于青岛信达荣昌置业、上海信达银泰置业、新疆信达银通置业等已注入信达地产的3家地产公司，其中青岛信达下属7项资产，有6项资产价值缩水约2439.78万元。而上海信达及新疆信达所有的6项资产有所增值。

但对于资产缩水，吕昕并不认为瑕疵资产本身质量不好，他认为，差价也是根据评估结果。

当《证券日报》记者问及瑕疵资产的业绩是否反映在上市公司时，吕昕称，资产损益是由上市公司承担的，因为是上市公司的资产，只是产权未完善。

粗略计算，9281.32万元的处置收入及完善产权的交易过程中产生的费用补偿，13项瑕疵资产大概能给信达地产带来接近1亿元的收入，而这笔处置收入又将作何用途？

对此，吕昕表示，从信息披露的角度看，我们不会作出回答。而且，这方面由经营层来考虑，我不知道。

瑕疵资产质量如何

时间证明，13个瑕疵资产除了产权归属不清晰，部分资产本身盈利质量也不如人意，而信达地产在瑕疵资产的收获还不及对其所在地产公司的投入。

2008年，已将11家公司纳入怀中的信达地产成功扭亏为盈，实现5.08亿元的盈利。但好景不长，注入资产的美好盈利未能在2009年继续大放光彩，尽管2009年全国楼市复苏强劲。

由于2009年可结转项目较少，结转面积不多，信达地产刚刚享受主业大幅盈利的喜悦又不免遭遇业绩下滑。今年前三季度，信达地产营收11.22亿元，同比下降38.22%，而净利润为1亿元，也比上年同期下降22.37%。2009年上半年，由于主业亏损，扣除非经常性损益的净利润仅为-105.05万元。

2009年半年报显示，信达地产在上海信达银泰置业等8家按成本法计算的公司中获得2.52亿元的长期股权投资收益，其中从上海信达银泰获得2008年利润分配3357万元。但同是按成本法计算的新疆信达、青岛信达并没有为信达地产贡献收益。

除上海信达2008年净利润实现6713.55万元外，青岛信达和新疆信达的盈利并不耀眼。青岛信达营收3.52亿元，超过上海信达，但净利润仅为2297.74万元。新疆信达则在6974.1万元的营收下亏损1973.22万元。

未有骄人的盈利业绩，而即将出售给信达投资的青岛信达和新疆信达还欠了股东信达地产“一筐债”，这笔债或许已经超过了信达地产出资13项瑕疵资产的收入所得。

2009年上半年的财报显示，信达地产的其他应收款名单中，子公司青岛信达、新疆信达均列入其中：青岛信达“欠款”6500万元，新疆信达“欠款”7000万元。

如果三季度未有变动，青岛信达、新疆信达两家公司合计1.35亿元的欠款已然超过了信达地产此次对包括两家公司下属瑕疵资产在内的处置收入。