新政重点清算涨幅过快楼盘

　　出台的“国十条”楼市新政广州细则,没有规定限制购房套数、征收房产税、停止三套房贷等严厉的政策,因而被多数人评价为“无新意”、“太温柔”。

　　广州市房管局新闻发言人黄文波对此解释,中央政策已切中楼价上涨要害,能抑制不合理需求;地方细则加不加码并不重要,更重要的是看调控效果,目前新政“抑投机、遏房价”成效初显,所以广州暂不考虑出台限制购房套数的措施。同时,作为地方政府将加大供应;需求减少,供应增加,对稳定楼价遏制楼价快速上涨要有信心。

　　几乎就在广州细则出台的同时,一条“发改委称三年内免谈房产税”的消息占据各大网络头条,一时间调控就此收手的判断令地产股“绝地逢生”,高歌领涨。而观望的买家也开始恐慌:“调控还没见楼价降下来多少就打住,岂不是又要报复性上涨?”

　　随后财政部财政科学研究所所长贾康出来澄清:“三年不谈,那是研究人员说的,并不能代表官方。”政府相关部门言论的反复印证了市场的动荡。难得的是,尽管新政细则“高高举起轻轻落下”,开发商害怕的严政没有出现,但有理性开发商认为,政策细则的“放人一马”并非楼价可以再涨的信号,还是要调整战略,出货为上。

　　“降价是个姿态”

　　广州新政细则出台后首周,在开发商点评的“政府务实,让市场自己来解决问题”,在这种心态中,不少楼盘既定的销售策略暂时不会有大改变,当然也有一些楼盘采取更加主动的态度,以一个相当有吸引力的报价,吸引更多潜在客户的关注。

　　上周末记者频频收到名门越秀的促销信息,称“北京路地铁上盖现楼1.75万元/平方米!”虽然其后了解到1.75万元/平方米只是低楼层单位的最低价,其直降近6000元/平方米的报价只是一个噱头。然后不论是否噱头还是其他优惠登记,开发商的积极行动也能说明他们对新政细则的理解和对买家态度的顺应。

　　新政后,兰亭国际被誉为深圳新政之后的“房价暴跌第一盘”。与早前预计的3至4万元/平方米的均价相比,该项目的开盘最低价仅为2万元/平方米,同时还推出“存10万抵20万”的优惠促销活动。5月20日当日,该盘的成交均价更跌至11553元/平方米。事实上,新政落地以来,深圳大部分楼盘都在蠢蠢欲动,已有少数楼盘开始搞起降价促销,除了兰亭国际外,深圳南山某商业公寓亦仅以1.5万元-1.6万元/平方米成交,较市场价低近4000元/平方米。

　　重点清算涨幅过快楼盘

　　虽然广州细则24条措施主要是重申国务院“国十条”的多项措施,如严格限制各种名目的炒房和投机性购房,坚决抑制不合理住房需求。但是对于可能出现的楼价上涨也有警示,细则直言“对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查”。“广州细则”明确,广州市国土房管局、金融办要根据市场动态和未来调控成效,在房价过快增长势头得不到有效遏制的情况下,研究采取一定时期内限制购房套数等临时措施,抑制投机性购房需求。

　　值得一提的是,24条措施均明确由哪个职能部门来牵头制定相关政策,也即明确各条措施的负责部门,市政府可以对其执行力度进行问责。

　　政策分析：发改委的反复和市场的摇摆

　　5月中旬“4·14”新政满月之际,就有消息穿说国家发改委正在牵头制定一项更为严厉的房地产调控政策。很快国家发改委经济体制综合改革司司长孔泾源否认有更严厉政策的说法,称只是在制定一项房地产规划。

　　类似的情况还发生在“房产税”的问题上。就在重庆、上海即将开征房产税的消息越传越烈时,有媒体引用国家发改委宏观研究院产业研究所所长助理黄汉权的话说:“三年之内免谈房产税。”这是有关专家对住宅开征房产税的最新表态。此话一出,房地产调控的紧张气氛突然缓解,引发市场揣测楼市调控出现软着陆迹象,地产股连续两日强劲反弹。随后,发改委再次表态,称三年内免谈房产税说法不代表官方立场。

　　尽管消息一直摇摆反复,但有一个信号非常明确,即目前楼市最大的不确定,就是政策的不确定。

　　有业内分析师认为,房产税是一项社会公共政策,不应该将它作为一项机密来遮遮掩掩,是否对住宅开征房产税,何时开征,税率是多少,必须尽快明确。只有政策明确了,市场的预期才会随之明确,而唯有市场预期明确了,才能真正让市场稳定下来。让市场陷入传闻之中,进而陷入不安的等待之中,这不是调控的初衷。

　　而确实,因为政策的反复不确定,市场也一直摇摆不定。

　　上周,在北京的严厉政策出台后,广州、重庆的落地细化措施纷纷出台,被冠上“太温和”的帽子,加上早先的深圳细则,中央严厉到地方和风细雨,尤其是高调宣称将开征“特别房产税”到最终“渝十条”的温和出台,被认为是楼市调控转折的信号。

　　有消息称,近期一系列调控政策不仅直接导致了楼市成交量的大幅下跌,同时也严重影响了楼市的预期,不但购房者出现了明显的观望,即便是开发商也出现了观望情绪,许多开发商处在摇摆不定、左右为难的状态。

　　广州市社会科学院研究员彭澎认为,当下成交量在持续下滑,但价格依然保持平稳,没有出现明显的下跌,只能说明市场观望气氛很浓厚。开发商及购房者对于当前政策是否见效,仍很犹豫,持怀疑态度。

　　有业内专家则对媒体表示,目前的经济对于房地产市场存在一定的依赖,而地方政府的GDP增长仍需要房地产的拉动,再加上现在的国际环境,倘若过于严厉,市场会进入极度萎缩,这不仅对未来楼市的发展不利,也会伤害到实体经济。因为政策的反复和市场的摇摆,可能还要持续一段时间。

　　“如果政策博弈在后,则让政策出台之后仍无法预测今后,只能猜测和观望等待下一只靴子。正因为政策的博弈在后,市场中出现变化或与政策的出发点及预期不相符合时,必然会再出新的政策、产生新的博弈,于是楼市就在不确定的消息中飘来飘去。”任志强在博客中对现在的政策如此评价。

　　本地市场：广州细则出台,市场量跌价稳

　　广州细则出台,业界纷纷评价“波澜不惊”、“十分务实”。对于众多担忧严厉政策的开发商而言,广州细则让他们松了一口气。“广州市场一直就比较理性,政府的调控,也就无需大刀阔斧地打压,更多的还是靠市场来调节。”某本地品牌房企销售负责人对记者表示。根据新浪乐居监测的网签数据,广州新政细则出台后首周成交基本维持在日均百余套左右,比此前时而出现的过两百套的成交有所下滑。在目前市场上,在售盘价格整体大幅调整的情况也没有出现。买家也并未因为广州细则而在购房计划上有紧急改变。

　　由于目前市场观望情绪依然较重,某些开发商已经开始借“特价单位”的噱头来试探市场,小量朝向、户型都不算最好的单位被低价推出,成为营销推广的噱头。如位于北京南路的在售新盘名门越秀,1.75万元/平方米的最新报价,仅是其最低价的低楼层单位价格,整体价格仍在2.3万-2.4万元/平方米。

　　由于广州对于购买第三套房并未作出明确限制,也未作出对非广州户籍人口购房的限制,对于某些仍在观望等候抄底的投资客而言,是一个机会窗口。上周末开盘推出新货的别墅盘元邦山清水秀,由于价格低至5000多元/平方米,据报开售现场不少外地买家到场,售楼部负责人更坦称,这些外地人中有部分是温州客。

　　而对于部分急于出手的刚性买家来说,广州新政细则未如想象中的严厉,也使他们对接下来的房价略有失望。打算在今年内购房的张先生对记者表示,现在看情况广州的房价在短期内也很难降下来。他原本计划在海珠区购置一套三房单位,预期在近期新政频繁出台之后,房价可以尽快出现松动。当记者问他会否在近期就出手时,他表示还是再看看。记者了解到,目前抱有这种想法的买家不在少数。根据中原地产、满堂红近期成交数据显示,在价格依然坚挺的情况下,广州各区域成交呈现下滑趋势。观望情绪在广州新政细则出台后,并未出现根本性的逆转。业内人士分析,市场买卖双方的博弈,还需要一段时间才可以见分晓。

　　专家观点：广州细则十分务实

　　资深房地产专家韩世同表示,广州出台的细则是内容最多、条款最多的细则之一,8个方面共24条,可能会被称为“穗24条”,如果比条数多少,要比北京多至少一倍。而且,十分务实,主要在落实增加保障性住房、增加土地供应等方面下功夫。他认为,这些措施不仅是为了应急和短期效应,主要是从长远的目标和制度建设来考虑。广州市是最早提出要构建多层次住房建设体系的城市,保障性住房建设真正起步的时间虽然比较晚,但力度和措施很大,尤其是在限价房政策制定和落实方面可以说是走在全国前列。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示,广州的新政细则,体现的是通过“增加供应”这一“疏”的方法来调控房价,对于广州的实际情况比较适合。广州坚持“保障低端,支持中端,放开高端”的思路,不以压抑房价,而以满足各阶层群体居住需要为目的,以柔制刚,技高一筹。黎文江分析认为,在房贷新政和金融危机叠加效应下的2008年,广州一手房成交量也有550多万平方米,而今年形势比2008年为好,600多万平方米完全可以消化。

　　保利地产代理市场部总经理吴定金表示,广州细则出台,并没有“限制外地人、外籍人购房”、“限贷第三套房”等严厉政策,所以反而不是利空,却是利好。他预计将有楼盘利用这个做文章,逼客成交。而政策的筑底与逐渐明朗化,将有效伴随技术层面的超跌反弹,引发一轮小幅度的成交回暖。

　　吴定金同时强调他的观点,即广州的楼市拐点不可能在6、7月出现。他分析,其一,当前的发展商库存特别少,资金充裕,只需做好新盘新货的定价而已,无需下调现有余货的价格;其二,亚运会带来的影响业已显现,广州楼市整体供应大大减少,且新货集中上市的时间延后了近一年时间,“现无竞争对手,后无追兵”的情况下,小步出货即可,何需明显降价去货?其三,亚运城项目将影响下半年广州楼市的走势,其定价如何,销售情况如何,都将不可避免地给广州楼市带来不同的心理暗示与市场预期。原定于7月上市的亚运城项目如选择押后,市场就根本无需选择在6、7月摊牌;其四,6、7月本身就是淡季,即使降价选择在这个时候也不是良机,无利于销售。他预计今年9月将是市场摊牌的一个时间点。