我国上半年房地产市场回顾及未来发展分析

　　一、 调控政策继续升级，呈现四大特点

　　1.行政、税收、信贷措施并用，着力抑制需求增加供给

　　在去年“国十条”的基础上，2011年1月，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围和加大限购力度，要在一定时期实行限购措施，并明确限购要求。截至目前，已有约40个城市出台限购措施，严厉程度略有差异。1月27日，酝酿多年的房产税改革终于“靴子”落地，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，标志着我国房产税改革迈出了实质性步伐。

　　2010年以来，为了抑制投资投机性需求，政府从个人信贷方面进行调整，逐步提高购房贷款的门槛。“9.29新政”后，首套房贷款首付不低于30%;二套房贷款首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍;三套房全面暂停贷款;且对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。今年初，“国八条”出台，二套房首付比例提高至60%及以上，严厉程度再度攀升。

　　2.抑制通胀货币政策持续收紧，房地产业贷款降幅明显

　　2011年上半年，CPI涨幅呈扩大趋势，存准率、利率不断上调。央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点，大型金融机构存准率达到历史高点21.5%;央行还分别在2月和4月加息25个基点。7月6日，央行再度上调基准利率，继续着去年下半年以来的货币政策收紧步伐。

　　在稳健的货币政策下，2011年贷款规模收缩显著。在总贷款同比下降的背景下，房地产业的贷款降幅更为显著：人民银行数据显示，2011年一季度，房地产类贷款(包括开发贷款和个人按揭贷款)新增5095亿元，同比下降40%。其中，住房按揭贷款新增3416亿元，同比下降35%;房地产开发贷款新增1678亿元，同比下降48%，降幅比住房按揭贷款高13个百分点。

　　3.首次提出保障房中长期规划，今年计划新开工1000万套

　　提出1000万套保障房建设计划，超过上年商品住宅销售套数。自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。据住建部测算，1000万套保障房建设完成需要1.3万亿左右，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余5000多亿的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　4.建立考核问责制，确保地方政府落实政策

　　今年“国八条”中还首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。为加大政策的贯彻执行力度，加强对地方政府落实调控政策的检查，4月份，国务院派出8个督查组，对东北、华北、华东、西北、华南的16个省区市就贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查。今年，保障房规模大幅增加，为保证计划按时完成，中央政府继续实行问责制，3月与地方政府签订“军令状”，4月对部分省市保障房的建设情况进行督查，5月住建部发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》指出把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。

　　二、 土地市场明显降温，十大城市受影响显著

　　1.土地供应计划完成率偏低，十大城市出让金同比显著下降

　　2011年上半年，全国130个城市土地招拍挂市场明显降温，上半年完成率仅在25%左右。十大城市(北京、天津、上海、南京、成都、武汉、重庆、杭州、广州、深圳)上半年土地市场受政策影响程度更大，住宅用地推出量和成交量较去年同期大幅下降，除广州、深圳和南京外，另外7个城市上半年住宅用地成交面积均有所下降，其中北京、重庆超过30%，杭州、成都超过20%，天津更是超过60%。

　　2011年上半年，全国130个城市总出让金同比小幅增长2.5%，十大城市总出让金同比下降18%。其中，北京、上海等6个城市的土地出让金均大幅下降，其中北京降幅最大，同比下降48%，天津降幅也达到45%，上海、杭州、深圳降幅超过20%。

　　2.上半年住宅用地成交溢价率继续走低，开发商投资策略趋于谨慎

　　随着“国八条”的颁布，楼市调控政策进一步紧缩，上半年全国住宅市场的溢价率持续下行，由1月的37.4%降为6月的9.6%，上半年平均溢价率为18.5%，仅相当于去年同期的一半。住宅用地楼面价已经连续十个月同比下降。其中十大城市平均楼面地价同比下降28%，平均溢价率为16.4%，仅相当于去年同期(51.1%)的三成。6月，商办用地的溢价水平及楼面均价在连续三个月上涨之后开始回落，上半年平均溢价水平为21.0%，与去年同期和2009年(分别为22.9%和22.6%)基本持平，表明商办用地受调控政策的影响明显不及住宅用地。

　　三、住宅成交降至低位，且二手房降幅大于新房

　　1.上半年20个代表性城市成交量同比小幅下降6%，但相比2010年下半年降幅超过20%

　　2011年上半年，20个城市月平均成交54.0万平米，同比小幅下降6.0%，但比去年下半年下降25.8%。整体来看，上半年20个城市月均成交水平(54万平米)大幅低于2010年9～12月的阶段性高点(83.5万平米)，但略高于2010年5～7月成交历史低位时期(46.9万平米)。

　　2.主要城市二手房成交同比降幅接近30%，较2010年下半年降幅为32%

　　2011年上半年，主要城市二手房成交较2010年下半年平均降幅达32%，同比降幅也接近30%。从上半年总体水平来看，一线城市的二手房市场总体依然好于其它城市。与2010年同期比较，成都、杭州、北京、武汉的降幅较高，同比降幅均接近或超过30%，从月度走势来看，2011年上半年，“国八条”出台后的4～6月各城市成交量环比持续下降，但降幅逐步收窄。

　　3.因新房新增供应增加，新房成交降幅小于二手房

　　以2009年1月为基期，分别以该月二手房、新房成交量及新房新上市量为100点，对比2009年1月至今3个指标的走势可以发现：2011年1月“国八条”公布后，二手房成交波动明显大于新房，且在新房成交量受供应量带动有所回升的5～6月，二手房成交量仍在低位运行。

　　四、全国房价趋于平稳，5～6月部分城市价格出现回调

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅价格指数环比上涨0.41%，涨幅比上月(0.53%)略有下降，其中75个城市价格环比上涨，上涨城市个数继续减少，价格涨幅居前的主要是三、四线城市;另有25个城市住宅价格环比下跌，但跌幅均在1%以内。同期十大城市环比涨幅逐月降低，从今年1月高点0.89%降至6月0.06%，涨幅低于百城平均水平，且6月北京、成都、南京、重庆的价格出现回调。6月十大城市同比涨幅为2.9%，延续了去年以来的持续缩小态势，表明价格涨幅已得到明显抑制。

　　五、企业投资热情不减，部分企业销售业绩增长显著

　　为避免调控导致市场供应减少，本次出台的政策明显加强了对增加供给的调控力度。2011年1～5月，全国住宅开发投资和新开工面积继续维持高位，同比分别增长37.8%和20.6%。其中，3～5月平均每月的开发投资额为3425亿元，比2010年全年月均水平增长20.7%，新开工面积为14620万平方米，比2010年全年月均水平增长35.5%，且今年3月和5月的单月新开工面积为近5年以来最高水平(见图3)。

　　初步统计数据显示，上半年多数代表性企业销售额同比增长，平均增幅接近50%，恒大销售额同比增长约1倍，保利、中海、万科增速紧随其后。

　　下半年中国房地产市场展望

　　一、政策从紧态势不会放松，保障房建设将获更多政策支持

　　从去年年初开始的房地产调控经历四轮，已持续一年多时间，在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，包括“限购”、“限价”等行政手段及信贷、税收等经济手段，增加土地供应，保障房建设实行考核责任制，调控空前严厉。今年4月以来，政策调控效果初步显现，房价快速上涨态势基本得到遏制、市场成交处于低位、土地市场明显降温，因此不会马上出台更严厉的房地产调控政策。

　　从巩固调控效果的角度出发，加上经济增速仍在合理范围，通胀水平仍维持在高位，中央政府不会冒然放松政策效果，未来房地产调控政策不会放松。温家宝总理近日表示“稳定物价是首要任务”，央行在7月6日公布今年以来的第三次加息，从侧面证明了中央对当前宏观经济增长的信心和对通胀压力的担忧，预计与房地产业密切相关的货币政策在三季度仍不会放松。

　　上半年，全国保障房开工率仅三成左右，开工率较低。下半年，各地将在资金筹集、项目审批上加快节奏，加快保障性住房建设开工。

　　二、上半年多数城市供地计划完成率不足三成，下半年供地将增加

　　2011年上半年，受房地产市场调控的影响，主要城市住宅市场成交降至历史较低水平。在未来市场前景不明朗的背景下，上半年开发商拿地热情普遍不高，地方政府土地推出量也不及去年同期，导致土地成交量徘徊在较低水平。

　　为完成全年供地计划以及地方政府财税收入，预计下半年各地将加大优质土地供应，以调动开发商的拿地积极性。北京近期CBD多幅优质地块的推出即得到国内知名企业和投资机构的广泛关注。但土地供应的大幅上升也可能导致地价和溢价率的走低，也会有大房地产企业趁调控政策偏紧、中小企业资金链持续紧张之机，增加土地储备，占据未来发展的先机。

　　三、更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼，下半年降价促销范围可能扩大

　　在房地产政策调控力度不会有明显放松的大背景下，随着土地供应大幅增加、保障房的集中建设，预计下半年市场供应仍将维持高位。在销供比仍低于1、多数城市可售量上升、库存压力加大的现实情况下，预计三季度将有更多房地产企业将选择通过价格调整来加大资金回笼，同时提升企业销售业绩。

　　四、供应量上升、定价合理将带动成交量继续回升，但在政策依然从紧背景下大幅上升的可能性不大

　　随着2010年大量新建房屋的逐步入市，推盘节奏将加快，预计下半年商品房供应水平可能持续上升。推盘量的增加很可能会导致开发商降价促销。需求方面，目前我国刚性购房需求和改善型购房需求仍然十分庞大。

　　在调控政策依然严厉的大背景下，投资性需求已完全挡在主要一二线城市之外，如在北京等城市更严厉的限购政策之下，部分刚性需求已被殃及(非本市户口需连续5年纳税证明)，排除了绝大部分外来购房需求。当然，如果房价维持近期向下调整趋势，未来出台新的调控措施不大，如果下半年房地产市场量价齐升，政府必然出台更严厉的调控措施。