二三线城市商业压力高涨

 　　国土部的研究报告显示，2011年2季度的土地价格上涨主要源于开发商对商业地块的热捧：北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，二三线城市的地价上涨中，商业地产贡献更大，“市场已有泡沫危险”。

　　二三线城市商业压力高涨

　　“现在要在成都投资商业地产，没有500万元，门槛是很难进入的。”商业地产投资客小梁告诉《中国经营报》记者，就在2010年下半年，300万元还可选到优质的商业地产楼宇。

　　来自四川省商业地联盟的数据，截至5月底，成都在建和立项的城市综合体已经达到88个。当地业界曾做过一笔计算，一个商业体如果每个功能分区按5万平方米计算，总体量就有15万平方米，而80个综合体就有1200万平方米的体量。“相当于北京CBD已经完工和在建项目以及整个规划商业面积的总量”。

　　成都多家商业地产服务商做出的统计预测表明，2012年成都市场上的甲级写字楼、不包括乙级写字楼将有80多万平方米，成都总的市场规模将增长一倍。与此相对比，上海甲级写字楼市场也只有500多万平方米。

　　与成都一川相隔的重庆，按照商业地产服务公司世邦魏理仕发布的二季度重庆房地产市场调查报告分析，重庆写字楼供应量大于消化存量，二季度空置率高达33.2%。且年内还将有超过40万平方米的优质写字楼入市。综合来看，市场消化带来一定压力，空置率还会进一步推高。

　　中国购物中心产业资讯中心此前也曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

　　共同吹胀的泡沫

　　2010年以来随着房地产调控的层层加码，“不限贷不限购”的商业地产越来越受到开发商和投资者的追捧。据不完全统计，目前宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，这还不包括诸如娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。“住宅开发商进入商业地产首先考虑的便是二三线城市。”

　　“地方政府的招商引资和开发商应对住宅调控转寻投资机会的两相情愿共同推动了商业地产的价格走高和风险的出现。”世邦魏理仕分析师金灵表示。

　　“二三线城市的商业地产在经历一轮发展高峰之后，也许真的开始面临一个拐点了。”在成都健鹰策划董事长杨健鹰看来，这一轮商业地产爆发式增长的后果便是，一方面是大量激增的商业地产项目得不到相应匹配，而另一方面却是由于大量企业涌入该领域所推高的土地成本以及其他各项开发成本。在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很容易崩溃;而与此同时，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出面临的是严重的同质化。彼此间的恶性竞争，项目招商难度增加，收益率更是缺乏保障。“在如此一哄而上的局面下，预计未来2年内，必然会有很多商业地产项目会陆续出现问题，出现大量空置商业、烂尾工程并不惊奇。”

　　巨头出货，监管出“警”

　　“打压住宅，火了商业，商业地产正在积累泡沫，而且这个泡沫若长成，则祸害大于住宅泡沫，更易产生烂尾楼，进而造成银行呆坏账。”这也得到上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的认同。

　　实际上在一片高涨声中，总有对未来担忧的忧心者，他们选择的是逢高出货。

　　2011年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA的亚洲基金Ⅲ号收购了环达通房产中国有限公司旗下物业成都凯丹广场50%股份。此前的2010年年底，环达通CEO艾松曾对记者表示，只考虑长期持有中国市场的商业物业。事隔半年，风向突转。

　　而戴德梁行的统计显示，今年上半年全国商业物业大宗交易是79笔，已超过去年全年的76笔。

　　“中国地产开发的融资模式比较单一，尤其是二三线城市的项目对银行的信贷依赖水平至少在70%~80%。因而绝大多数商业地产项目的资金也是依靠以土地抵押的银行贷款。在商业地产日渐过剩且利率不断提高的趋势下，经营性物业贷款抵押物评估价值可能发生大幅波动，因此，商业地产的金融风险不言而喻。”上述商业地产开发商负责人表示。

　　日前，记者获悉，国土部智囊机构已经就商业地产出现的泡沫有可能极大地干扰经济转型和调整一事作出报告，并建议国土部提出预警提示。而此前银监会布置下半年作业，首次提出加强对商业物业抵押贷款监测，对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。

　　“在实际操作中，部分银行已经上浮了商业地产的贷款利率，虽然首付依然保持5成，但利率却上调了10%~20%不等。”成都一家商业银行信贷部人士表示。