房产市场调控分化 高库存压力依然存在

 　　据中国产业发展研究网统计数据显示，截至7月16日，两市共有50家房地产公司发布了2012年半年业绩预告按申万分类，占全部A股上市房企140家企业的35%。

　　业绩预告显示，相比在2009-2011年三年出现的普涨，在2012年上半年房企出现了明显的业绩分化：20家预增、15家预减、7家预亏、3家预盈，显示宏观调控明显影响了企业运营。

　　下半年，内地房企仍然面临调控和市场变动的双重压力。

　　调控下的分化

　　业绩预告显示，各家房企适应政策的能力不尽相同。

　　以“刚需”作为主要产品的大型房企，显然是上半年的胜出者。以万科为例，今年上半年，万科实现合约销售金额625.4亿元，销售面积602.5万平方米，销售单价为1.04万元/平方米，较去年同比下降10.3%。

　　佳兆业总裁金志刚在接受本报记者采访时亦表示，今年有95%的产品都是针对刚需住房人群，多为120平米以下的户型。

　　高比例的刚需产品体现了各大房企在策略上的调整。“针对刚需的产品不怕没有销量。”金志刚表示。翻看保利、恒大、中海等房企的业绩报告，产品形态亦如此。

　　此外，中原地产研究认为，由于资金实力雄厚，大型开发商在新一轮的行业整合中占据优势，其对时间窗口的把握，也优于一般的房企。

　　链家地产研究显示，从2012年上半年销售数据来看，35家大型房企销售5455.34亿元，同比上涨11.8%，且大型房企市场份额增长明显。

　　中原地产市场总监张大伟同意上述人士的观点。他认为，由于流动性改善、地方政策微调等利好因素，市场交易量从4月开始呈现连续的小幅回暖趋势。同时，开发商在推盘策略、产品定位以及销售等方面均进行了调整，标杆房企的整体销售表现较为平稳，总体上依然跑赢大市。

　　然而，50家房企业绩预告表明，房企营收的增长，不能代表利润的增长。

　　保利地产和华远地产的业绩预报显示，两家公司上半年营业收入分别增长32.86%和8.73%，但净利润表现却相差很大。保利地产净利润下降12.13%，华远地产则同比增长22.98%。

　　链家地产市场研究部研究员陈雪指出，牺牲利润，以价换量的情况下，即便销售额增加，其利润受到带动作用也会减弱。

　　高库存压力

　　吴志辉在世联地产上半年住宅市场分析会上对本报记者表示，“流动性最差的时候已经过去。”

　　原因在于，上半年两次降准和两次降息的信号给了购房者和房地产企业很大的信心。

　　部分房企近期频频出手土地市场便是这种信心的展示。仲量联行商业部董事程怡对本报记者表示，各个房企非常需要回笼住宅市场的资金来投资新的项目。但这种意愿在上半年受到抑制：1-6月，全国房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%、土地成交价款3441亿元，下降13.3%。标杆房企的购地金额占销售比重更创下2009年以来的新低。

　　吴志辉认为，上半年龙头房企财务稳健，偿付能力趋好，但下半年企业拿地依旧会谨慎。

　　张大伟分析，随着宏观信贷环境开始好转，融资成本下行，房企筹资积极性会提高，但下半年开发商在销售和资金上依然面临严峻考验，采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解调控周期内不断攀升的库存压力，依然是开发商年内面临的艰巨任务。

　　统计数据显示，标杆房企库存依然处于高位。截至6月底，标杆房企49个城市的在售项目库存量，相对于2011年同期增加了约6成。

　　而去库存的速度依然缓慢。根据北京师范大学教授钟伟的计算，当前市场的销竣比仅为1.1:1.

　　此外，多名业内人士担忧，楼市成交量回升，市场存在涨价的可能，而这可能招致新一轮调控。国家统计局数据显示，6月份，我国70个大中城市中，有25个城市的在新建商品住宅价格出现环比上涨，31个城市的二手住宅价格出现环比上涨，上涨的城市都在持续增加。