社科院：住房供求已经失衡 房价面临全面失控

 　　进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。

　　5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点;同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。来自中指院数据显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。此外，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上月减少8个，其中涨幅在1%含1%以上的有40个，较上月减少11个。

　　从严厉的程度上，可以看出此次政府调控的决心，然而，为什么结果仍然是房价不降反升呢?

　　“又成‘空调’。”卓达集团副总裁、大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受《中国企业报》记者采访时只回复了简单的四个字。“‘国五条’经过差不多两个月市场的适应期，现在负面影响已经被市场逐步消化，市场已经进入了原有的理性，从结果看，总体的房价，仍然在持续上涨势头，经过一段时间的迟疑，又恢复了缓慢上涨的势头。”

　　在分析房价上涨的原因时，柏文喜认为主要是三个因素，第一，地方政府财政压力的倒逼，让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力。从结果看，目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定，其他城市都以各种方式进行了规避。第二，从长期因素来看，决定房价因素主要还是供求问题。他认为，中国基本实现了一个家庭有一套住宅居住的状态，但房产持有不均衡，经常是有房子的人持有两套到三套以上，没房子的人、刚需一族仍然是规模巨大，而且城镇化的趋势让刚需一族保持了比较坚定的市场基础，在相当长的一个时间段内，因为人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，还是让刚性需求有较大的市场，另外，改善性的需求也有较大的市场。第三，中国房价还受国际因素的影响。房价受中国货币发行量的影响，中国的货币发行量又受制于西方主要货币发行量的影响，在西方量化宽松货币政策的情况下，人民币要保持资金不外流，也被迫采取相应的量化宽松的政策，这样会导致大量的人民币释放出来，进入货币市场，引起资产价格上涨。房产作为中国人持有的财富里面最主要的价值形式，在货币超发的情况下，价格当然不会下降，而且还会上涨。

　　美林国际香港有限公司执行董事刘芮东在接受《中国企业报》记者采访时也同样提到了“空调”说，“从现在情况看，房价还会涨，新的‘国五条’，如果能强硬实施坚持好长一段时间的落实，还要有各地政府坚定的落实，肯定能起到抑制房价的作用，关键是，地方政府的态度。”刘芮东认为，从总体来看，调控是没有打在房地产的“七寸”上，只靠行政上的对策与方法，肯定会造成“屡调屡高、屡高屡调”的现状。

　　中国旅游地产服务集团副总经理王路在接受《中国企业报》记者采访时，则用了调侃方式婉转地提醒政府一直在商品房市场调控方面犯了方向性的错误，“目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。”他认为，是政府用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，但在关键的土地供应市场上没有限价，土地供应规模也没有放开，生产成本不断上升，再加上销售价格人为限底，银根又持续紧缩，反而加剧了供应短缺，限价变成了刚性涨价。

　　刚刚过去的4月，CRIC监测的十大重点城市中，除了杭州和武汉的成交面积环比出现10%以内的小幅增长，其余8个城市环比全线下跌，平均跌幅达3成以上。其中下跌幅度最高的四位为广州、成都、北京和上海，跌幅依次为61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。可见，在经历了3月赶末班车式的集中释放后，十大重点城市的交易量在4月出现了一波明显的集体回落。CRIC认为，这种回落是市场在3月爆发式的增长以后一个正常的回调，而不是像外界想象中新政见效的产物。数据显示，十大重点城市中除了北京、广州和成都3个城市外，其余7个城市4月的交易量均高于该城市2012年的年均水平。

　　CRIC研究中心认为，本轮以“国五条”为标准的调控正面临失效的尴尬。

　　央地博弈，房地产企业夹缝求生

　　从近日公布的2012年报表看，房地产行业108家A股房地产上市公司共实现营业收入5492.28亿元+29%，实现归属上市公司股东净利润702.16亿元+19%，行业ROE14.1%+0.6%。13年Q1房地产行业实现营业收入914.50亿元+40%，归属上市公司股东净利润114.72亿元+44%，行业ROE2.2%+0.4%。

　　中投证券李少明认为，从2012年及2013年1季度的财务数据来看,行业最坏时期已过,处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨,政策压力大,地方政府依赖预售证价格监管控制房价,受此影响开发商延迟推盘,成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看,全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小,行业集中度显著提升。

　　“因为地方财政支出的压力，使得地方政府设法出让更多的土地，从土地出让金中获得财政来源，如果房价下跌，出让土地就不会太顺利，会造成地价下跌。”柏文喜向《中国企业报》记者表示，“所以地方政府在打压房价方面是没有积极性的，最多就是让价格保持合理范畴，不要暴涨，也不要暴跌。”

　　业内普遍认为由于央地博弈的原因，市场化相对成熟的房地产行业正可以在夹缝中求生存。“目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。”王路认为，“正是十年调控的结果，而这种方式明显违背市场规则，为开发商们提供出供求失衡的涨价理由。”

　　“现在看来，政府控制的目标，只是希望房价不要过快地上涨，只能做到这一点。如果让房价下跌，对于中国经济来讲，将是灾难性的，这是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的。”柏文喜认为，“从目前各大地产商入市拿地的态势看，现在又恢复了相对的活跃，说明市场目前已经把‘国五条’的利空已经消化了。”

　　据介绍，目前拿地一线城市仍是房企争夺焦点，而二三线城市则更多面临去库存压力。

　　而刘芮东向《中国企业报》记者介绍，地产商拿地总体观望的状态，个别城市热情高，总体上二三线城市库存量还没有消化完。他认为，二三线虽然有小城镇政策的刺激，都在做小城镇建设的模式探索，但其实因为土地财政问题，地方政府早已经开始了小城镇建设试点，已经有了一定的经验，房地产企业之所以在这些地区没有疯狂拿地，是已经拿了很多地，大量土地在消化过程中。

　　刘芮东同时向记者透露，美林香港正在北京全面布局。

　　一直专注于赤峰这个三四线城市房地产开发的中瑞恒基北京投资控股有限公司执行副总裁崔振凯接受《中国企业报》记者专访时介绍，调控对于他们企业影响不大。

　　据崔振凯介绍，因为赤峰没有像其他城市那样在前几年大量释放土地，因此，当地房企去库存压力也不大，“调控肯定有影响，政府调控是打压房地产投资，不是打压刚性需求，房地产有居住的属性，也有投资的属性，原来老百姓买房，有投资愿望，现在把投资属性放大了，所以调控是打压投资属性。但现在我们的房子都是满足刚性需求的。”

　　崔振凯也同时认识到，房地产行业面临洗牌，将来房地产门槛相对会提高，对于产品研发能力、整合各种资源的能力、资金的运作能力、品牌影响力都将有一定要求，“房地产行业肯定会由客户被动接受产品转向如定单式地产的趋势，像欧美国家一样。”

　　与此同时，另一个趋势是，房地产企业一直在试水多元化发展方向，越来越多的房企纷纷高举产业地产大旗，转战经济潜力较好的二三线城市。中原地产数据显示，最近一个月内，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。

　　“旅游地产、养老地产、商业地产、休闲地产……地产不得不与产业结合了!”皇家驿栈酒店董事长刘少军感慨。

　　业内人士认为，房地产市场不断细分是这个市场逐渐走向成熟的一种标志，产业的细分化是必然趋势。