“风向标”城市房价现跌 调整可能性增大

 　　国家统计局公布2014年首月全国各主要城市住宅价格变动情况。尽管新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个,但与去年12月相比,新建商品住宅价格环比下跌的城市达6个,而作为全国房地产重要风向标的北京房价,更是出现了二手房价格环比下跌的情形。承接2013年底房价回稳的大趋势,全国房价在2014年初开始呈现市场分化、整体下跌的态势。

　　价格环比下跌城市增加

　　根据国家统计局公布的数据,今年1月份全国各主要城市房价变化一个显著的特点是房价环比上涨的城市减少,下降的城市增加,环比涨幅总体稳中有降。

　　从个数看,1月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别为62个和48个,分别比去年12月减少3个和16个;环比下降的城市分别为6个和13个,分别比去年12月份增加4个和8个。从涨幅看,1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月份的0.51%微降为0.49%。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,1月份房价环比上涨的城市减少,涨幅稳中有降,一是在前期部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下,市场环境和预期相对稳定,房价延续了涨势趋缓的态势;二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响,成交量回落,一些城市房价涨幅进一步收窄。

　　一直高位运行的房价同比涨幅也回稳下跌。数据显示,1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市与去年12月份相同,都为69个,但同比涨幅分别回落0.7个和0.4个百分点。

　　而据北京链家地产统计,1月份70个大中城市平均新建商品住宅同比价格指数为109.5,比上月下调0.2点,这也是新建商品住宅价格平均同比涨幅自2012年7月以来的首次缩小。

　　市场冷热不均,涨跌分化加剧

　　尽管从平均数据来看,2014年开局呈现整体回稳、涨幅收窄态势,但具体到各个城市,房地产市场冷热不均、涨跌分化的状态还在不断加剧。

　　在2014年首月价格出现环比下跌的城市中,哈尔滨、杭州、包头、济宁价格下调0.1个百分点,韶关下调0.2个百分点,而持续下跌的温州则达到1.5个百分点。

　　链家地产市场研究部研究员张旭表示,1月份70个大中城市价格整体变化幅度不大,但内部分化明显加剧。首先,价格下调城市数量大幅增加,尤以二手住宅市场表现更为明显;其次,涨价动力减弱,一线城市一、二手住宅市场价格涨幅全部出现回调;再次,高库存城市率先出现降价。

　　“2012年开始的这一轮市场涨势,已经从之前的大范围普涨逐渐进入第二阶段,即涨跌分化阶段,未来局部市场出现调整的案例可能越来越多。”中原地产首席分析师张大伟表示,目前全国房地产市场已经出现严重分化的局面,一、二线城市房价持续上涨,三、四线城市市场平稳甚至冷清,整体市场冷热不均。

　　综合全国房地产市场的变化,张大伟认为,目前中国楼市已经出现明显的三四个不均衡:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。“一线城市和部分二线城市的涨幅过大,掩盖了全国房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重。”

　　市场出现调整的可能性越来越大

　　事实上,就在1月份全国房价数据出炉前夕,国内部分二、三线城市房价大幅跳水的消息已经充斥报端,其中杭州部分楼盘价格大幅下跌更是让年初就已经初露端倪的“楼市崩盘论”进一步发酵。

　　在张旭看来,1月份70个大中城市价格变化所表现出来的特点,将逐渐清晰并持续较长时间。2013年下半年以后,政策收紧的效果开始逐渐显现,特别是信贷政策持续从紧,导致购房需求释放缓慢,部分城市库存压力突出,而“以价换量”的降价动作更是增加了购房者的观望情绪。

　　张旭认为,在信贷政策不会明显放松的情况下,这种市场的自发调整,要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线以及三、四线城市,价格调整的趋势还将延续,而一线城市尽管供需依然旺盛,但受大环境影响,释放能力或明显减弱,价格上涨幅度将持续降低。

　　“2014年市场出现调整的可能性越来越大,特别是三、四线城市,很可能会陷入整体低迷。”张大伟表示,最近传出的杭州等二线城市多个项目价格出现调整,预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。“经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展,如今一、二、三线城市分化发展特征明显,因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。2014年,房地产行业在经历疯狂之后必将回归到理性的发展道路上来,房地产行业也将面临进一步的分化和洗牌。”

　　楼市开启阶段性降价空间

　　新继浙江杭州北海公园项目楼盘均价直降2000元,给杭州乃至全国楼市投下一枚“重磅炸弹”后,江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘也加入降价行列,单价直降5000元。与此同时,杭州方面,距离德信北海公园宣布降价不到24个小时,其不远处的天鸿香榭里也跟进,并打出广告宣称“直降6000元/平方米”。

　　专家表示,此次降价城市特征明显,其待售库存较大,新增需求却难以跟进。因此,持续一年多的暴涨后,在资金流动性偏紧的背景下,库存高,人口新增放缓,消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价,楼市开启阶段性降价区间。但值得注意的是,2014年全年房地产市场趋势仍难以判断,其是否会延续现在的走势,仍有待观察。