全球房价上涨趋势持续 机构投资房产比例提高

 　　“全球来看，在未来五到七年，美国经济将呈现喜人增长，西欧北部地区也会有不错的表现。他们经济增速在3%左右，因此房地产市场的增长应该还要高过这一水平。”仲量联行总裁兼首席执行官戴柯凌(Colin Dyer)在冬季达沃斯论坛期间接受《第一财经日报》记者专访时表示，房价几乎在全球范围内都已回到危机前水平，全球房价上涨趋势仍将持续

　　第一财经日报：在全球许多大城市，房价又回到了2007年的峰值水平，二手市场的交易量也在不断上涨。你预计今年这一趋势能否持续?

　　戴柯凌：从全球房产市场来看，情况大体相同，但也有些许不同。国际市场不存在限价或限购。在全球金融危机后，房价大跌，但之后人们也意识到房产是极佳的通胀对冲工具，且房产能够保值。因此我们看到，房价几乎在全球范围内都已回到危机前水平。我认为全球房价上涨趋势仍将持续。

　　日报：你们对全球房地产价格是否有具体预测数据?

　　戴柯凌：我们主要投资全球商业地产，而非住宅地产。我们预测2014年的商业地产交易量将上升15%到20%。同时，房价也会继续上升，但不同地区升幅各不相同。

　　日报：世界范围内，你最看好哪些市场?

　　戴柯凌：根据我们的估算，旧金山要数第一。全球来看，在未来五到七年，美国经济将呈现喜人增长，西欧北部地区也会有不错的表现。他们经济增速在3%左右，因此房地产市场的增长应该还要高过这一水平。投资成熟经济体的房地产业是一项安全投资，房价不会暴增。同期来看，人均GDP更高的中国、印度尼西亚、印度等国增速会更快，这些国家的房地产增速会更加强劲。虽然人们目前对金砖国家略感悲观，但其GDP增速仍将保持在6%至7%。就办公室价格而言，东京、纽约和旧金山今年将上涨10%到20%;在中国，我们预计今年北京、上海的价格涨幅将在0到5%之间，仍存在进一步上升空间。上海和北京的商业地产的涨势今年会略有收敛，但明年将会更加强劲，这是经济周期的正常表现。全球住宅地产的表现则很难预测，我认为各地市场表现各不相同，但总体趋势是共通的，房价正不断上涨，而且未来两三年内都会保持升势。

　　日报：我们知道房地产也是一个很好的资产组合多元化工具，从投资组合角度来看，你建议投资者如何配置房产投资?

　　戴柯凌：当然，机构投资者希望保持平衡，在其资产组合中保留一部分房产。金融危机发生后的几年内，他们都不再投资房地产，而其股票资产却不断升值。因此房产投资的比例减小了。现在他们又开始重新投资房产来平衡比例。我们目前看到一些机构、主权财富基金、高净值人群等正将更多资金投入房地产，我认为这一趋势在今后几年仍将持续。

　　日报：做房东更好，还是买入房地产信托投资基金更好?

　　戴柯凌：这取决于你手头有多少资金。如果你有一千元，那你最好还是买房地产信托投资基金;但如果你有100亿元，你当然可以购置房产。所以这取决于资金规模。而且你还要考虑自己希望保持多少资金流动性。如果你想要长线投资，10年对你而言无关痛痒，则购房是个不错的选择，因为你能够持有保值和增值。如果你需要在两三周内便从房产中获得投资收益，则购买房地产信托投资基金更加适合，因为这一投资更具流动性。因此，投资期限较短的话，还选择信托投资基金较好。