2014年12月土地市场运行特点分析

　　虽然12月还没结束，但就截止到25日的数据来看，12月俨然已成为了一个“土地月”，不少城市在年末创下了土地市场的年内高点，上海成交总价突破了200亿，南京超过了100亿，单价地王也是频频出现，前11个月的土地排行榜又得重新修订，政府和开发商在最后一个月共同掀起了一场“土地风暴”。对此，我想谈谈本月土地市场的几个特征：

　　1、强者恒强看上海

　　从城市总价排行来看，不少城市都在年底实现了土地大卖：上海以超过200亿的成交总价高居首位;南京排在第二，成交总价达到150亿，虽有多幅商办地块流拍，不过宅地出让还是足够给力;青岛以77.56亿的今年峰值排在第三，在年末一举超过去年全年的土地成交价款；南通则是在年末以黑马姿态杀出排在第四，土地月度成交总价在30亿以下徘徊了近一年之后，在岁末终于迎来井喷，南通土地成交总价大幅上跳至74.6亿之高。不过从城市来看，在20位之后，城市土地成交总价就滑落至10亿元以下，各地土地市场成交规模分化还是比较明显。

　　2、城市溢价差异大

　　从各线城市溢价率角度来看，还是一线城市更受房企热捧，几乎每块宅地都是溢价成交，例如上海的两块单价地王争夺都十分激烈，溢价率均超过了100%，二三线城市溢价水平则相对较低，如吸引了众多房企竞拍的南京九龙湖G83地块，虽然历经40轮的鏖战，在万科、禹州、旭辉多家房企的争夺下，最终溢价率也“仅仅”是不到40%。

　　简而言之就是住宅抢手，商办遇冷，比如前天上海前滩成交的五幅地块中，三块住宅土地溢价率均超过90%，成交单价也都在5万元/㎡以上，两块商办用地分别为63%溢价和底价成交，楼板价也均在3.5万元/㎡以下，无独有偶，同日的南京土地拍卖会上更是明显，五块商办用地全部流拍，三块宅地均顺利出让，其中万科拿下的九龙湖G83地块，楼板价更是刷新了板块记录。

　　3、单价地王频繁出

　　与11月相比，本月虽没出现50亿以上的高总价地王，但单价地王纪录还是被频频刷新，比如上海前滩的32-01和36-01地块，若不折算保障房面积，楼板价都超过了之前的北京华嘉胡同，排在今年全国单价榜单的首次席，而相邻的前滩38-01地块，也可跻身全国前五之列。不过单价地王记录被频频刷新的同时，更多的土地还是在以平价出让，本月超过六成的土地楼板价还是在2000元以下，七成的土地还是在以底价成交。

　　4、企业预期大分化

　　本月拿下地王的企业，以五十强、百强企业为主，排在前十强、前二十强的企业反而不多。以上海单价地王为例，华润、招商、九龙仓等大鳄最终都选择了放弃，而在最终竞得的房企中，格力是外来企业，三湘虽然是本地传统企业，但也不是在做全国性的规模化。现在看来，20强企业对于高价拿地还是比较谨慎，反而是五十强、百强这类企业拿地的诉求更大，对于未来预期更高，能够给出的溢价也更高。

　　5、“宅”贵“商”贱反差大

　　简而言之就是住宅抢手，商办遇冷，比如前天上海前滩成交的五幅地块中，三块住宅土地溢价率均超过90%，成交单价也都在5万元/㎡以上，两块商办用地分别为63%溢价和底价成交，楼板价也均在3.5万元/㎡以下，无独有偶，同日的南京土地拍卖会上更是明显，五块商办用地全部流拍，三块宅地均顺利出让，其中万科拿下的九龙湖G83地块，楼板价更是刷新了板块记录。

　　虽然12月土地市场比较火，不过鉴于市场基本面还是没有发生根本性的改变，要谨慎勿乐观仍然应该是接下来一段时间的主旋律。今天年末部分城市出现高地价的抬头，和去年年末非常相像，我觉得还是应该谨慎，包括上海在内的一线城市也不完全等于“避风港”，去年上海一些地王（包括一些区域地王），今年实际上市场压力还是很大。今年年末又开始复制去年的这种情况，不得不令人担忧。

　　我们还是应该重新反省一下，这些地王出现，短期内政府得利，企业压力，但中长期来看，如果项目难以启动或去化困难，政府也会从得利变成压力，而且当前因为地价推高房价在一线城市已经是事实，消费者、房企、政府都将品尝苦果，那这种情况还有必要继续吗？也许开发企业也该到了对这种共同抬价抢地模式重新检讨的时候了，也许合作开发会是一条可行之路。