深圳旧改试水“竞容积率”拍卖 或推高商品房售价

鹿丹村居住氛围成熟，配套完善，但竞拍限制条件多，它将是富矿还是烫手山芋？

　　2014年的最后一天，深圳旧住宅小区改造迈出了历史性的一步。首个由政府主导的旧住宅小区改造项目———鹿丹村，正式启动了招拍挂程序。与以往土地招拍挂有所不同，鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的办法，以挂牌方式出让H103-0010宗地的使用权。这意味着，竞买人每举一次牌，地块的容积率就会往下降。有业内人士分析认为，此种拍卖方式加上诸多条件限制，将进一步推高重建后的商品房价格。

　　试水“定地价、竞容积率”拍卖

　　去年12月31日上午，鹿丹村片区综合改造工程重建项目正式启动挂牌，地段极佳，周边不仅居住氛围成熟，配套完善，离蔡屋围核心商圈仅十多分钟步行路程。

　　但对开发商而言，要挖掘这个“富矿”却不简单。H103-0010宗地的规划总建筑面积为244067平方米，其中，住宅234537平方米，其中的回迁住房面积144051.49平方米，建成后需无偿移交市住房建设局，可售的是商品住房面积90485.51平方米和配套商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。

　　而这一部分可售的商品住宅面积将采用定地价，往下竞容积率的方式拍卖。挂牌起始面积是90485.51平方米，起拍总建筑面积约244067平方米，总地价8.88亿元，以可售面积计算，起拍楼面价约是9498元/平方米。

　　成交后，总建筑面积随竞得人所报建筑面积核减，即总建筑面积=回迁住房面积+竞得人所报建筑面积+商业面积+配套面积。具体情况以H103-0010宗地的《深圳市土地使用权出让合同书》为准。

　　虽然“定地价”竞拍在深圳并非首次，但“定地价、竞容积率”在深圳仍尚属首次。有业内人士分析认为，这对政府也言也是无奈之举，就是想把容积率降下去。

　　商品住房部分开展住宅产业化试点

　　鹿丹村片区综合改造工程重建项目不仅在出让方式上有所创新，同时该项目的可售商品住房还将成为深圳市开展住宅产业化的试点项目。

　　据出让公告显示，该宗地中的商品住房部分，应按照《深圳市住宅产业化试点项目技术要求》开展住宅产业化试点工作，其中，预制率不低于15%，装配率不低于30%。项目应遵守国家和我市有关绿色建筑建设标准，建成后绿色评价应至少达到绿色建筑我市铜级或国家一星级标准以上。

　　此外，公告还对项目的回迁房规划有明确要求，回迁住房的规划布局原则上按公示的总平面方案图进行深化设计；各户型的分布、所在位置及数量等需按公示的1栋至9栋标准层平面图进行设计及实施，如确需调整，须征得市住房建设局书面同意。总平面方案图和1栋至9栋标准层平面图以规划部门最终审批方案为准。

　　商品房不能享受3%建筑面积奖励

　　在11月11日，深圳市住建局、规土委、人居委联合发布了《关于加快推进深圳市住宅产业化的指导意见》(以下简称《指导意见》)，明确自2015年起新出让住宅用地项目和政府保障房必须采用住宅产业化方式建造，鼓励存量土地新建住宅项目采用住宅产业化方式建造，鼓励政策包括达到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积等。

　　但市人居委人居建设发展处副处长岑岩在接受南都记者采访时表示，对出让合同中有明确要求的住宅产业化项目，并不享受3%的建筑面积奖励。但对公告中未做要求的回迁房若使用产业化方式建造能否享受这一奖励，岑岩表示，市人居委仍在研究。

　　此外，按照《指导意见》规定，产业化住宅项目在办理报建、审批、预售等程序时享有绿色通道，即鹿丹村重建项目符合1/3层数提前预售。有业内投资部人士分析，这会成为追求资金快周转房企考量是否竞买的重要因素，但产业化的要求某种程度上也给中小房企设立了门槛。