2015年2月房地产行情分析：淡季销售如期回落 全年温和复苏趋势不改

淡季成交如期回落,但需求端可能并不疲弱:受春节假期因素影响,整体环比大幅下降42%,而同比方面,今年2 月经历了完整的春节假期叠加去年12 月销量放量而2 月份推盘较少的影响,多数城市同比也有较大幅下降,整体同比下降11%,其中四个一线城市中,北京同比上涨76%,上海同比基本持平,而深圳广州的同比则有所下降。2015 年1-2 月重点城市累计同比上升5%,整体而言与去年基本接近。我们统计的三个城市二手房成交同比都有所上升,其中深圳二手房同比上升85%。南京和天津的二手房成交同比分别上升26%和17%,结合我们关注的其他几个城市周度二手房数据,可以看到二手房成交表现较为旺盛,由于二手房成交不受推盘因素的影响,我们认为反映了当前市场需求仍然较为旺盛的情况,与我们调研的地产公司反馈的情况基本一致。我们认为,由于12 月销售的大幅反弹,1-2 月受春节假期和推盘的双重影响,多数城市累计成交与上年同期基本相当,基本符合预期。从二手房成交和万科等企业的推盘认购情况来看,主要重点城市需求相对较为旺盛,3 月是传统的推盘旺季,我们预期在货币宽松的情况下,3 月销售数据将有所改善,同时我们仍然看好销售在2015 年的持续复苏。

房价:房价走势略弱于上月。全国百城房价2 月环比下降0.24%(1 月:+0.21%),1 月房价环比在连续8 个月下降后首次出现上升,而本月环比再次下跌,房价的表现相对较弱。我们认为随着全国地产成交的温和复苏,房价环比将逐步回升,而核心一二线城市房价面临的上涨压力将较为明显,一线城市房价上涨在即。但是考虑到全国整体市场多数三四线城市面临的库存压力很大,我们仍然认为在二季度末之前,全国房价出现大幅上涨的可能性不大,不会促发政策面预期的转向。

土地市场:土地供给和成交都有所回落,但溢价率基本维持。300 城市推出住宅用地面积环比减少47%,同比减少55%。成交住宅类用地成交环比减少55%,同比减少68%。但溢价率仍然维持,2 月300 个城市住宅类用地溢价率9%,较上月下降2 个百分点。

政策层面:2 月央行进行了一次降准和一次降息,地产板块反应平淡,未来货币政策仍有持续宽松的空间,同时关注首付贷比例下降的可能性。

我们认为不动产登记制度的实施对于当前地产成交影响微弱。

对于地产行业我们仍然维持“推荐”评级,当前开发类地产股存在一定的回调,但是我们认为在货币政策宽松常态化的背景下,地产基本面复苏将贯穿2015 年全年。3 月推盘量将有所增加,预计重点城市成交回升的概率较大,可能打消当前市场对地产基本面过于负面的担忧,催化股价的进一步上升。推荐标的方面:公司层面持续推荐本轮周期中拿地策略较好的保利地产、招商地产,大股东资源丰富、想象空间较大的国兴地产,代理销售龙头且受互联网金融催化的世联行和高杠杆大盘开发且估值相对较低的高弹性品种中南建设。

风险提示:销量回升幅度和持续性低于预期,房价快速上涨政策转向