2015年楼市政策调整方向预测：房产税或延后

　　3月5日李克强总理报告了政府工作，其中再提稳房产需求，表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”。中原地产首席分析师张大伟分析称，2015政府工作报告定调房地产稳需求，可能出现10个楼市政策调整方向。

　　以下为详细分析：

　　中原地产首席分析师张大伟

　　在2015年政府工作报告中提出，“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，与去年表述有着明显区别，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持“、”促进”。

　　在整体经济下滑明显的情况下，房地产的作用将会比2014年更加重要。那么在房地产市场已经不可避免的进入新常态的情况下，未来房地产继续刺激的政策方向有什么？

　　房地产进入新常态已经难免，投资需求一直是过去楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定、还能借助银行杠杆放大收益。

　　一：信贷政策的继续松绑

　　上周末最引发市场关注的，是央行时隔三个月再度宣布降息，2月28日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。面对当前经济下行压力，央行不得不先向通缩宣战，这无疑也将给高位徘徊的房地产市场带来一线生机。这一利好信息，恰恰发生在即将召开的“两会”前夕，预示着相对宽松和温和的货币政策环境的持续来临。预计，随着3月份传统销售旺季逐渐开启，加之降息的利好，房地产市场也在3月将摆脱2月低迷而逐步升温，但城市间依然存在分化。

　　降息对降低贷款融资成本起到了较为明显的作用。而房地产投资对资金成本敏感度高，此次再度降息将在一定程度上有利于缓解房地产投资增速的持续下行。对于购房者而言，降息不仅仅意味着购房成本的降低，更是增加了入市信心，尤其是对于市场基本面较好的地区。

　　可能的政策红利：信贷政策：将会持续宽松，预计年内还将有2次以上的降准降息，对购房者来说，增加杠杆后，有利于入市的积极性提高

　　二：限购政策的有步骤调整

　　目前全国执行限购的城市只有5个，其中以一线城市为主，直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大。

　　可能的政策红利：后续一线城市居住证制度的出台将降低购房资格办理难度，而且一旦经济弱势，不排除出台部分房源、或者部分客户的松绑限购政策，其中广州、深圳可能性更大。

　　三：税费降低

　　可能的政策红利：后续营业税调整，个税调整，都有可能出台，特别是在政府工作报告中明确提及了支持自住及改善需求。

　　四：地方政府接力的松绑政策

　　地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。

　　五：保障房减少新减，改为盘活存量

　　整体看，虽然提及要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。但实际这一指标已经低于2014年。

　　而且明确提及将转存量房为保障房，这对部分城市消化库存有很大帮助

　　六：不动产登记及后续的房地产税立法将放缓

　　2015年政府工作报告中，未提及房地产这一利空政策执行时间，后续出台的时间点将延后。

　　七：户籍政策松绑，带来新增需求

　　要抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载。

　　可能的政策红利：对部分二三线城市来说，未来的户籍政策继续松绑，增加可购房人群的基数。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工城市化成本。要用改革的办法解决城镇化难点问题。

　　八：提高新型城镇化宜居程度，消化市场库存

　　推进新型城镇化取得新突破。城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。要坚持以人为核心，以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。

　　九：房地产企业的税负可能降低

　　有效实施积极的财政政策和稳健的货币政策。实行定向减税和普遍性降费，房地产企业营改增的推进将逐渐加速

　　十：稳增涨下的强刺激

　　当前经济增长放缓压力不减，房地产业也将继续为经济平稳增长作出重要贡献。温和的政策环境对楼市而言积极利好。

　　历次市场起伏并非仅由政策主导，而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影响，因此后市走势需从各个维度综合预判。其中，市场整体存量的大幅增长，尤其是一二线城市以外地区库存的持续攀升，将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。

　　15年重点城市的销量好于14年是确定的，特别是在15年这部分城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。