任志强：2015房地产市场形势分析

　　2015年3月24日，“2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京隆重举行。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了2015中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌、500强首选服务商品牌三大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。会上，中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长任志强发表主题演讲，以下为演讲实录。

　　任志强：他们讲了很多，我也听不懂，我们说房地产是羊毛出在牛身上，让猪付钱，房地产如果要是能免费，也挺好，但是不知道能不能免费。2014年GDP大家都知道了，我们看到这个曲线，08年以前是一个高增长的过程持续在9.5%以上，08年金融危机以后出现了一个高峰，但是之后这个曲线就是下滑的趋势，到现在为止还是继续下滑。去年保7.5%，明年可能就6.5%，这个只能说李克强总理在两会里面的讲话说希望保持在平稳的态势。

　　如果稳定在七到八之间是一个较长的稳定状态，否则2020年我们就达不到我们的承诺。中国出现通胀以后，也出现了两次的降息、降准，两会之后周小川提出可能还会有后续的政策。民间固定资产投资和全国固定资产投资，今年也再继续下滑，从15点多降到了13点多，我们更看重的是民间固定资产投资的下滑，如果占80%左右的民间投资都跑掉了，那么拉动经济增长就是一个很难的事情。

　　基础设施不断往上的过程中，怎么会投资下降呢，基础设施主要靠政府投资，尽管政府批了接近十万亿的投资项目，中国的经济更重要的靠民间投资保持增长。其中制造业投资和房地产业的投资下滑，光卡基础设施的投资拉动是不行的，李克强说的克强指数都是按照工业增加值来算的，大家都在担心一季度的GDP有可能低于7。

　　看看分类，发电量是动力增长里面最低的，我们现在主要还是靠电力，但是一二月份电力增长是增速缓慢。前年开始，我们第三产业的比重大幅度提高，因此用典少了，反过来我们的工业增加值仍然占50%的GDP贡献率，工业增加值的下降也仍然是稳定的。

　　另外就是社会消费品零售额，一二月份是高速增长的时期，一二月份是有春节的，所以增长周期内有两个节日，又是比较大的节日，但是这两个节日并没有引起我们的消费增长，而消费指数继续下滑。从分类情况来看，说明我们的消费提升了，食品类，餐饮类在迅速下跌，通讯类是迅速上升的过程，比较危险的是我们的汽车类，这部分的增长率原来也很快，但是去年开始有所下降了。

　　再看我们的房地产开发，房地产开发投资增幅也在下降，去年大概也是年初的500强峰会，我们说去年投资增速可能会降到10%，扣除物价指数去年只有9点几，今年在十之间，仍然会继续下降，政府不出台政策的话，还会继续下降。从增长比例的情况来看，今年继续下降0.1个点，按分项来讲，住宅是急剧下滑，商业和写字楼去年是持续上升的，今年一季度也一样。

　　刚才张玉良讲到的一些问题，大家都从住宅转到商业，转到综合体，这部分的消化量很困难，现在6.3亿的库存，两亿多是写字楼和商业，4亿是住宅，但是我们的住宅消费有将近10亿，对于4亿来说就是有40%的存量，但是去年的写字楼和商业只有2亿左右。比40%的比例低。所以商业和写字楼仍然存在一些问题，今年的库存总量里面会继续加大，从投资占GDP的总量在加大，05到07年，我们的GDP总量比较低，房地产投资额比较高，之后出现开始下降，而相对世界各国的情况来看，我们仍处在较高的水平。张玉良说我们应该已经到了拐点了，但是从现在的低点情况来看，我们是低于世界平均水平的。

　　我们也列举了去年我们最高和最低的，我们只想知道这个差距，高的差距是32%，而低的是负的25%，我们列举了很多，前十名和后十名的情况，是想证实张玉良说的，城市之间和区域之间的差别再继续拉大。

　　另外一个影响我们的供应就是土地，土地供应的面积在持续的下滑，去年保持负的几的增长，今年更明显，是负的3.7，如果没有土地做前期准备的话，后期让投资持续增长是不可能的，当土地处在持续低位的时候，后续一定出现供求关系恶化，而不是供需关系得到改善。去年年底和今年年初，除了四个一线城市高速增长以外，其他的地区普遍出现下滑，从全国的情况看，出现了更大的问题，今天上午中央电视台谈到了地方债的问题，两会当中提到一个重要的问题，地方债，总额达到30万亿，相当一部分是以土地为抵押，比例也很高，北京市6000多亿的地方债，3000多亿是以土地为主，既有土地收储的问题，还有以土地做抵押偿还50%以上的地方债，全国来看，我们估计地方债务相当大的比例都是靠土地，而今年土地收益的下降速度远远高于其他的年份。

　　这是去年土地购置最快和最慢的城市，差距也很大，负的88.9到正的206。第二个销售急剧下滑，达到了负的16.3%，2012年三月份迅速回升了，我们估计今年三月份也会持续回升，目前获得的三月份前两个周的数据调查来看，技术因素导致的情况很难结算，我们国家为什么把一二月份结合在一起，就是因为节日，同比没有办法比，一个春节影响了七到十天的假期，工作日，如果有的要放假到正月十五，可能就会影响数据，所以三月份会有比较大的变化。

　　这是去年十个城市里面最高和最低的变化，差距也很大，最高的正的89，最低的是负的44，城市之间的差别也是新的特质。另外是到位的资金，增速下滑也很快。

　　08年和现在的情况来看，两者对比得出一个结论，去年年底的数据和2008年最差的时候的数据几乎一样，但是总量去年大了很多，去年有12万亿的总量资金，08年只有8万多亿。总体来看，如果自有资金的增长速度很慢，土地购置的情况慢，要让投资上去是不可能的。

　　这是去年的新开工面积变化最大的数据，去年是负的15%，今年还是持续的负增长，有利于调整供求关系，但是不利于GDP增长。其实每年预售面积是超过竣工量的，累计起来，从09年到现在，大概已经超卖了12亿平方米，现在的总量并不足以保证后续持续低迷的开工保证市场的供求关系。

　　其中一个重大的变化，2015年是我们23岁左右年龄的最高峰，同时也是25岁到44岁的最高峰，然后人口高峰就在下滑，意味着中央政府应该取消90、70，前一段时间我们强调了90、70是为了满足刚性需求，或者说23岁结婚年龄以前的购房需求，他们需要的是小面积，能单独分户的，但是随着人口的变化，这个其实也应该发生变化。