2015年一季度中国房地产市场运行情况分析

　　中国指数研究院4月1日发布《中国主要城市房地产市场交易情报（2015年1季度）》，中国指数研究院报道：2015年一季度，受春节假期及两会等因素影响，同时由于房地产市场库存问题依然严峻，主要城市土地市场持续低温，各项指标均不及去年同期，出让金下降超四成，宅地降幅更加明显。楼面均价年初上涨后近两月逐渐回落，整体浮动不大，平均溢价率仍维持降势。

　　一．政策盘点

　　降准、降息组合效应助力库存去化宽松化政策改善房地产运行环境

　　继2月5日降息后，2月28日，中国人民银行决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。当前五年以上金融机构贷款基准利率已达到2004年以来最低水平。

　　两会定调稳增长分类指导支持自住及改善需求

　　多地住房公积金政策放宽提额度、降首付刺激住房需求

　　中央放宽住房公积金使用和贷款门槛。3月20日，住建部召开全国加强住房公积金管理电视电话会议，要求提高资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。3月18日，中央国家机关住房资金管理中心就已发布关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知，明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。此前，住建部也已出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》等多个政策性文件，要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率。提高公积金使用效率，降低公积金贷款门槛，在一定程度上能够减轻购房者压力。

　　月末中央集中出台措施首付税收双调整松绑楼市

　　3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，降低二套房首付比例和公积金购买首套房首付比例。公积金购买首套自住房成本首付比例降低至20%，同时支持公积金对二套房贷款的发放，其首付最低为30%；而购买二套房，若已结清首套房房贷的，则仍享受30%的首付比例和首套房等同的利率优惠，而未结清首套房贷的，虽然利率仍然按差别化执行，但首付下降了两成，大大减轻购房初期的资金压力。

　　同日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房免征营业税期限由5年调整为2年，若一套200万二手房在满2年但未满5年情况下交易原需缴纳营业税为11.2万元，调整后营业税减免，二手房流转成本降低，将在一定程度上刺激二手房交易。

　　【中指观点】

　　一季度暖风频吹拨开楼市“雾霾”，继降准、降息之后，两会政府工作报告中提出稳定住房消费，楼市定调稳字当头，随后多地纷纷出台公积金贷款等利好政策，季度末更是出台贷款、税费组合拳，加之春节后开发商加快推盘脚步，多重因素促使购房需求释放，成交持续回暖，季度末再度出现同环比双升的向好局面，库存压力亦有所缓解。

　　二．市场概况

　　1.需求：一季度利好政策频现季度末成交回暖明显

　　重点监测城市中，一季度超五成城市成交量同比上涨。CREIS中指数据显示，2015年一季度中指监测的33个主要城市，有17个城市成交面积同比上涨，其中深圳涨幅度最大达104%，涨幅居第二位的为杭州，上涨65%，南宁位居第三，同比上涨50%；同比下降的城市中，厦门降幅最大63%，南昌次之，同比下降45%。

　　3月：住宅成交同环比均有所上涨一线市场回暖明显

　　本月成交量同环比均有所上涨。CREIS中指数据显示，2015年3月监测的40个主要城市累计成交面积环比回升72.87%，同比上涨7.62%。环比来看，39个城市上涨，东莞、惠州和包头本月上涨幅度均超过150%，其中东莞上涨194.79%，惠州上涨157.32%，包头上涨153.47%；本月环比仅温州一城市下降，降幅为2.88%。同比来看，24个城市上涨（37个可比城市），涨幅度最大的是深圳，同比上涨78.66%；杭州同比上涨67.27%次之。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上月上涨88%，同比亦上涨1%，4个城市成交量环比均有所上涨，同比则涨跌各半。二线代表城市成交面积环比上涨74%，同比上涨7%，其中5个城市环比涨幅超过100%。三线代表城市成交面积环比回升57.8%，同比上涨19%，东莞环比涨幅近200%。

　　2.库存：去化速度加快库存高位略有下降

　　2015年3月末，中指监测的主要城市库存量环比上月下降2.4%。3月虽然各地推盘明显加速，但由于去化速度加快，库存呈现高位缓慢下行态势。

　　重点监测的城市中，仅北京库存量有所增加，环比增长0.76%，其他监测城市库存总量均有不同程度的下降，其中合肥降幅高达7.35%，深圳、蚌埠可售面积降幅也超过5%。