任志强：部分二线城市楼市库存问题更严重

距离任志强的退休，已过去半年时间。他的微博，一直高频率更新着。

最新的一条置顶信息里，从来不说绕口令的任志强，在镜头前认真说着，“说是说，梭是梭，说说是说说，梭梭是梭梭。说好梭与说，一起种梭梭”。这是一场名为 “梭梭大战荒漠”的活动，截至4月21日，任志强的战队已劝募1900余人，善款总额超过6万元，将化为6千余颗梭梭树，守护荒漠地区生态。

实 际上，任志强去年就捐赠了2万颗梭梭树。今年1月，这些“梭梭树宝宝”写来感谢信，叫他“任志强爸爸”，他把这封信放到了自己的办公地。一同被收藏的，还 有他与诸多好友的合影，譬如柳传志，以及潘石屹在他生日时，精心裱好的节录的张九龄的诗词：江南有丹橘，经冬犹绿林，岂伊地气暖，自有岁寒心。

就像这丹橘常绿，如今的任志强聊起楼市，也依然延续着犀利且直接的风格。

任志强直言，过去地产政策都是以堵为主，近来的一系列政策开始疏，但还是应该由国务院层面发文调整。

公 积金贷款宽松，连续降息降准，二套房贷首付下调，营业税免征期5改2，就是这半年时间，部委的政策接踵落地。而在任志强看来，政策表象是在救房地产，实际 是在稳定经济。去年之前，房地产上下游的几个行业仍整体上升，但去年却出现亏损现象，譬如陶瓷行业。估计今后还会有以国务院名义出台的政策，如果今年没政 策出台，投资增速可能会降到5%左右。

他要开炮的地方，还有很多。但这恰恰是，人们熟悉的那个任志强。

经济观察报：有人说，现在市场进入分水岭阶段，供大于求。你怎么看房价中长期走势，不同城市会有怎样的不同表现？

任志强：我不认为是分水岭。过去十年，房价波动基本是随政策变化形成。中国一方面想解决低收入家庭住房问题，另一方面要解决它对中国经济的拉动问题，因此形成了双重力量的调控措施。

于是把住房推向市场化，取消福利分房后，又用行政命令去干预市场，比如土地供应和住房价格。

近十年来，政府大多数调控都是围绕市场价格，于是出现了价格上上下下，所以我不知道分水岭是什么。只能说当市场能充分发挥作用，政府行政干预不那么多时，价格才能由市场决定。

从全国来说，没有统一渠道说明整个市场供过于求。去年表现好的城市投资增长、土地供给、以及销售增长大概都超过50%，最差的城市可能有负80%。而330政策出台后，因为银行、地方还要出台一些推导措施，估计可能4、5月份才能把措施落实。

330以前的政策都是国字头发的，国十条，国六条，为什么这次没有国务院政策？这并不利于市场恢复信心。如 果原来是国务院文件下命令，我个人认为，这次调整也要用国务院文件来调整，很多地方政府还在担心，有没有权利按照部委文件去否定国务院文件。那就很难落实 政策。譬如营业税免征期5年改2年政策，如果用部委文件，而不是国务院文件来确定，大家现在就急急忙忙地把二手房套现，但是又有多少人敢去买呢？今天买 完，明天又下一个文件恢复到五年了，怎么判断预期呢？

说 到房价中长期走势，在城镇化率还没达到一定程度，户籍制度还没完全解放，土地制度改革还没完全定型的时候，房价还将是一个继续上升的过程。大多数国家经验 都证明，城镇化率达到70%以上时，一手房销量会越来越萎缩，二手房销售会大于新房。但中国现在大多数城市还是以一手房为主，只有宁波等几个城市二手房交 易量超过一手房。

在这样的发展阶段里，如果没有一个稳定或比较长期的政策解决，总是用短期调控政策让它一上一下，是不利于市场发展的。

从 需求来说，一线城市城镇化率大部分已接近80%，和国际水平差不太多，但它还在继续增长，因为公共资源在一线城市相对集中。二线城市城镇化率基本完成 60%左右，但三四线城市城镇化率水平很低，大概只有30%左右。按道理，城市30%左右城镇化率应该高速提高，但现在三四线城市人口却向一二线城市快速 移动，这和经济发展不平衡相关。

我们城市发展中，城镇化率没有向国际平均水平那样继续增长。所以有些地区，房屋可能出现过剩，土地供应过量。大多数国家，70%以后的城镇化率才开始降速，而我们实际这一两年已经开始降速，原因就是户籍制度，产业政策等问题没解决。

去 年我们看到，国内房产投资下降大约9个多点。上游有钢铁、水泥、玻璃、机械生产，下游有建材、家装、家电等，都受到影响。陶瓷行业去年第一次出现亏损，好 几个行业去年出现亏损，过去都是上升的。这对中国经济影响是巨大的。去年经济下滑速度挺快，今年中央政府出台了一些措施，很多人说为了救房地产，我个人觉 得不是，可能是为了要稳定经济。

目前的房地产政策，还是处于紧缩状态和正常状态之间的调整过程。这次政策调整可能对市场有一些影响，但是影响没有预期中那么大。所以估计还会有以国务院名义出台的相关政策，否则今年没政策出台，估计投资增速会降到5%左右。

经济观察报：我们了解到房地产调控有一个思路，第一阶段稳定住房消费，第二阶段调整供应结构。第三阶段如果政策效果达不到，可能还会出台进一步强化措施。你怎么看现在这些政策的效果？

任志强： 在整个中国GDP的分类中，投资还是占主导地位的。美国可能消费占到GDP70%，我们现在消费占不到50%，个人消费大概只有30%，这个比重是非常低 的。出口已经变成基本打平或负增长。投资中，房地产大概占到25%左右。从历史上来看，房地产从来在各个国家都是支柱产业。

比 如在美国，房地产仍然占主导地位。美国的城镇化率已经达到90%多，但它有旧城改造，居民居住面积不断扩大，还有大量升级置业需求。上个世纪90年代，美 国户均房屋面积大概90平方米，但到了2010年户均250平方米，翻了一倍多。我们现在户均面积大概只有70平方米，拥有100平方米以上房子的居民不 超过20%。是不是我们拥有原来的那些小房就不改造了？总理讲话里，特别讲到改善性需求。

这一轮政策重点，是把二套房首付问题和贷款问题解决得更好一点，就是因为是从小房子向大房子搬家的过程。我们过去提刚需，解决的是房子从没有到有的问题，现在要解决的是升级，从有到好。下一步可能是从好变成奢侈，这是不断发展的过程。

对美国来说，房地产有物业税。很多国家也用物业税来支撑地方财政收入，所以房地产作为支柱产业非常重要。中国要建立长期的法律关系，用于保证长效机制，和可预期的环境。从目前来看，我们缺的恰恰是通过人大立法来解决稳定预期，总是用行政调来调去，不是一个好的趋势。

经济观察报：你刚才提到市场可能会有一些分化。三四线市场，它的财政支撑，对卖地的依赖更大。但是这些市场，特别是这种库存过多的市场，你怎么看？

任志强：你凭什么说库存过多？你说哪个市场库存多？

经济观察报：三四线城市。

任志强： 我不觉得是三四线城市。从去年来说，东部地区地产销售下降15%，而中部和西部地区基本上没出现销售下降。中部和西部地区比东部地区三四线城市更多，没有 一线城市。三四线城市有些确实供应过大，大概能数出10个到14个城市，主要可能还是人口迁移造成的。就当地人口计算的话，可能没有那么大数量。毛病在于 什么呢？

每个地方政府都希望自己城镇化率最高，希望自己的城镇化率能替代别人的城镇化率。现在国内大概7亿人口在城市，但按照各个地方城市的规划，累积起来总的城镇化率需求，大概有16亿人在城市。有一些城市一定是规划失误，很多库存，人口不到那儿去，它就会烂掉，是死库存。

产业和城镇化一定是并行的。有些地方政府只想城镇化，却没有想到产业支撑。所以它的人口转移到别的地区，这个地区空了，另一个地区可能供不应求。所以，不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机，实际是区域差别巨大，有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市，都存在一些问题，可能比部分三四线城市问题还严重。

经济观察报：最近房地产企业转型，跟国有企业混改又碰到一起了。我们一线调研中，感觉也有国有企业的房企，在尝试做混改。但有一部分，尤其是央企，他也挺担心的，可能涉及到母公司，或者激励平衡问题，你怎么看这个问题？

任志强： 在全国统计中，房地产企业虽然都很大，但央企你能数出多少个来？还是以民营企业为主。为什么我们投资会掉下来，就是因为民间投资占主导，国有投资占少数。 所以很明显的，民间投资掉下来之后，国有投资再想拉拉不动了。改到哪儿去呢？要不然就退出，要不然就兼并，国有企业兼并重组是非常正常的。做不到就是因为 有央企。从现在来看，私营企业的经济增长效率，比央企和国有企业的经济增长效率要高30%。如果我们把现有的占国有资源巨大比重的这些资产，变成民营资 产，就是现在的经济增长至少提高30%。那是好事儿，毛病就在于没有拿出一个好的办法。国有企业再改革是早晚的事儿。