珠海全面取消楼市限购 政策全面解读

　　房地产市场一直备受各界关注。《珠海市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》（以下简称“计划”）提出了打通商品房与保障房通道、培育租赁市场、取消过时的限制性措施、降低居民购房成本、稳定商品房价格、合理控制土地出让节奏等十大举措，计划到2018年全市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

　　其中最为重磅的是，在全市范围内，全面放开“限购”政策，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。这意味着，珠海持续4年多的楼市限购政策将全面放开。相关部门表示，“目前出台的属于行动计划，政策正式出台和实施日期以市政府通知为准”。

　　记者还了解到，珠海不会实行购房入户政策。因为一旦实行，珠海人口可能短期内会猛增，相关配套设施和城市承载能力预计将难以满足需求，不符合珠海建设国际宜居城市等要求。

　　关键词1.取消限制性措施

　　放开限购，停止90/70政策

　　计划

　　根据计划，珠海将优化中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）和新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）的土地资源开发强度和户型设计，停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，以优化的户型配置引领全市住宅发展规划。

　　为继续释放有效需求，在全市范围内，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。

　　解读

　　根据2016年-2018年我省去库存人物表，珠海属于库存规模小、需求旺的第四类城市，因此珠海此次行动计划并未设立去库存量化工作目标，而是以及时采取措施保持房地产市场健康稳定发展为主。

　　据住规建局介绍，全面取消限购政策等取消过时的限制性措施，是为了进一步发挥市场配置支援作用，也是按照国家的要求。同时，也是结合珠海房地产市场供给侧实际，合理调配全市土地资源，分类指导住房开发建设，力促全市房地产市场均衡发展的内在需要。

　　笔者从业内人士处了解到，对于停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的规定，在2015年以来实际已不强制要求。

　　大家房地产策划有限公司董事陈志认为，取消“90/70”要求，会令市场自我调节能力更强，令楼盘户型更加合理。“在改善型住房需求较大的区域，可以适当增加大户型，在首次购房和刚需购房较多的区域，可以提供小户型为主。”

　　此外，全面放开“限购”，意味着外地人今后可自由购买香洲区所有类型的住宅。短期内，香洲区中小户型的房源销售预计将有所促进，价格可能也水涨船高。也有业内人士称，从长期来看，政策不会对整个市场造成太大影响，毕竟在整个产品中的占比较低。

　　关键词2.土地供应

　　横琴外围区域将提高住宅用地比例

　　计划

　　合理控制土地出让节奏，改善商品住房供需关系。房价较高、发展较快的横琴新区外围区域，要盘活建设用地资源，注重调整供地结构，提高住宅用地比例，增加普通商品住房用地供应，合理提高城市建成区的建筑密度和容积率，缓解市场供求矛盾和房价上涨压力。

　　解读

　　珠海市土地储备发展中心相关负责人表示，珠海将加强用地出让的预判工作，加强土地市场动态监测与监管系统的运行管理，按照三年滚动方式做好经营性用地出让计划。一方面，适度增加中心城区土地供应，另一方面推动房地产开发重心向新城新区转移，加大住宅用地供应量，促进全市土地市场均衡发展。

　　广东奥园商业地产集团珠海公司总经理助理张功清表示，目前，市区的一些土地和开发项目，其建筑密度、容积率都有很大调整空间。如果此政策落地，能够增加市区住宅供应量，使供求关系达到更加健康合理的状态。

　　珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮表示，此政策对于主城区、建成区影响尤其重大，因为目前主城区几乎无地可供，而占据众多核心旺地的旧工业厂房又因城市更新政策限制，只能变更土地性质为商业、办公、酒店等。如果这些庞大的工业区能“一案一议”，适当增加住宅比例、提高密度及容积率，将缓解中心城区住宅土地供应紧张程度、加速“街区城市”建设。

　　陈志认为，措施将增加住宅供应量，利于稳定房价。但由于从土地供应到楼盘推出有一个周期，所以政策具体影响预计会到2017、2018年才产生。

　　关键词3.购租并举

　　政府将适当购房用于保障房

　　计划

　　培育住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度。市、区政府可适当购买商品住房作为引进高层次人才、不符合公共租赁住房保障条件的其他人才的周转住房。公共租赁住房实物配租轮候需求多且无法在3年内实施住房保障的区（功能区），可适当购买商品住房尽快解决。鼓励企业购买商品住房作为企业公共租赁住房解决引进人才住房问题，并享受保障性住房税费优惠政策。推进利用社会住房作为公共租赁住房房源，鼓励企业、个人将适合作为公共租赁住房的住房提供给保障对象配租。

　　加大公共租赁住房货币补贴力度，对低收入住房家庭和其他低收入住房困难家庭按照市场区域平均租金一定比例发放住房租赁补贴，启动青年人才住房补贴政策研究，进一步扩大住房租赁补贴发放范围，扩大非户籍人员住房保障面。

　　解读

　　陈志认为，政策密切注意解决来珠就业人才和低收入群体的居住需求，这对于珠海吸引、留住人才，保障底线民生都有所帮助。

　　李炳亮认为，此项政策体现出政府对人才引进的支持，但目前珠海产业仍处于培育期，且实体经济下行压力较大，部分企业可能心有余而力不足，措施成效可能有限。

　　李炳亮建议，在施行过程中，可制定完善、严格、公平、透明的补贴条件及标准，避免“有需求的人才享受不到、享受补贴的机构却未将优惠落实到人才”的情况。同时，不单单局限于住房供给，可以更完善的产业、更广阔的市场空间来吸引人才。