房产商违规售房乱象频生：捂盘3个月多赚几亿

　　《经济参考报》记者获悉，随着市场升温，“一房难求”重现，在此背景下，开发商捂盘惜售、强制捆绑搭售变相涨价等现象频生。为稳定房地产市场健康发展，南京、合肥等地已开始对房企捂盘惜售等违规行为严查管控。

　　业内人士表示，今年多个二线城市房价疯狂上涨，固然有一线城市政策收紧后资金外溢的原因，但房企违规恶意制造恐慌也在某种程度上助推了涨价。应建立全国联网的黑名单制度，抬高房企违规成本。

　　猫腻 “不捂盘才是傻”

　　“现在一二线城市房子不愁卖，捂一下市场更热，卖得更高。”一位不愿透露姓名的开发商对《经济参考报》记者坦言，在一些热点城市，买房就和买白菜一样，疯了抢，而且土地又热，不捂盘才是傻。

　　3月初开始，南京物价局会同南京市房产局，对商品房销售价格行为开展了专项检查。南京市物价局负责人表示，富力南京地产开发有限公司开发的富力尚悦居涉嫌捂盘惜售。截至4月，该楼盘第11栋在领销售许可证5个多月后仍没卖出一套房子。

　　南京市物价局价监局局长徐军表示，目前已经责令其按备案公示价格对外销售。但对于开发商捂盘惜售行为，目前暂时还没有相应的处罚措施，但如果开发商再不对外公示开售的话，他们将提请房产部门对该楼盘进行封盘。

　　业内人士表示，富力捂盘的原因可能是因为房价的变化。他介绍，根据南京市物价部门的规定，房子如果3个月没卖掉，就可以申请重新调整价格，目前南京楼市整体大好，开发商有可能不满意之前申报的价格。

　　据了解，富力尚悦居10、11号楼领取销售许可证的时间为去年10月24日，11栋的申报均价为15100元/平方米，10栋的申报均价为14900元/平方米。但到今年1月30日，8、9、12号楼领取销售许可证时，该楼盘8栋的申报均价已涨至17529元/平方米，9栋的申报均价为17964元/平方米，12栋的申报均价为17231元/平方米。目前，该楼盘对外报价已经超过18000元/平方米，但公司表示已无房可售。

　　富力并不是捂盘惜售的个例。位于南京市江宁区的一房地产项目，原本计划在4月份推出近百套房源，但在物价部门申报价格时被告知，价格不能超过18000元/平方米，较目前售价仅有500元上涨空间。“总公司房价目标是2017年3.2万元/平方米，但是现在物价部门控价严格，房价很难达到他们的预期，暂时就不推新房源了。”上述项目营销人员说。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，去年以来南京楼市进入价格快速上涨通道，所以部分楼盘捂盘惜售，与政府博弈。另外，现在南京市场供应量不足，这个预期也刺激了部分房企通过捂盘惜售、毛坯改精装等方式变相涨价。

　　合肥方面，市场更是持续出现“一房难求”的局面。4月初，《经济参考报》记者走访位于繁华大道上的某家楼盘，该楼已封盘，该售楼部的工作人员说，接总部通知暂时不向市场销售。问及什么时候能买，工作人员回应，“具体时间也不能确定，但开盘价格应该比之前要高一些。”

　　伎俩 “先买车位才能买房”

　　2016年1月，合肥某大型房企推房时被爆出“先买车位才能买房”，700个车位引发购房者连夜排队认筹。值得注意的是，平日仅卖到8到10万元的车位，价格却已涨至40万元到50万元。

　　“车位的价格其实是房价的隐形上涨。”有业内人士介绍，合肥市物价局对于已经开盘过的项目有3个月限制涨价的规定，超过3个月，涨幅限制在2%以内，半年在5%以内。因此，开发商为了绕开这样的规定，便利用不被限制的车位将涨价的幅度补足。

　　这一行为引发合肥各大中房企的效仿。一个车位开价四五十万，先买车位才能获得购房资格。但由于市场需求旺盛，现有存量又较少，就算“房子车位一起买”，依旧挡不住购房者的热情。

　　北京也出现了捆绑销售的现象。此前北京一繁华区域的项目，购房者在准备签约时被告知，若购买该项目，首付比例需较正常情况下的30%上调至45%，其原因是购房者在获得该套住房的同时，也将获得位于辽宁丹东的一套住房。

　　合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，房价进入快速上涨周期后，供给相对不足的条件下，楼市将进入卖方市场。他分析称，2015年合肥市土地出让明显减少，新开工商品房面积有所下降，有预售的新房面积相对不足。在此情况下，当需求受政策刺激集中释放后，供需矛盾累积到一定程度开始爆发，再加上一些开发商捂盘惜售等不规范市场行为，房地产市场便呈现出过热势头，连带二手房市场也量价齐升，不少区域二手房单价远超新房备案价，“倒挂”严重。

　　事实上，除二手房倒挂外，土地价格的倒挂更为明显。6月2日北京延庆拍出延庆新城05街区R2二类居住用地，成交楼面价高达3.1万元。这意味着，对于目前延庆住房成交均价仅在12062元/平方米来说，地价已是当前房价的三倍。

　　同日，深圳龙华区域上塘地块出让，最终由电建联合体以82.8亿夺得，成为深圳年度总价地王和龙华区域地王，5.6万的地价接近甚至超过了周边在售项目房价。中原地产市场总监张大伟表示，高昂的拿地成本进一步推升房价上涨预期。

　　重罚 抬高违规成本

　　4月1日，合肥市房地产管理局等四部门联合出台了楼市调控新政，将加强市场监管，开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售；对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。

　　同时调整了申请预售的规模，其中，单次申请预售最低规模建设规模小于建筑面积2万平方米的商品住房项目，开发企业宜一次性申请预售；建设规模大于建筑面积2万平方米的商品住房项目，确需分批预售的，每次申请预售规模不宜低于建筑面积2万平方米（尾盘除外），从而扩大商品住房有效供应量。

　　针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市还要求规范车位（库）等各类销售管理，商品住房配套规划建设的产权车位（库），须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租，不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位（库）。对违反这一规定的，相关部门要联合严厉查处，及时公开曝光典型案例。

　　但截至目前，针对合肥此前违规的具体项目与针对该项目的处罚，《经济参考报》记者对相关管理部门进行采访，未能得到任何答复。

　　“违规成本过低是房企频繁违规销售的主因。”业内人士表示，一个盘捂盘三个月，涨价多挣几千万元到几亿元，但监管部门处罚最多也就交几万元。

　　朱德开提出，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。同时，曝光并严惩一批开发商捂盘惜售、捆绑销售等行为，确保市场交易秩序良好。