2016年中国房屋租赁行业市场现状分析

　　中国住房制度构成主要包括三个方面：其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配，市场不规范和道德风险等问题。

新型住房制度

　　根据历年人口普查的数据推算，2000 年我国住房租赁比例仅有 20.55%，到 2010 年我国住房租赁比例仅上升了 0.5 个百分点，达 21.05%，我国住房自有率也常年维持在 70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在 50-70%左右，其中德国更是在 50%以下， 大部分人群以租赁为主要的居住方式。

我国住房结构占比

海外国家自有率比较

国际不同城市住房自有率比较

　　根据国家发达国家经验，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。纽约的住房自有率近年来约维持在 30%到 35%的水平，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到 15%的水平， 租赁住房成为这些区域主要的生活方式， 而上海 2014 年住宅出租面积仅达 72.16 万平，仅占当年住宅销售面积的 4%，住房自有率水平高达 70%，反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

上海住宅出租面积

上海住宅出租面积占销售面积比重

　　从海外经验来看，住房供给体系立体化是大势所趋，瑞典非盈利性组织拥有全国约 20%的住房，美国的非盈利性组织出资参与保障性住房建设资金常年在 40%以上。同时在租赁住房中，如美国等国家只有不到 20%左右的租赁住房是由政府提供的，剩余可支付的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供，相对而言，我国的租赁住房供给体系较为单一。

　　美国公共住房制度是美国社会福利体系的一个重要部分，其中公租房更是美国公共住房体制的重要组成部分。美国公租房体系始建于上个世纪 30 年代的罗斯福“新政” ，在 1928 年美国经济大萧条后，美国公租房体系的发展日渐成熟，并在很大程度上维护了美国社会的稳定，促进美国的经济发展。

美国公共住房支出

美国出租空置率

美国住房自有率

美国房屋空置率

　　2007 年，国家开始对现有的住房制度进行调整和改革，将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。2009 年 3 月，温家宝总理在两会中首次提出：要积极发展公租房，这也是国家首次将公租房的概念引入到国家战略的高度上。 “十二五”规划中提出了重构我国现有住房体系的设想，明确了我国多层次住房供应体系，并且设立了 3600 万套保障房假设和 20%保障覆盖率的目标，同时要求“十二五”期间增加公租房 1000 万套，廉租房 400 万套，租赁补贴 150 万户，并逐步形成了现在并轨制的保障性租赁住房体系，约 82%的城市已开始实行。

我国保障住房建设计划

我国保障住房财政支出力度

　　根据调研结果显示，截止 2013 年底，我国共筹建保障性租赁住房 1425 万套，其中新建 1349 万套，占比 94.7%，其中政府投资的保障性租赁住房占比达到 78.4%，共计 1058 万套。我国的保障性租赁住房已覆盖 1057 万户中低收入家庭，其中廉租房占比约 72.8%，在整个住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，但是货币补贴安置的力度也在逐渐提升。

我国保障性租赁住房建设方式

新建保障性租赁住房供给渠道

我国廉租住房用地供应偏低

中央每年保障房预算缺口情况

　　我国房屋租赁市场发展空间广阔， 2015 年中国租赁市场租金规模达 1.15 万亿左右，到 2020 年，中国自有存量住宅将达到 2.5 亿套，其中 0.9 亿套被用于租，背后的房屋资产管理价值在 150 万亿左右。根据嗨客调研测算，当前我国 66%的租赁房源集中在个人手中，规模化、集约化程度较低，但也为住房租赁发展带来机遇，未来住房租赁企业通过集约化管理和专业化运营，有望承接管理个人、开发商乃至公租房房源，对外输出服务管理，这也是新政鼓励的一大方向。

中国住宅存量使用结构（亿套，2020年） 我国租房市场房源结构

2015年我国主要城市租金规模（亿元）

网民对租房中介收费的态度