土地政策大逆转 天价地王大限将至？

　　编者按：近日国土资源部发布《全国土地利用总体规划纲要（2006～2020）调整方案》，调整各地土地利用指标。京津沪三地耕地保有量调低，东部城市建设用地总规模增加。这会终结一二线城市的天价地王吗？

　　根据调整方案，上海的建设用地规模大幅增加，从29.81 万公顷增加到32万公顷，增加了2.19万公顷，折合219平方公里。219平方公里是什么概念？上海外环以内面积其实只有600多平方公里，增加的建设用地指标相当于外环内面积的约三分之一。

　　再做一个对比，根据此前上海的十三五规划，5年内增加的建设用地只有约60平方公里。调整后新增的建设用地指标，相当于十三五规划增加用地的3.65倍。

　　上海其实并不缺土地，尽管中心市区土地紧张，但远郊的土地实际上主要受制于用地指标。最近频繁拍出的天价地王也基本上都处于郊区。就在调整方案公布之后，央企中粮地产24.4亿在上海浦东郊区以235.62%的溢价率，夺取区域地王，业内测算保本价相当于同区域当前房价的2倍左右。

　　建设用地总规模调整方案一旦落实，在当前低利率环境下频繁在一线城市远郊出手拿地的地王们会否遭遇危机？为地王们输送巨额资金的金融机构，尤其债券市场是否会遭遇危机？不做猜测，以下是《面包财经》在规划调整方案出台前发布的文章，希望能引起大家的思考。

　　当一二线城市“地王”层出不穷之时，债券市场正在发生的事情却没有得到应有的重视：债券市场正为房地产输送极其廉价的天量资金。除了催生地王之外，中国房地产商还利用国内金融市场的廉价资金加速偿还海外高息债务。海外资金获得高额利息后主动或被动撤离中国楼市，中国房地产市场在某种意义以上已经变成国内资金“自娱自乐”的游戏。

　　债券魅影：天价地王的真正推手

　　动辄斥资百亿的地王，资金从哪里来？

　　面包财经翻了近期各种地王的资金来源，发现几乎无一例外的都从债券市场获得了巨额的廉价资金，无论央企、地方国企或者民营企业皆如此。

　　央企首当其冲。今年初，保利地产发行的5年期25亿元公司债，票面利率仅为2.95%；7年期25亿公司债票面利率也只有3.19%。今年5月份，保利地产以54.5亿元的总价拿下上海周浦一块土地，溢价率接近300%，根据业内测算，保本价要超过7万元/平方。除上海之外，今年以来保利还在南京、合肥、厦门等几个热点城市的土地市场高价出手，制造了多幅“三高”地块。

　　新晋央企地王信达地产今年3月份发行的5年期25亿元公司债，利率仅为3.8%。信达5月底以123亿刷新了杭州地王总价记录，6月初又以303%的溢价率在上海顾村刷新了保利保持仅半个月的溢价率记录。

　　端午节前以超过140亿元刷新深圳总价地王的民营房地产公司龙光地产，自去年下半年以来，也已经通过旗下公司发行多期债券，最低利率为4.77%，虽然明显较央企高，但已经显著低于今年初该公司发行的美元优先票据，该票据利率为7.7%。

　　这只是房地产债券融资的冰山一角。面包财经根据Wind资讯的原始数据做了简单的统计，发现自2015年以来，房地产企业的公司债出现了明显的井喷。全年发债金额超过4379亿元，是2014年的27倍还多。而今年至今，发债规模已经超过4300亿，几乎相当于去年全年的发债金额。如果2016年下半年房地产行业公司债发行情况保持上半年的火爆局面，则全年融资规模将超过2014年的50倍。

　　这还仅仅是公司债的规模，还没有包括企业债、中期票据和短期融资券等其他融资工具。相关详细统计数据可以在面包财经微信公众号（ID:mbcaijing）上点击“调阅”查询。

　　地产商提前还债 海外投资者获利离场

　　国内债券市场充沛而低廉的资金，不仅帮助房地产企业创造出地王，一些在香港上市的房地产公司甚至正在用国内债券市场的资金置换海外债务。

　　SOHO中国（0410.HK）近日宣布：已经提前赎回了2022年到期的约2.53亿美元优先票据。为了赎回这批票据，除了支付本金之外，SOHO中国支付了约2746.6万美元的溢价以及相应利息。这只是SOHO中国从去年底开始的一系列美元票据赎回动作的收官之作。过去半年多，SOHO中国已经赎回了总额10亿美元的优先票据，其中4亿美元为2022年到期，利率为7.125%；另6亿美元为2017年到期，利率5.75%。

　　SOHO赎回海外票据的底气来自国内金融系统的廉价资金。今年一月份SOHO在国内发行了总额30亿人民币的公司债，票面利率仅为3.45%。这一利率水平远低于两笔美元票据的利率，不到2022年美元票据利率的一半。

　　另一家港股上市地产商雅居乐地产（3383.HK）也在做着与SOHO中国类似的事情。根据公告，雅居乐发行的于2017年到期的6.5亿美元优先票据将在本月底全数赎回，该笔票据利率为8.875%。今年一月份雅居乐在境内发行了16亿人民币公司债，票面利率为4.7%，利率水平远低于被提前赎回的美元票据。

　　类似的事情正发生在越来越多港股房地产公司身上。面包财经根据各公司财报与公告粗略统计，自去年以来提前偿还海外高息债务的内资房地产商至少包括：龙湖地产、碧桂园、绿城中国、合生创展、禹洲地产、融创中国等。

　　几乎无一例外，在偿还海外债务前后，这些房地产公司都以更低的利率在国内债券市场巨额融资。无论是主动还是被动，海外投资者的资金，正在以被提前赎回的方式离开中国房地产市场。

　　债务违约已现端倪 房地产是否正在“埋雷”？

　　快速涌入进入房地产行业的资金不仅仅来自债券市场。根据人民银行《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》：仅今年前三个月人民币房地产贷款就增加了1.5万亿，增量占同期各项贷款增量的32.5%。

　　当房地产企业源源不断从债券市场和银行系统获得天量资金的时候，市场正被频繁出现的违约事件所打击。今年6月6日，东北特钢到期的3亿元私募债券再次出现违约，累计违约已经达到36亿元。

　　国资委下属的央企也加入了违约的行列。根据国资官方网站5月份刊登的信息：由于“中国铁物因经营困难，在银行间债券市场进行特别风险提示，并按有关方面要求暂停了168亿元债券交易”。国资委“近期组织对106家中央企业发行的各类债券进行全面摸底，对即将到期的债券逐笔进行风险排查。据统计，截至2016年3月末，共有82家中央企业发行债券余额4.05万亿”。

　　国资委的排查显示：“2014年以来，有1家中央企业（中钢集团）及3户中央企业所属子企业（兵器装备集团所属天威集团、国机集团所属中国二重、中煤集团所属山西华昱）先后发生债券违约，涉及债券金额84亿元。”

　　尽管央企违约金额仅占总发债规模的0.2%，但债券市场的“央企信仰”已经被打破。当2015年下半年以来，与一二线城市房价猛烈上涨同步，天量资金涌入房地产时，“地王”似乎已经成为了债券市场的“新信仰”。

　　这个新信仰真的不会破吗？借的债总是要还的，钢铁、煤炭和房地产行业同样是被列入“去库存”名单的重点行业。在央企违约的名单上，钢铁和煤炭行业已经榜上有名，一旦一、二线城市房价掉头向下，天价地王的结局将会怎样？

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