龙光地产悄然已成深圳轨道物业新地主

　　龙光半年销售猛涨71%，盈利能力远超行业平均

　　8月8日，龙光地产公布半年度业绩。2016年上半年，实现合约销售人民币143.9亿元，同比大幅上升71%；合约销售面积114万平米；合约销售均价为11,901元每平方米，同比大幅增长79.7%。

　　龙光这一业绩，远超行业平均水平。

　　上半年行业度过了一个销售火爆、但盈利分化的小周期。凭借一二线城市的成交火爆，多数上市标杆房企销售业绩提升，部分具有独特优势的中型房企开始发力，如华发、鲁能、深业和电建等都出现了大幅增长。龙光地产销售同比增长71%，尤其为市场瞩目，还因为重兵排布一线城市，更为市场看好其未来持续增长潜力。

　　业绩报告还显示，龙光地产盈利能力保持持续上扬。2016上半年营业额达人民币 63.60 亿元，同比增长 23.4%；毛利人民币 19.31 亿元， 同比增长25.8%，毛利率达30.3%；核心溢利人民币8.6亿元，同比增长24.9%，核心溢利率 13.6%；净利润人民币 13.49亿元，同比增长25.5%。

　　与之明显对比的是，截止2016年中期统计地产行业数据显示，市场平均毛利润率为24%；平均核心净利率仅9%。龙光地产明显大幅超越同行平均水平。

　　另据雪球财经统计，近3年内，考察业务主要在境内的2千多家上市公司，3年内净利润增长幅度大于15%的，仅占十分之一。数据显示，龙光地产自上市以来，毛利率持续保持30%以上，核心溢利率持续13%以上；2016上半年净利润同比增长超过25%，可见公司强劲的赚钱能力，以及业绩加速上行的趋势。

　　拿得到一线的地，更拿的到便宜的地

　　此外，面对2016年上半年最明显的一线土地价值飙升背景，市场分析认为，拿地成本和精细管控运营能力，已成为决定很多房企是否没落还是弯道超车的关键因素；部分深具竞争优势的房企领先优势继续扩大。

　　中报显示，龙光地产土地储备及成本优势明显。龙光贯彻深耕一线的策略，截止2016年上半年，土地储备为1,408 万平方米，土地储备均价为人民币3,409 元/平方米，足以支撑未来3-5年发展。此外按照货值估算，其中大深区货值占比超过7成，未来业绩潜力惊人。

　　2016年上半年，龙光还持续在珠三角大深圳圈获得优质地块，投资额占比超86%。据介绍，已透过公开市场招拍挂新获取项目3个，总建筑面积约124.03万平方米，土地成本均价约为人民币13,045元/平方米。相对于深圳部分地王项目已突破5万的楼面地价，以及深圳整体也超过5万的销售均价，该低成本显著优势和土储量，为未来业绩增长提供良好基础。

　　拿的到一线的地，还能控制低成本，这是龙光长期坚持理性严密拿地逻辑的结果，并非简单砸钱。一般认为，其战略逻辑是，聚焦珠三角都市圈，深耕深圳，把握区域产业发展趋势和城市核心升级方向，与轨道交通公共设施发展节奏保持战略契合；据介绍，龙光进入深圳以来持续深耕，瞄准有巨大升值空间的朝阳地段，出手稳准狠，增强战略储备，屡屡有精品推出。

　　拥有500万平米建成面积的龙光城均价已经超过15000元/㎡，而当时拿地楼面价约为300元/㎡，目前该区域周边楼面价已超过9000元/㎡。

　　2016年6月龙光以总价地王斩获光明地块，但2.7万/平的楼面地价相对周边在售项目近5万元/平的房价而言相当划算；

　　2015年所获取的红山站地铁上盖项目仅1.9万元的楼面地价，不到一年时间，周边地价涨幅已近3倍；

　　2016年1月，龙光以楼面地价6700元/平斩获珠海金湾地块，时隔仅半年，临近地块拍卖成交价格就飙升至19000元/平，涨幅近3倍。

　　自本轮去库存以来，深圳等一线城市，由于产业聚集优势明显，人口和资金持续净流入，区域内土地供应较小，供需平衡，其房价、地价居高不下，还存在向临深片区的溢出效应。由此，在一线布下重兵的企业龙光，无疑占据弯道超车的发展先机。

　　与此相对比的是，并非所有企业都在回归一线的趋势中踏准了战略节奏。数据显示，部分在全国多层次市场均大体量布局的规模房企，在一线核心城市的占比近年来有持续下降趋势，因此部分该类型企业，频频寻求在本已经不便宜的深圳土地市场加码储备。2016年上半年深圳无论是招拍挂市场的激烈竞争，还是收购合作层面的屡屡成交，均已凸显这一趋势。得一线者得天下，已成行业共识。

　　轨道物业地主，龙光不差钱

　　龙光地产在深圳耕耘究竟有多深？市场或许尚未普遍了解到，截止目前，龙光地产已布点深圳6个地铁轨道物业项目。

　　货值超百亿的龙华旗舰项目玖龙玺，为龙华中心区域白石龙站上盖物业，建面25万平米；

　　龙华红山站项目，同在龙华中心区与深圳北站一站之隔，周边为区域全力打造的核心商圈，建面80万平米；

　　龙光光明新城项目，深圳6号线、13号线汇合交叉点，建面超50万平米；

　　龙光在深圳东的500万平米超级大盘龙光城，紧邻深圳14号线；受深圳东进战略及刚需外溢加持，屡现近万人抢房盛况。据介绍，该项目短短半年售价翻了3倍，合计已售出200万平米，目前尚有300万平米建面的储备，料未来5年将持续为公司贡献业绩和高额利润；

　　龙光境内总部所在地深圳4号线宝华站全持有物业5a甲级写字楼龙光世纪大厦，占据前海湾核心位置，数年间租金水平持续居片区榜首，建面超8万平米；

　　龙光上半年还在深圳13号线东滨站获取一旧改项目，位于地铁13号线荔香站。

　　上述数据可见，数年间，仅仅计算龙光地产在深圳轨道沿线未来的储备，已至少拥有6个项目、数百万平米建面，一个深圳轨道物业的“新地主”悄然浮现。

　　轨道交通与房地产发展相辅相成。作为城市圈最便捷的一体化纽带，将深度覆盖经济圈内部的客货需求。未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口，但容纳城市新移民的主要地点更可能是特大型城市延展而出的城市圈。超级大城市圈的居住与生活，将沿着轨道交通徐徐铺开。

　　作为集约化用地的典范，地铁上盖物业可以通过统一开发高效利用土地，进行住宅、商业、物业运营等多项附加服务。地铁物业其本身的货值很高，利润率超过一般的商业综合体。这类项目还往往是政府政策扶持的城市地标，开发商的社会效应和品牌美誉度都会得到极大提升。

　　事实上，龙光地产白石龙站上盖项目玖龙玺，其实已经充分展现其地铁物业的价值。2014年10月，在当时市场氛围较为低迷的环境下，龙光地产以总价46.8亿元、楼面地价2.5万元拿下白石龙地铁站 “玖龙玺”项目，尽管当时业内一片哗然，但项目在1年时间内正式开盘，目前已推货源已全部售罄，销售回笼超60亿，销售均价达7.5万元/平方米，剩余未售房源平均售价预计将超过8万元/平方米。玖龙玺项目是龙光精准把握投资窗口期、全力发掘打造“轨道交通物业”产品价值的标杆项目。

　　另据中报测算，龙光不仅布点精明，手里还不差钱。数据显示，龙光地产销售及资金回笼情况良好，半年销售144亿，资金回笼率高达92%，为生产经营提供了充足营运资金；此外，龙光在拿地时也多次引进财务投资者作为合作方，共担地价，减少了自有资金占用，有效降低财务风险，光明地块就是与合作伙伴共同投资从而顺利拿下。

　　另外，值得注意的是，近年来龙光地产的融资渠道呈多元化趋势，融资利率逐步走低，其最新发行的私募债5年期利率为5.15%，为行业领先水平。据消息人士透露，凭借上述优势，龙光在支付了所有地价款之后，手头现金依然充裕，公司持有现金及银行结余近125

　　亿元人民币，是短期贷款的2倍以上，远超行业一般公认的安全水平，资金链仍然十分宽松，可以继续在邻深地铁沿线，物色更好的地块，用于未来发展。