土地市场热度传导至无锡：融创14.4亿拿地 溢价269%

　　土地市场的热度已经传导到三线城市。

　　一天两度刷新历史最高地价

　　9月8日，无锡迎来金九的首次土地出让，分别为来自滨湖区XDG-2016-14号地块（朗诗新郡南地块）和梁溪区XDG-2010-39号地块（丁村管巷地块）。经过一个半小时，近97轮拉锯战，无锡丁村管巷地块被闽系房企融侨以14.4亿元的总价收入囊中，楼面地价13582元/平方米，溢价率269%。而朗诗新郡南地块被中锐地产以总价33.1亿元竞得，溢价率185.34%，楼面价18050元/平方米。一天内连续两次刷新无锡土地出让历史的最高价。

　　地块信息显示，丁村管巷地块位于梁溪区江海路西侧、广益路北侧，出让面积53013平方米，容积率2，建筑面积106026平方米，起价3.9亿元，楼面起价3678元/平方米。朗诗新郡南地块位于滨湖区太湖新城贡湖大道与塘铁桥路交叉口东南侧，地块面积73350.6平方米，地块性质为居住用地，容积率≤2.5，土地出让金起始价：11.6亿元，起始楼面价6325.78元/平方米。

　　“这两块地拍出的价格有点惊人，像丁村管巷地块，周边二手房的均价也不过5000-6000元/平方米。”上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗表示，此次融侨在无锡斩获地块是与其整体的长三角城市深度扩张相吻合的，今年6月，融侨亦在南京江宁惊险通过最高限价斩获地块。

　　钱宁罗表示，融侨并非首次进入无锡，之前开发的融侨观邸项目住宅部分已去化完毕，成交均价不足8000元/平方米，相比当时无锡整个新房成交均价为低，在无锡基本属于中档住宅产品。需要指出的是，即便是长三角区域，融侨今年的战略布局亦出现调整和转移，过去渗透程度更高或布局更早的合肥、淮安及连云港等城市被冷落，而核心城市如南京、无锡则显著加码。

　　上海同策研究咨询总监张宏伟表示，经过这一轮市场的推动，包括无锡本地去库存的措施，也包括临近的上海、苏州市场火热之后，由于资金的轮动，也带动了无锡市场交易的活跃。据中国指数研究院9月1日发布的百城价格指数，8月无锡新建住宅均价环比上涨6.76%，位列全国第一。

　　从数据看，目前无锡楼市已经没有去库存压力了，目前的库存去化周期在5-6个月，这样一个去化周期会使得市场继续延续量价齐升的状态，根据中指院的数据，8月无锡房价涨幅位列全国第一，也是一个信号，即不存在库存去化压力。

　　“现在无锡每拍一块地，楼板价都是创新高的。”无锡某高端楼盘负责人说，近期无锡的楼市很热，他们的项目号称无锡第一豪宅，精装修房源的均价在2.5万元/平方米，计划近期开盘，现在正在认筹，“认筹的情况挺好，80套房源认筹的客户有接近200组。”该负责人说，虽然2.5万元/平方米的均价在无锡已算是接近最高单价的了，但对比此次土拍的楼面价，价格还是很便宜的了。按照朗诗新郡南地块1.8万元/平方米的楼面价，未来毛坯房源的价格将会达到3万元/平方米。

　　“市场在往上走，地价拍出这个结果我们有预期。”克而瑞无锡机构总经理王新科说，无锡这一轮上涨行情是从今年3月开始的，先是楼市成交量增加，然后是价格上升，市区均价从去年的8000元/平方米左右上涨到现在的9000多元/平方米，“应该讲这个价格还是有上升空间的，毕竟行情才进行了5、6个月，预计接下来楼市和土地市场仍然会往上走，短期内将维持高价。”

　　苏州限购后投资客流向无锡

　　易居研究院研究总监严跃进表示，此次无锡土地市场再现闽系房企融侨拿地，其投资思路是明确的，即对于一些成长性高的城市积极参与投资。今年无锡市场表现不错，也给了此类房企一个很明确的信号指示，即此类城市房价或开始起飞，而且后续能够因苏州限购而使得无锡市场交易更为活跃。从这个角度看，无锡土地市场高溢价也是正常现象。融侨积极拿地，也是积极补库存的导向。后续如何借此类项目打造高端物业，是此类中型房企需要思考的问题。

　　而中锐地产此次高溢价拿地，也代表了中小房企也希望对此类地价相对便宜的城市积极补库存。当此类溢价可能也是超过其预计的，所以后续对于此类房企来说拿地以后的成本控制格外重要，否则一个地王项目就会拖累企业后续的经营。

　　“从区位优势看，无锡可以顺理成章地吸引部分来自于苏州市场的炒房客，尤其是部分炒房客受苏州政策影响，会积极到无锡市场购房。”严跃进说，从城市能级来看，无锡市场规模更大、产业层级更高。从居住层面看，无锡围绕太湖新城等可以积极做文章，这是常州市场相对欠缺的内容。从这价格角度看，无锡土地市场出现活跃或火热显然也是符合预期的。

　　“对于开发商来说，寻求竞争还不是特别激烈的城市来进行布局，像上海、苏州、南京这些城市，布局的门槛已经比较高了，楼板价也较高，拿地的风险相对较大，对于无锡来讲，由于资金还在轮动，房价还在上涨，市场还处于上行的过程中，同时地价的上涨还相对没那么快，因此对一些房企的布局是一个比较好的机会。”张宏伟说。

　　据土拍网统计，刚刚过去的8月份，无锡土地市场共成交了7宗地块，总出让面积为44.6万平方米，成交总额为77.5195亿元，楼面价最高为10548元/平方米，溢价率最高达206.78%。