2016年中国装修市场细分公装行业市场调查现状运行回顾及发展前景趋势分析预测

　　公装与家装不同，家装品质涵盖了设计、材料、施工等诸多细节，而公装尤是商业场所的装修，其专业与否很大程度上取决于设计所创造的商业价值。商业空间的装饰设计和家庭装饰设计最大的区别就在于，商业空间追求的是让客户通过设计获得利润最大化。

　　2015年我国公共建筑装修装饰中，市场结构发生了较大变化。建筑金属门窗幕墙全年完成工程总产值3200亿元，比2014年增加了200亿元，增长幅度为6.67%。其中建筑节能窗工程总量增长近20%，建筑幕墙工程总量与2014年基本持平，其中玻璃幕墙工程总量下降了约5%，石材、金属等幕墙工程总量略有增长;境外工程产值330亿元人民币，比2014年增加了30亿元，增长幅度为10%。

2008-2015年中国公装行业产值及增长速度

资料来源：公开资料整理

中国建筑装饰行业百强企业名单

资料来源：公开资料整理

中国建筑幕墙百强企业名单公示

资料来源：公开资料整理

　　商业地产供应占比逐年提升 新开工规模下降 办公楼销售表现突出，全国商品房中，商业地产开发投资额、新开工占比逐年提升，销售面积占比较2014年小幅下降。近5年商业地产开发投资及新开工面积占商品房比重逐年提升。2011-2015年，商业地产开发投资占比由16.1%提升5.6个百分点至21.7%；新开工面积占比由13.6%提升5.2个百分点至18.9%，由于商业地产去化周期较住宅慢，且部分商业地产不公开销售而作为持有物业经营，近五年销售面积占比仅为9%左右。其中，商业营业用房销售占比较2014年下降0.3个百分点，办公楼销售占比较2014年小幅提升0.2个百分点。

2011-2015年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

资料来源：EREIS

　　从供应端来看，商业地产开发建设趋谨慎，开发投资额增速放缓，新开工规模降幅扩大。2015年，国内经济面临较大下行压力，房企资金趋紧，商业地产项目开发建设趋谨慎，全国商业地产开发投资额同比增速较2014年明显放缓，新开工规模较去年缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，较2014年显著下降18.3个百分点；新开工面积降幅较2014年扩大6.8个百分点至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%；新开工面积同比下降10.6%，而2014年为增长6.7%。

2011-2015年中国商办用地推出及成交面积

资料来源：EREIS

　　从需求端来看，宽松货币信贷环境下商业地产销售面积同比增幅较2014年扩大，三产占比提升、金融业快速发展带来办公楼市场需求，办公楼销售表现突出。2015年已实施五次降息，四次全面降准，五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存准率也回落到2010年的宽松水平，多轮货币政策调整，强化市场回暖预期，2015年，商业地产销售面积同比增速较2014年提升3.0个百分点至5.0%。全国三产占比提升、金融业快速发展带来大量办公楼需求，2015年办公楼销售面积同比增长16.2%，而2014年为同比下降13.1%；由于早期商业营业用房开发规模较大，加之近年来电商快速发展对实体商业带来一定冲击，全国商业营业用房销售面积同比增速较2014年回落5.2个百分点至1.9%。随着我国三产占比稳步提升，服务业快速发展，区域一体化逐步推进，未来写字楼市场发展前景可观，但商业营业用房市场空间在一定阶段内将持续受网上零售业挤压。

　　商办用地供需创近五年新低，楼面均价同比上涨，溢价率较去年同期下降。2015年,全国300个主要城市商办用地推出量为2.87亿平方米，同比下降33.1%；成交量为2.20亿平方米，同比下降35.1%；供需规模均降至近五年最低位。2015年，全国300个城市商办用地成交楼面均价为1858元/平方米，同比上涨17.1%，溢价率为6.99%，较2014年同期下降2.93个百分点。

　　热点城市土地市场热度攀升与三四线城市遇冷并存。由于热点城市经济、产业发展良好，人口吸纳力强，商业地产具有良好发展空间，房价、地价具有较强上涨动力，多数房企重点布局、积极拿地，2015年，全国商办用地成交总价前50名中，41宗来自一线城市，其余均来自热点二三线城市，其中厦门3宗，重庆2宗，珠海、福州、成都、杭州各1宗；而部分二线城市及多数三四线城市由于前期供应量大但需求有限，地方政府放缓土地供应节奏、企业扩张意愿不强，市场以去库存为主，土地市场需求遇冷。

　　建筑装饰产业持续高速增长的坚实基础是真实而强大的市场需求。需求决定供给，需求是经济增长最根本、最可靠的动力。建筑装饰行业的市场需求来源于两部分，一是新开发建筑的初始装饰需求；二是存量建筑改建、扩建、改变建筑使用性质或初始装饰自然老旧而形成的更新需求。随着存量商业营运用房、住宅数量的增长和二手房交易市场的成熟，既有建筑整体和局部的更新改造服务需求不断扩大。在“存量+增量”双重增长的需求驱动下，“黄金十年”之后，建筑装饰产业迎来了“白金十年”。

　　我们假定公共建筑装饰更新周期大约为5-8年，进行二次装修的比例为80%-100%;家庭住宅装饰更新周期为8-12年，进行二次装饰装修的比例为50%-80%。据此判断，上世纪末存量规模开始加速的各类建筑已陆续进入二次装饰装修需求释放阶段。据此估算，未来3-5年，国内装饰存量市场需求每年将达12,000-15,000亿元。

　　尽管我国经济增速有所趋缓，但在世界主要经济体中，依然名列前茅。建筑装饰产业运行的宏观经济环境并没有实质性的恶化，房地产调控、政府停建楼堂馆所等政策并没有导致装饰市场总量的缩水。我们有充分的理由相信，新型城镇化与建筑品质消费所创造的巨大的市场需求，将支撑建筑装饰产业继续维持的较高的发展速度。建筑装饰产业的未来，当然会有风有雨，但风雨之后是彩虹的灿烂，“白金十年”的壮阔前景已徐徐展开。