去不掉的楼市库存：前8个月仅减少了4%

　　华夏时报记者 杨仕省 北京报道

　　“全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到8月的7.08亿平方米，只去了0.31亿的库存，占比约4%。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》

　　尽管数据不算乐观，但去库存趋势正朝着好的方向发展。

　　国家统计局公布数据显示，自2016年2月开始，尽管全国商品房待售面积连续6个月下降，但每月下降的数量并不多，至今没有一个月超过1000万平方米。

　　“今年以来连续6个月全国商品房库存下降，累计减少3000万平方米左右。”9月13日的国新办的会上国家统计局新闻发言人盛来运说，从这个角度来讲，去库存成效是比较明显的。

　　“8月末比7月末全国商品房待售面积减少了512万平方米，其中住宅减少得更多，住宅待售面积减少639万平方米。”盛来运解释称，之所以两个数据有差距，是因为商业营业用房待售面积有所增加，“最近房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多，销售比较好，所以有利于去库存，数据有积极变化。”不过，业界似乎并不认可去库存成效较明显。

　　只去了4%的库存

　　国家统计局发布数据显示，全国商品房待售面积7月单月只减少了34万平方米，8月减少了512万平方米。而张大伟对13个热点城市去库存的统计也发现，这13个城市8月单月库存就减少了248万平方米，也就是说，全国其他所有城市库存只减少了264万平方米。

　　“三四线城市的库存仍然处于高位。”张大伟说，现在一二线库存结构在过去本身就不存在积压的情况下，出现了库存短缺，房价飙升很快。据张大伟分析，一二线在这一轮得到的政策红利更多，加之一二线土地供应量不大，刺激了房价的持续上涨，而三四线原本就没经历过限购、限贷，所以之前的需求已被一二线透支。

　　据记者了解，目前从全国看，商品房的库存结构去化非常不均衡。三四线对土地财政依赖要高一些，导致在去掉小部分库存后，又增加了土地供应，房子还没卖出去库存又上来了。

　　而更不可取的是加杠杆去库存。《华夏时报》记者梳理央行发布的数据得知，2016年前7个月房地产按揭贷款增加了2.83万亿，刷新历史新纪录。

　　据央行统计数据，8月全国人民币新增贷款9487亿元，而住户部门贷款增加6755亿元。央行对此分析称，8月新增贷款超预期的主要原因是房贷继续快速扩张，住户部门贷款增加6755亿元，占到了当月全部新增贷款比重的七成。

　　“住户贷款可以理解为基本是房贷，是贷款主力。”张大伟说，今年前8个月房地产按揭贷款增加了3.51万亿，“2016年前8个月释放的个人按揭贷款，超出了2009年全年的两倍多。”据查，2009年全年个人按揭贷款仅为1.4万亿，不足今年1至8月的二分之一。

　　“3.5万亿房贷，不仅去不了库存，只会助推物价的上涨。”张大伟说。信贷超发带来的投资持续席卷多个城市，因此张大伟认为，从房价上涨程度看，2016年这一轮房价上涨是最畸形的，少数城市涨幅太高太快。

　　上海城市经济学会高级经济师顾海波对《华夏时报》记者表示，2016年房价上涨出现了局部区域的恐慌，最典型的是上海、南京、杭州等城市。“与今年相比，2013年房价普涨涨幅虽高但不恐慌。单独看数据，花费了3.5万亿房贷刺激去库存却只完成了4%。”顾海波说，中央本来是想去三线以上城市的库存的，结果一二线房价暴涨，三四线的房价却是雷打不动。

　　去库存现新压力

　　“去库存应通过城镇化，而非加杠杆。”新华社近日撰文称，杠杆只会导致楼市虚火上升，不仅使热点城市房价高位跳涨，而且还增加了三四线城市去库存的难度。

　　房地产去库存被纳入今年中央工作的重点，便颇受关注。随之而来，从中央到地方，一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台，去库存已成为当务之急，而刺激政策涉及信贷、税收、购房补贴等。

　　当前房地产市场“确实不太正常”，一线城市和部分二线城市房价暴涨得厉害，而三线、四线城市累积了大量商品房库存，出现很多房子无人问津。

　　事实上，自今年2月至今，楼市已成为经济增长与信贷扩张的重要动力。对此，多位专家认为，在此轮楼市狂热刺激下，地产投资与新房开工再度抬头，这种背景下销量下滑，将给去库存带来新的压力。“最近一段时间，钢铁、水泥价格持续走高，这背后是地产项目投资强有力的支持。”我的钢铁网资讯总监徐向春对《华夏时报》记者说，库存过量影响房地产投资增速，进而影响GDP增长。

　　数据便是最好的证明。自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，来自统计局的数据表明，2015年末房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，处于1998年房改以来的最低水平。在过去较长一段时间，中国的房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产投资增速的大幅回落，便成为影响GDP增长的主要因素。

　　“影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足。”全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《华夏时报》记者采访时说，当楼市长期一直处于高库存状态，银行资金有可能出现断裂的危险，从而引发金融危机。顾云昌说，从某种意义上而言，房地产业一旦坍塌，金融可能会崩溃，就会影响经济社会稳定发展。

　　张大伟也向《华夏时报》记者指出，本轮政策最大的问题是，降房价采取“一城一策”但去库存时没有采取“一城一策”。“照此，未来需要多大的资金量才能继续撬动三线、四线城市去库存？这是一个很现实的问题。”在张大伟看来，中央关于房地产去库存的政策目的是消化掉存量库存，决不是鼓励以金融杠杆模式来刺激房地产发展，“这一轮政策调控，主要以抑制投资、打击投机为主基调。”

　　于是，国务院总理李克强在10月11日强调，针对房地产市场的一些分化态势，将强化而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。