北京楼市乱象:多项目涉嫌捂盘 销售怂恿假离婚

　　日前，北京市住建委领导带队，联合北京市发展改革委、北京市工商局等部门组成联合检查组，对楼盘项目进行了专项检查，并公布了违规失信房企和中介名单。

　　随后，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》规定，对开发商违规行为将严厉打击。

　　然而，一方面是监管部门严抓，一方面却是开发商尚未整改或顶风违规。

　　近日，《中国经营报》记者在实地走访中发现，部分被点名项目仍未整顿，而930新政之后部分未点名项目也涉嫌违规，涉及的开发商不乏品牌房企，甚至还有销售人员怂恿客户假离婚。

　　被点名项目仍然存疑

　　10月3日，住建部公布了各处查处的45家违规失信房企和中介，北京国锐房地产开发有限公司、北京天旭运河房地产开发有限公司等上榜。其开发的国锐·金顶、京贸国际城等项目均因捂盘惜售而涉嫌违规，并被暂停网签。

　　近日，记者走访上述违规项目发现，这些项目在被暂停网签之后仍未彻底整改。

　　在因捂盘被住建委暂停网签的国锐·金顶营销中心，销售经理坦陈“政府正在对项目进行查处，现在还不知道什么时候能签合同”，但记者在其售楼部的销控表上发现，其并没有公布在售的所有房源。据销售人员介绍，国锐·金顶共有4栋高层商住公寓、3栋复式商住公寓、2栋住宅楼、2栋写字楼，目前除1栋住宅楼和2栋写字楼尚未取得预售证外，其他都已取得，目前住宅楼和复式商住公寓均有可售房源，但记者发现销控表上仅有1栋住宅楼的可售房源信息。

　　记者多次致电国锐集团总部前台，想就国锐·金顶违规整改等相关问题约访其市场营销总监李成，但前台均以李成本人不在为由拒绝采访。为此，记者来到位于朝阳区朝阳路的国锐集团总部，但保安以负责人不在为由拒绝进入采访。

　　被点名并暂停网签的京贸国际城同样存在违规尚未整改的现象，在其公布的销控表上，所有房源信息均被红色纸条覆盖，销售人员称已全部签约，而记者在住建委官网上发现，京贸国际城在2015年9月9日取得预售许可证的50套房源中，还有19套并未签约。在销控表的上部，价位信息显示为4.6万元~5.3万元/平方米，而这与住建委官网上显示的5.5万元/平方米的预售均价有出入。

　　对此，记者致电项目开发商北京天旭运河房地产开发有限公司，其办公室一名王姓工作人员表示，公司不接受采访，此后记者多次回访，电话一直处于无人接听状态。

　　后记者针对此问题致函北京市住建委，但截至发稿未获得回复。

　　记者了解到，上述违规项目有不少客户前期交了认购金，而突然中止网签，让交易无法顺利完成。对此，伟博律师事务所律师李伟民认为已交纳认购金的客户可起诉开发商违约，“根据商品房买卖合同法来看，由于是开发商违规给客户带来损失，因此开发商属于违约一方。尽管交纳认购金的行为本身就违反相关规定，但由于是开发商的行为造成交易不能完成，因此，开发商一方仍然要负全责。其在承担行政责任的同时，也要承担民事赔偿责任，两者并不矛盾”。

　　严查后仍有楼盘存捂盘嫌疑

　　本报记者发现，目前市面上多个未被点名的项目也存在捂盘等嫌疑。

　　位于房山区房山线轻轨良乡大学城站东200米的远洋新仕界项目共规划有6栋楼，其中两栋是商务办公楼，层高4.2米loft户型，4栋纯住宅。10月9日记者在售楼处注意到该项目规划中的1#、2#、3#、4#住宅楼均已于2016年8月14日取得预售许可证，编号为“京房售证字（2016）162号”。

　　销售介绍称3#、4#楼9月3日已开盘并售罄。“目前根据教委按片区划分的政策，良乡大学城规划有十几所高校，这个项目离得最近，十有八九就是学区房。现在是46000元，等学校盖好，变成学区房后，肯定就不是这个价格了”，而该项目9月3日开盘的3#、4#楼均价是43000元，随着时间推移，价格亦是水涨船高，每平方米涨价近5000元。

　　此外，远洋新仕界销售坦言1#楼现在不卖，至于被怀疑坐等涨价，销售表示“不好说”，据其介绍，2号楼因东边有两栋较高的现房，可能会影响到2号楼东侧90平方米三居户型的采光。对比之下， 1号楼南侧坐拥园林景观，位置最佳。

　　10月19日记者再次联系远洋新仕界售楼处时，销售表现得十分“谨慎”，只说该项目暂时无房可售，并称2#楼前几天卖过了，但当记者再追问是否因2#楼已卖完，所以暂时无房可售时，对方称可先做意向登记，后续有房源推出时会及时通知。

　　然而，销售所说暂时无房可售似乎并不可信。住建委网站公布的远洋新仕界项目信息显示，该项目4栋住宅楼可售房源共有252套，截至10月19日已签约124套，已签约套数均为3#、4#楼。1#楼和2#楼可售房源共计108套，截至10月19日已预订套数为0。

　　远洋新仕界从8月14日取得预售许可证，至今已近3个月，不仅2#楼开盘时间扑朔迷离，1#楼开盘时间更是杳无音信，这与住建委严厉打击的“向购房者发布的可售房源信息与实际可售房源数量不符合”背道而驰。

　　公开信息显示，远洋新仕界项目开发商为北京远山置业有限公司，项目名称也出现在远洋地产（03377.HK）年报中，记者就开盘时间及是否捂盘等相关问题，致电致函该项目营销总监陈文君，远洋地产事业一部工作人员表示已将采访函转予陈文君处，但截至发稿，记者未收到相关回复。

　　无独有偶，首创紫悦台项目销售日前告诉记者，该项目商住楼目前还没开始出售，预计10月底推出商住3#、5#、9#楼，“紫悦台开盘价格预计32000元，户型平层和LOFT都有，LOFT稍贵些，35000元~36000元。”销售称，首创紫悦台商住楼不开盘是因为尚未取得预售许可证。但记者查阅住建委公开信息发现，该项目规划中的商务办公楼3#、5#、9#楼已于9月25日取得预售许可证，目前所有1214套房源均可售，且已预订套数为0。“现在开发商都不那么着急卖，因为政策不稳定，可能等政策稍微稳定一点再卖，月底差不多就可以了，现在具体开3#、5#、9#中的哪栋楼还没确定。”销售说。

　　首创置业品牌部回复本报记者采访函的邮件中说辞与销售所说大相径庭。邮件称，首创紫悦台项目办公产品取证后便开盘销售，已现场一次性公开所有取证房源对外销售，客户随时可以购买。并称自930新政出台以来，房地产市场进入观望期，现在客户每日到访量严重不足，客户购买意向不强，针对销售较慢的问题，公司目前也正在积极想办法，加快项目销售。

　　豪宅来访客户明显减少

　　9月30日住建委公布的新政中首次将普通住宅与非普通住宅的贷款比例做差别化对待，对非普通住宅来说，购买首套房的首付款比例不低于40%，而购买二套房的首付比例不低于70%，这让不少改善性置业的购房者望而却步，豪宅项目的客源有明显减少。

　　针对这种情况，有开发商以假离婚的违规方式为客户争取低首贷，或承诺能够在贷款时避开银行对客户月收入的审查。

　　近日，记者走访亦庄别墅区和孙河别墅区多个项目，发现与十一长假之前相比，售楼部冷清了不少，与记者在8、9月份走访这些项目时看到的情景截然不同，已不见以家庭为单位前去看房的客户。

　　在位于亦庄的紫禁壹号院营销中心，沙盘区加上接待厅偌大的空间没有一个客户，销售人员告诉记者，自从限购之后，来访客户明显减少，限购对他们的影响太大了，70%的首付阻挡了很多改善性置业的客户。

　　记者在销控表上看到，紫禁壹号院的合院产品共有约100套，去化大半，还剩40多套，总价基本在3500万元左右，销售人员给记者算了一笔账：按照以前的首套房首付30%来算，以首套房购买一套合院产品最低约交1000万元首付，限购以后最低首付40%，客户最低要多付350万元，影响最大的是改善性置业的客户，最低首付由50%上升为70%，一下多出700万元的首付款。

　　对此，销售人员告诉记者，如果夫妻名下已有一套房的话，可以采取假离婚的方式来获得40%首付，并直言“肯定是有办法的”，并且，他们与预售资金监管银行——中信银行(6.100, 0.02, 0.33%)有合作，即便客户月收入资金达不到要求，也可以通过中信银行贷款免去审查。针对此事，记者致函北京市住建委，但尚未获得回复。

　　对此，李伟民提醒购房者要理性消费，对开发商的违规行为要有清醒的认识，并且选择各方面资质比较好的、没有不良记录的开发商，这样可以降低风险，在购房过程中也要严格遵守相关规范和流程。