内资开发商赴港抢地 香港地产市场会重新洗牌吗？

　　内资开发商赴港抢地 香港地产市场会重新洗牌吗？

　　Anthony是香港物业的资深投资者，投资地产市场已经10多年，目前手持超过10个香港物业，总值八位数字。近几年，Anthony留意到这样一个趋势：香港地产市场上越来越多内地发展商来竞逐，预计推出的楼盘越来越多。

　　"若果从投资角度，香港投资者较喜欢港资发展商，始终大家文化相同。楼宇的间隔及管理都较贴近本地惯常做法，转手都容易一点。"对于内资楼盘，Anthony颇有疑虑，目前他手头物业，清一色全是香港发展商手笔，但内资地产的发展浪潮，似乎势不可挡。　　香港投资者较喜欢港资发展商，始终大家文化相同。楼宇的间隔及管理都较贴近本地惯常做法，转手都容易一点。

　　——资深物业投资者Anthony

　　仅仅看内地发展商涌港夺地的趋势就可见一斑。就在刚刚过去的周五，10月28日，至少有20间发展商入标，竞投启德发展区1K区3号地皮，包括万科、中海外、世茂房地产、保利等内资发展商。

　　过去数年间，内资地产商在香港买地的规模急速增长。根据德意志银行于9月底发表的报告，以总楼面面积计算，2016年至今推售出的地皮，24%由内资地产商夺得，远高于2009年的6%；若以地皮成交价计算，内资亦占21%，同样较2009年的4%高。

　　回溯上世纪80年代，内地国企开始小规模地涉猎香港地产市场，而到了近年，国企、民企已经齐头并进，大举在香港猎地建屋。这些内地资金，将如何改变香港地产市场生态？

　　中资何以高价"盲抢地"？

　　现时，在香港的内资楼盘主要是由中国海外发展（下称中海外）开发，该公司早于1986已在港推售住宅项目，打入香港市场。1997年金融风暴前，中海外高价购入多幅地皮，导致大幅度亏损离场，直至近10年，他们再度活跃于香港地产市场。

　　近期他们备受瞩目的新盘，正是香港首个、亦是唯一一个"港人港地"住宅项目——启德一号。"港人港地"政策于2012年推出，地皮招标加入发展限制，规定项目一手买家必须是香港永久居民，30年内转手对象也只可以是香港永久居民。

　　中海外2013年以每呎地价超过5000元的市场估值上限夺地，今年8月底公布价单。首批300个单位中，最便宜的低层单位实用面积386呎，折实491万，呎价12743元；最贵的833呎高层单位，折实1326万元，实用呎价15932元，但仍不乏捧场客，首日开售全数沽清。

　　"中海外始终进入香港市场那么久，质素有一定保证。不过这个价钱真的不值得，内资楼最少都要较市价低5%至10%才算合理！"Anthony说。

　　但Anthony留意到，这些内资楼盘，在未来似乎会越来越多。因为在中海外投得启德地皮的同期，内资开始大举来港夺地，除了有国企背景的中海外、中信泰富、保利置业等之外，民企如万科、世茂房地产、高银金融亦打进香港地产市场。而这些地皮发展后，楼盘将会在未来几年陆续出售。　　由2012年至今，内资来港投地总额460多亿元。单单是2016年至今，内资发展商在港投得4幅官地，预计可兴建超过3800个单位，地皮成交总额已达到138亿元，贴近去年全年约140亿元。

　　内资发展商在2014年开始加快进军香港地产市场的步伐，很大程度上是因为当时内地楼市表现太波动。

　　——交通银行(5.620, -0.03, -0.53%)国际中国房地产研究助理副总裁谢骐聪

　　在投资速度增长的同时，内资发展商的投地方式也逐步改变，过往主要与港资合作，现在则是独资买地。其中，万科在2013年与新世界(13.840, 0.05, 0.36%)发展以34亿元投得荃湾西项目，当时只占20%权益。取得在港投地建楼经验之后，万科随即加快投资步伐，随后由2014年起，独资投下两幅官地及收购一个旧楼重建项目，目前于香港共持有四个项目，总值超过66亿元。

　　"内资发展商在2014年开始加快进军香港地产市场的步伐，很大程度上是因为当时内地楼市表现太波动。"交通银行国际中国房地产研究助理副总裁谢骐聪对我们说。

　　谢骐聪指出，特别是2013至14年，内地楼市处于寒冬，三、四线城市楼市固然死寂，但就连上海、深圳和杭州等一、二线城市，消化库存周期也随时达到2、30个月。

　　"在这样的情况下，内资发展商之前两年唯有加大力度走出去，在海外购买资产。除了香港之外，澳洲、英国及其他东南亚等地亦是它们的目标。"谢骐聪说。

　　内资投地心态与港资截然不同　　于是，财力雄厚的内资发展商，在市场上出价进取，更屡见超出估值的情况。

　　内资发展商投地心态根本与香港发展商完全不同。在内地，数十亿元甚至数百亿元买一幅地根本不足为奇。

　　——交通银行国际中国房地产研究助理副总裁谢骐聪

　　一幅位于油塘的临海地皮，8月初由内资发展商五矿地产以40.05亿元投得，是集团首次在香港投得官地。地皮价格高出市场估值40%，每平方呎楼面地价超过7000元，创九龙东住宅每呎地价的最高纪录。

　　投标结果一出，市场哗然。当时集团就回应指，相比于内地市场，香港土地价格与房屋售价的比例，仍处于合理水平，认为未来有利可图。

　　"内资发展商投地心态根本与香港发展商完全不同。在内地，数十亿元甚至数百亿元买一幅地根本不足为奇。"谢骐聪说，来香港投地的内资发展商均有一定财力，"区区数十亿元在它们眼中并非大数目"。

　　事实上，人民银行过去两年，多次减息及下调存款准备金率，市场资金流动性充裕，发展商融资渠道亦增加，而且借贷利率较以往低，在"水浸"的情况下，他们绝对有能力在港高价投地。

　　花得起钱，内资地产商夺地的心态可说是"不论好丑"，也因而被外界说是"盲抢地"。内资地产商"相中"存在司法覆核的问题地皮，正可以看到这种心态。　　举例说，大埔荔枝山山塘路地皮，被学生环保团体入禀申请司法覆核，要求推翻将地皮由绿化地改划为住宅用地。虽然司法覆核申请最终在6月被搁置，但中海外在2月，当仍有不明朗因素的情况下，仍出价21.3亿元投得地皮。

　　另一幅位于大窝坪延坪道的住宅用地，同样受司法覆核挑战，而且发展商还要负责为邻近山坡进行进行环境评估、负责护土维修及保养等，成本大增。即便如此，世茂房地产去年9月，仍以超过70亿元投得地皮。 这类地皮之所以不受港资发展商欢迎，是因为地皮批出时间随时因官司拖延数年，而万一政府一方最终败诉，发展商更不能进行任何工程，所以这类地皮发展风险甚高，难以"计数"。

　　事实上，港资发展商经历过1970至80年代楼市起飞的黄金岁月，同样亦吸收了1997年、2003年楼市大跌的经验，出价较为审慎已是香港发展商的共识。这种态度正好与内资发展商形成强烈对比。

　　除了心态上不同，内资发展商计算利润的方式亦有差别。根据德银报告估计，内资发展商内地项目的净利润率，由5年前的15%，跌至今年上半年的10%，随著内地土地价格持续上升，相信利润进一步受压。

　　反之，由于香港税率较低，如果要达到同样10%的净利润率，内资发展商在香港的项目，只需取得14%的最低回报率，远低于香港发展商的30%。也就是说，在他们眼中，即使以相对较高价格买地，项目仍然有利可图。

　　内资会打破香港地产市场垄断局面吗？

　　2013年前，香港特区政府一直采用"勾地表"制度，发展商向地政总署申请勾出地皮作公开拍卖，但最后能以高价夺地的，往往是大型发展商，中小型发展商对勾地兴趣缺缺。政府于是取消勾地表制度，改以招标形式出售，希望借此增加中小型地产商投地胜算。

　　但随着内资发展商增加市场参与，无论大型或中小型港资发展商同样受到影响，土地市场占有率正逐步被蚕食。

　　瑞银2015年10月发表报告指，本港五大发展商——长实、新地、新世界、信置及恒地的土地市场占有率，已由5年前的89%，急降至去年9月的41%。其中，首富李嘉诚旗下的长实，超过3年都未有投得官地，直至9月中，才以超出估值上限逾3成的19.53亿元，投得沙田九肚丽坪路住宅地，每呎楼面地价约8000元。

　　市场份额和利润会被摊薄吗？港资发展商会德丰地产主席梁志坚对我们说，不会理会其他发展商，"自己会计自己条数"。他认为虽然内资发展商实力雄厚，但亦不会贸然出价，"要威都不是乱用钱去威！"他想一想再补充："当然不排除个别内资发展商会计错数。"

　　梁志坚身兼地产建设商会执行委员会主席，他认为内资加入市场是一个健康现象，打破以往大型港资发展商垄断市场的局面："有竞争才会令市场变得活跃，不会只是由数间大型地产商主导。"

　　要威都不是乱用钱去威！当然不排除个别内资发展商会计错数。

　　——会德丰地产主席梁志坚

　　面对转变中的市场，谢骐聪也认为港资发展商未必需要"硬碰硬"，以高价抢地。他指出，大型发展商在新界已收购大量农地，可申请改变土地用途发展，再加上市区重建项目，即使他们短期未能投得官地，相信仍然有足够土地储备建楼出售。

　　相对而言，中小型发展商经营或会较为艰难，谢骐聪预期，未来会有更多中小型发展商联合组成财团投地，增加胜算。

　　至于未来内资发展商在香港土地市场占比会否进一步提高，谢骐聪认为，这很视乎内地的楼市情况。

　　仲量联行9月发表报告指出，今年上半年政府招标的8幅地皮当中，3幅由内资于首季投得。不过踏入第2季，内资投地意欲明显冷却。"之前因为内地楼市不济而来港投地，近期内地楼市又再火热起来，项目卖得好，地价又升，内资发展商要留力在内地买地补充土地储备，减少于香港投地亦很正常。"谢骐聪说。

　　"而且除了香港特区之外，内资在世界各地都有很多选择，买地、买住宅、买商厦。"谢骐聪补充，以马来西亚为例，碧桂园的项目纯利润率达到15%至20%，远高于内地项目不足10%的利润水平，而且当地地价成本较本港低，因此预期资金于未来会进一步分散到海外。

　　若果是自住的话，想都不用想，一定是选择香港发展商！

　　——资深物业投资者Anthony

　　不过对于Anthony等香港用家和投资者来说，内资地产的质量始终让人担忧。近两三年，Anthony进军内地投资，在珠海、无锡等地买下四个单位。然而，这却更坚定了他买港资楼的想法，主要原因是内地发展商的交楼标准与香港很不一样。

　　"若果价钱相若的话，用作投资，当然不会买内资发展商的楼。"Anthony想了一想补充："若果是自住的话，想都不用想，一定是选择香港发展商！"

　　未来，内资会否与港资在土地市场上平分天下，尚为未知数，不过内资在港购地建屋成气候已是不争事实。究竟内资高价抢地，会否反映在售价上？市场能否承受高昂楼价？随著未来数年内资项目陆续推出市场，自有分晓。