2016年中国房地产行业规模及需求分析

　　（一）城镇化率和人均住房面积仍有提升空间，中长期需求仍有支撑

　　从中长期来看，城镇化率和人均住宅面积仍有提升空间，住房需求也仍有较强需求支持：

　　城市化率仍有提升空间。截止 2015 年末，常住人口口径的城镇化率已达到 56.1%，但仍较一般城市化率 70%有一段距离，并且如果统计户籍人口口径城镇化率的话，2015 年仅只有 39.9%，其中常住人口口径的城镇化率和户籍人口口径的城镇化率之间的差主要体现的是已进城未落户人口的比例，高达 16.2%，而这部分人口未来也将是贡献增量住房需求的主力之一。因而城镇化率后续仍有提升空间，不过更为关键的问题是如何进一步提升城镇化率（户籍人口城镇化率）。

　　人均住房面积仍有提升空间。截止 2015 年末，城镇人均住房面积已达 33.52 平米，但仍较政府计划的小康标准 35 平米略有差距，并且如果统计常住人口口径的人均住房面积的话，估算 2015 年仅为 29.54 平米，并且如果进一步考虑得房率因素的话（估算 77%），那么目前的常住人口口径的人均住宅面积仅 22.75 平米，较政府35 平米的小康标准仍有较大的差距，较国际上同等情况的可比国家约 40 平米的差距那就更大了（人口密度最高两个国际的日本 37 平米、荷兰 41 平米）。因而人均住房面积也仍有提升空间，当然其中关键问题在于人均收入的提升从而具备改善住房面积的能力。

我国常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率

数据来源：公开资料整理

我国人均住房面积情况

数据来源：公开资料整理

国际上主要国家人口密度和人均住房面积的情况

数据来源：公开资料整理

　　（二）预计未来 15 年年均住宅需求 13 亿平米，行业进入规模稳定的白银时代

　　1 、估算2015 年底我国城镇住宅存量 228 亿平米，对应人均住房面积为 30 平米

　　目前我国城镇住宅存量面积没有一个官方的数据。不过，建设部于 2006 年发布的《2005 年城镇房屋概况统计公报》中最后一次对外公布过 2005年底全国城镇房屋建筑面积164.51亿平米，其中住宅建筑面积107.69亿平米。

2010 年我国城镇存量住宅面积的估算

数据来源：公开资料整理

2015 年我国城镇存量住宅面积的估算

数据来源：公开资料整理

1999-2015年我国城镇存量住宅面积的趋势

数据来源：公开资料整理

　　2 、预计未来 15 年年均住宅需求 13 亿平米，行业进入规模稳定的白银时代

　　住宅长期需求主要由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升和旧房拆迁更新等四方面因素推动的需求组成。在需求估算模型中，分类两大类需求估算：1）一方面，由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升推动的需求：根据预测 2030 年我国总人口 14.5 亿人，预测 2030 年我国城镇化率 70%以及预测 2030 年人均住房面积 35 平米（其实预测 2020 年达 35 平米），可以估算 2030 年我国的住房存量需要达到 355.3 亿平米（我国总人口*城镇化率*人均住房面积），因而由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升推动的需求增量为 127.4 亿平米（2030 年城镇存量住房面积-2015 年城镇存量住房面积）；2）另一方面，由旧房拆迁更新推动的需求：假设 2016-2030 年城镇存量住房更新率为 1%，可以估算 2016-2030 年因旧房拆迁更新推动的需求合计为 66.6 亿平米（城镇存量住房面积*城镇存量房更新率）。

　　估算 2016-2030 年的住房增量需求合计为 194.0 亿平米，对应未来 15 年内的年均住房需求为 12.9 亿平米，略高于 2015 年的全国住宅销售面积 11.2 亿平米，持平于预测的 2016 年全国住宅销售面积约 13 亿平米，更进一步证明了中长期需求仍有一定支撑。

　　另外，未来 15 年年的年均住房需求持平于 2016 年的全国住宅销售面积，也表明房地产行业的黄金时代已经过去，规模高速成长的年代也已经结束，但行业迎来的是房地产行业的白银时代，行业规模趋于稳定的 15 年，需求规模并不会立马急剧收缩，但分化也将成为这个新时代的特征，包括房企的分化，城市 的分化以及产品的分化。

2015 年、2030年我国城镇存量住宅和 2016-2030年城镇住宅增量需求估算

数据来源：公开资料整理

2016-2030 年内全国住宅销售面积走势大致预测

数据来源：公开资料整理

　　（三）行业进入规模稳定的白银时代 ，中长期需求仍有支撑

　　1 ）城镇化率和人均住房面积仍有提升空间，户籍人口城镇化率从目前的 39.5% 提升至 70% ，常住人口人均住房面积有现在的 29.54 平米提升至 35 平米，中长期住房市场仍有需求支撑。

　　2 ）2015 年底我国城镇住宅存量 227.8 亿平米，并预测 2030 年将达 355.3 亿平米，后者仍远大于前者，住宅的中长期需求仍有较强的支撑。

　　3 ）估算 2016-2030 年的住房增量需求 194.0 亿平米，对应年均 12.9 亿平米，持平于预测 2016 年住宅销售约13 亿平米，虽然不具备高增长空间，但也保证规模趋于稳定。

　　4 ）房地产行业的黄金时代已经过去，规模高速成长年代也结束，但进入白银时代，行业规模趋于稳定，需求规模并不会立马急剧收缩，但分化也将成为这个新时代的特征 。