2017年中国特色小镇产业链长， 地产商与 PPP 模式占主导

　　目前来看，房地产开发商以产业地产开发的方式，纷纷提出了特色小镇计划。 目前主要形成了以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。 从“产城融合”进化角度看，经历了三个代表阶段：第一阶段的代表是蛇口工业区模式，诞生于 1980 年，主要是单纯的产业聚集；第二阶段的代表是科技园模式，比如深圳高新园，诞生于 1990 年， 但目前由于运营成本上升导致入驻成本高企；第三阶段的代表是城市产业综合体， 产业平台体量不大。目前经历的特色小镇是第四阶段，鼓励高新技术企业再次集聚。产业升级与转移是地产商进军产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，而目前国内正处于工业地产向产业地产的转型期。 与商业地产和住宅强调的区位不同，产业地产更加强调区域选择和产业定位，一方面， 我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另一方面，东部大城市周边城乡统筹发展、新型城镇化建设及城市消费升级，也直接推动了周边中小城市（镇）的产业发展需求。

　　从产业地产向特色小镇延伸相对容易，但在运营方面远比传统地产复杂。传统地产开发周期短，成交周期也短； 而产业地产需要培育某一特色产业并等待发展成熟，这一周期一般都在 5-10 年左右，对专业化运营管理平台的要求也更高。 此外，住建部对特色小镇的评价标准中， 对特色产业的界定和农村劳动力的带动也有明确指标，要求特色小镇能够提升农村就业人口占本镇就业总人口比例和缩小城乡居民收入比。

房地产开发商进军特色小

数据来源：公开资料整理

　　房地产开发商一家独大

　　碧桂园科技小镇： 2016 年 8 月， 碧桂园宣布将在 5 年内投资 1000 亿元，建设数个智慧生态科技小镇， 投资与此前的“森林城市”规模相当。 目前已完成五个科技小镇布局， 分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目、东莞黄江创业小镇项目、河北三河市科技小镇项目，前四个“科技小镇”都在临近深圳， 旨在承接深圳外溢的创新产业及购房需求，每个科技小镇占地约 2 平方公里，计划总投资超过 300亿元。今年预计开工建设 3 个，此外碧桂园今年还将新增 15 个科技小镇项目。

　　碧桂园“科技小镇” 重点选取一二线城市的周边土地和项目， 一般选址一线城市周边和强二线城市的 30-80 公里重要区域， 最好不超过 60 公里， 占地 2-5 平方公里， 拥有垂直绿化、立体分层交通的城市面貌，产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价只有一线城市的 1/3。“科技小镇”涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等多个高新产业，碧桂园自身拟设立规模 20 亿元的基金对园区内企业提供资金支持，每个小镇预计年产值为 450亿元,年税收 40 亿元， 就业人口超过 8 万。

碧桂园科技小镇鸟瞰效果图

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　　与碧桂园类似的， 2016 年 12 月， 时代地产集团也正式宣布启动“时代未来小镇战略”，宣布在未来 5 年内将从珠三角起步，投资 30 个“未来小镇”项目，总投资金额约 9000亿元。契合了公司进入城市 4.0 价值城市的发展理念，目前已签约佛山南海全齐创客小镇、广州白云空港小镇两个项目，创客小镇项目已于去年启动，预计 6~8 年完成开发建设。 未来小镇的物业开发，一种是根据产业需求规划建设，以自持经营为主；另一种则是为进驻园区的大型企业提供定制化服务，这部分物业可整体转让。绿城农业小镇： 绿城的农业小镇距离上海、杭州、北京等城市 30~50 公里， 承接一二线城市经济产业外溢金额中产阶层人群居住外溢，以及城市化进程中农村人口城镇化。 未来5-10 年，绿城将打造 5-10 个“农业小镇”。以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。目前一个小镇规划面积五平方公里，其中约三平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成 3 万人的小镇，城市与农村人口各占一半，35-55 岁的城市白领和中产占居住人口的 60%左右。农业小镇依靠着小镇房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成大型农业基地，并带动周边的农民转化为现代农业工人。

绿城农业小镇开发模式

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　　同时， 2016 年蓝城集团也提出了“十年.百镇.万亿”计划，计划在未来十年打造一百个小镇，实现万亿的销售。 目前已签约和在运行的项目包括杭州桃李春风、 杭州莫干山观云、成都多利农庄、嵊州越剧小镇、嘉兴春风江南、启东崇明岛项目等。

　　华侨城文旅小镇： 2016 年 11 月，华侨城提出发挥文化旅游产业的传统优势， 通过“文化+旅游+城镇化”模式实施“100 个美丽乡村”计划，以 PPP 模式在全国打造 100 座特色小镇。 目前公司城镇化项目已在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地，创建了众多唯一，包括博物馆小镇—四川安仁、南方丝绸之路的起点—四川天回、 最美“水”主题古镇—四川黄龙溪、中国文创第一镇—深圳甘坑、民族英雄文天祥后人聚居地—深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞—深圳大鹏所城、深圳生态后花园—光明小镇等。以四川为例，公司已与成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资 1200 亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇， 三个项目占地面积分别为10 平方公里、 15 平方公里以及 16.68 平方公里，比一般的特色小镇项目要大。

博物馆小镇规划示意图

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　　华夏幸福产业小镇： 华夏幸福一直重点专注京津冀周边产业园区开发，目前仅该地区已有10 个产业新城。自 2002 年进入固安工业园以来， 在“产城融合”及京津冀一体化的推进下分享发展红利。 其主导开发的“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发 PPP 项目”及“南京市溧水区产业新城项目” 均入选 PPP 模式样本库示范项目， 对 PPP 模式的运用比一般的地产商更加纯熟。 未来三年计划在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

　　目前河北省公布了首批特色小镇创建和培育类特色小镇名单，其中包括由华夏幸福开发的五个产业小镇， 包括永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇、任丘市白洋淀水乡风情小镇和任丘市中医文化小镇。 2016 年 9 月， 华夏幸福宣布与南京市溧水区经济开发区管委会签署合作备忘录， 也将为其定制特色小镇建设方案。华夏幸福一直紧抓新型城镇化和产业转型升级两大主线，占据了“京津冀+PPP+ABS”的独特优势， 2016 年产业发展服务收入 110 亿元，同比增长 73%；园区结算收入 178 亿元，其中园区业务实现利润占公司利润的 66%。

华夏幸福产业小镇类型分布

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　　此外，绿地也已明确今年将“特色小镇”模式纳入企业发展战略，大力发展以智慧健康城、文化旅游为主题的特色小镇。万科虽无明确的特色小镇计划，但在小城镇建设中也积极布局，目前已打造杭州良渚文化村，签约了海福传媒小镇等多个小镇项目。 万达也积极通过打造长白山滑雪场、贵州丹寨等旅游小镇实现集团转型 。

　　建筑企业通过 PPP 积极参与

　　PPP 模式提供建筑工程企业全程参与机遇。 特色小镇的开发建设中，目前主要还是由地产企业占主导，房地产开发企业进行一级和二级开发过程中， 通过土地一级开发直接获利，享受增值效益，另外通过二级房产开发， 三级项目开发实现经营收益等。 二级房产开发包括住宅、商铺、客栈公寓、 休闲度假地产、养老地产等。 三级项目开发则包括泛旅游产业链及特色产业链的完善及开发。

　　在二级开发中引入土建施工、园林装饰等传统企业链条，建筑工程企业分享特色小镇的发展红利。本质上来看，这与传统的房地产开发并无不同，建筑企业简单参与设计、施工、运营分包仍然面临盈利不强的难题，仅仅是增加了产业地产这一新增需求。

特色小镇主要商业模式

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　　但在 PPP 模式下，建筑工程企业可以单独投标特色小镇项目，由于国家定义的特色小镇项目往往比地产开发商在实施的小镇要小，投资金额一般每年在 10 亿元左右，为建筑工程企业参与产业链上游开发和下游运营的红利提供了机遇。

PPP 项目库已有特色小镇项目概要

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　　因此，我们对特色小镇的推荐思路建立在当前竞争格局的两大特征上，即房地产商一家独大和建筑工程企业通过 PPP 积极参与，因此建议关注这两个方向上的企业：（1）通过 PPP 模式积极布局特色小镇，品牌影响力逐渐增强的园林企业，这类企业关注特色小镇的全产业链资源整合能力和特色小镇订单的落地情况。比如棕榈股份一直坚持的生态城镇战略，与当前特色小镇不谋而合；美晨科技、岭南园林则通过 PPP 模式积极布局后端文旅运营，优化中长期业绩成长。（2）与上述地产商有长期战略合作，且景观园林和生态治理工程经验丰富的园林企业，也能跟随自身的地产大客户，积极探索特色小镇的广阔市场。这方面，铁汉生态、文科园林、美尚生态也都已开始通过少数 PPP 项目进军该市场。