2017年中国品牌公寓发展前景及市场空间预测

　　目前市场上对于长租公寓的主要受众群体有多种测算方法，其中常见测算方式是根 据人口流动测算，而测算的是长租公寓子行业整体的潜在需求。由于市面上长租公寓类 型多样，需求的体量其实也会分层次。按照长租公寓的品质和租金从低到高将长租公寓 排序，行业可大致分为：廉租房、散户出租、品牌公寓、服务式酒店公寓等。

　　根据市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄 20 岁到 35 岁之间的单身青年。虽然部分品牌公寓正在研究如何提供家庭型的公寓，但是家庭型的公寓目前还处于实验区而单身青年的公寓已经投入规模化扩张。根据国家统计局统计的普通高校毕业生数，05-10 年期间每年普通高校毕业生 同比增速有明显下滑，10 年以后每年普通高等院校毕业生年增长速度趋于稳定，大约为 3.5%。可根据历史数据假设 16-20 年大学生毕业人数每年以 3%增长。

高等教育普通高校预计毕业生数增长率

数据来源：公开资料整理

　　毕业生在毕业后需要积累一定财富才能首付买房。根据社会调查， 调查样本中有近 76%左右的毕业生无力支付买房，约有 93%的毕业青年需要父母支付全 部或者部分首付才能买房。大部分重点一二线城市房价的快速上涨幅度超过了工资上涨 幅度，这也就意味着越晚毕业青年靠自身奋斗买房的时间可能会越来越长。根据以上数据，可以大致假设三分之一的毕业生毕业之后靠自身或父母买房，剩余三分之二的 毕业生在毕业之后首先租房。

中国重点一二线城市房价和招聘季求职工资

数据来源：公开资料整理

　　中国青年由租房需求变为买房需求的年龄段可以参考平均结婚年龄，通常结婚是促使青年夫妇买房的重要驱动力之一。根据北京大学社会调查研究中心和百合网婚恋研究院于 2016 年初发布的《2015 中国人婚恋状况调查报告》，全国初婚年龄约为 26 岁，硕士生和博士结婚年龄较晚（调查样本都在 27 岁以后）。正常情况下本科毕业时的 年龄约为 22 岁，如果以 26 岁为结婚的平均年龄计算，则大学生毕业后至少有四年的时 间内有租房需求。

　　如果假设大学生本硕博每年毕业人数稳定增长 3%，毕业后四年结婚并婚后不 再租房，新毕业的大学生约有 30%可以通过父母解决首次住房需求，那么可以保守测算毕业青年的大致租赁需求（详见表 2）约为每年 7000 多亿元。如果考虑到市场竞争 者主要以轻资产运营的方式运营长租公寓，以 60%左右的底租大致测算，刨除底租后的租金差市场规模为 4000 多亿元。

品牌公寓市场测算

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