2017年中国物流地产中长期行业景气度分析

　　1、我国高标仓储新增及存量置换需求旺盛，但供给严重匮乏

　　在整个房地产存量持有领域，物流地产是细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。在17 年 2 月 28 日发布的物流地产行业深度报告《从美国经验看中国物流地产需求》 中详细分析了推动物流地产快速增长的核心因素，发现无论是工业物流还是消费物流对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。

　　而从我国目前物流行业来看，整体物流效率偏低，物流成本偏高，物流成本占GDP比重远高于发达国家，在我国社会物流提效降本诉求的推动下，行业增量及存量置换需求空间大。

　　而从下游需求方来看，目前我国高标物流仓储需求方主要包括高端制造业、传统零售、电商以及第三方物流。当然，不同需求方出于对地理位置以及租金的不同权衡考虑，在分布上也呈现一定的差异。电商以及第三方物流对于距离核心城市的距离及交通便利性有较高要求（要求更加靠近终端消费者），而租金敏感性较低，因此在物流仓储的选择上多选择大城市市内交通便利的地点或者距离核心城市较近的卫星城。而零售和制造业客户对位置和交通便利性要求相对较低，对租金较为敏感，因此制造业会选择华中以及西南地区的核心城市。

　　2、高标仓储投资回报率较高，为后续项目退出提供支撑

　　在整体供不应求的状态下，我国物流仓储设施的空置率较低，并且租金水平逐年呈现稳定增长，戴德梁行数据显示，我国物流地产租金由2011年的25.6元/平米增加至15年的30.2元/平米，年均复合增长率4%左右。

　　从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。此外，分城市来看，尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市，但考虑到其土地成本也相对较低，因此，从收益率角度来看，供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。认为收益率高于其他持有型物业是物流地产近几年逐步受到资本关注的本质原因，进而为物流仓储运营商后端退出提供支撑，有助于打通物流地产的开发资金闭环。

我国物流仓储市场租金指数

数据来源：公开资料整理

我国物流设施月租金水平（元/ 平方米）

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一线城市物流地产收益率高于写字楼、商铺等

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全球主要城市物流地产收益率一览

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　　3、我国未来高标仓储市场规模预测

　　（1）（高标仓储与低标仓储之比值）与 （物流成本与GDP之比值） 成反比；高标仓储的使用对整体社会提高物流效率、降低物流成本起到明显的推动作用，而对应到数值来看，也就是（高标仓储占低标仓储比值越高，物流成本占GDP比值将会越低，两者之间呈现一定的反比例关系。

　　（2）保守估计低标仓储保持年均10% 的增长;根据戴德梁行数据,我国仓储扣除高标仓储以外的低标仓储面积从2010到2015的年均复合增长率为20%。考虑到2013年后，低标仓储面积增速持续下降至15%这一趋势。未来5年内，随着企业转向对高标仓储的建设，低标仓储面积增速恐进一步下降,我们保守估计低标仓储保持年均10%的增长。

　　（3）2020年，我国物流成本占GDP 比值降至15%。

　　根据美国物流成本占GDP比重的变化，1981-1985年，是美国政府对物流领域的政策推动期, 美国物流成本占GDP比重快速下降了5个百分点。而在之后的时间里,基本保持着每5年降低1%的降幅。故预计到2020年，我国物流成本占GDP比值降至15%（我国目前物流成本占GDP比值在16%）。

中国低标仓储面积（百万平米）

数据来源：公开资料整理

美国物流成本占GDP 比重

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　　到2020年，我国高标仓储面积将达到1.47亿平方米。而供给端，考虑到一方面政府供地偏少，加上行业较高的进入壁垒，未来供给不会爆发式增长，行业供需关系不会突然发生逆转，行业供需格局长期趋好，行业高景气度持续可期。