2017年中国土地市场溢价率、楼市调控修正政策、财政收入来源及房价变化分析

一、从土地市场行情和调控修正谈起

土地财政与地方经济发展息息相关，因此也成为理解楼市调控的重要线索。目前土地财政仍为二三线城市的主要财政收入来源，土地市场的扰动对于地方财政的影响较大。

二三线城市目前仍然以土地财政为主要的财政收入来源

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因此，当房价下跌、去化降低造成了土地市场冷清，出现地价下滑和流拍，使得土地出让金降低，会推动政府对调控进行一定的修正。以百城土地成交的溢价率作为监测开发商竞拍土地情绪的指标，可以观察到，在每一次小周期中，当调控政策出台，其影响不断发酵，土地市场溢价率出现大幅度降低之后，一段时间后普遍会出台调控修正政策或扩张性财政政策。

土地市场溢价率下滑与楼市调控修正政策的出台存在时间上的同步性

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二、2011年房地产市场降价路径分析

（1）上涨阶段：09 年地王迭出，土地市场空前火热2009 年 4 月至 2010 年 4 月，房价迅速上涨，70 城房价指数在 2010 年 4月当月同比增速达到 15.4%。从土地市场来看，出现了“面粉贵过面包” 的现象。以杭州为例，南星桥粮库地块、钱江新城南星单元地块楼面均价接近 2.5 万每平米，而 2009 年末到 2010 年上半年，杭州商品房均价维持在 15000-20000 附近浮动。

2009年4月至 2010年4月，新房价格迅速上涨

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2009 年4月至 2010年4月，二手房价迅速上涨

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三、三次降价路径的共性

（1）由一线及核心城市率先领涨领跌

从前三次房价调整可以看出，历次调整均由一线及核心城市率先领跌（北、上、广、深、杭），继而向其他城市蔓延，核心城市往往成为历次房价波动的风向标。

一线城市房价变化领先于二三线

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（2）开发商：龙头开发商往往打响第一枪

由于大型房企土地储备较多，且年初均制定了相应的销售目标，市场嗅觉敏锐，所以在市场情绪临近拐点时，可以率先做出反应，以价促量。

（3）房价呈现较强的价格粘性，量在价先

降价的路径首先是去化率下滑，库存上升，呈现量缩价平，房企被动去库存，之后量缩价跌， 房企进入主动去库存阶段。往往销售首先开始萎缩，房价调整的滞后性凸显。

（4）房价下跌时，土地市场出现萎靡，之后普遍出台调控修正或者是放松限购政策