住房租赁新政密集推进 多方发力房价涨幅或继续回落

　　据国家统计局公布的9月70个大中城市房价变动情况显示，热点城市新建商品住宅价格环比持续下降或持平，同比涨幅全部回落。调控政策所带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，这也是最近3年中15个热点城市连续两个月出现全面停涨。而在此基础上，诸如调控政策、土地市场等多方力量仍在持续发力，专家预计未来房价涨幅或将继续下行。

房价涨幅或继续回落（图片来源：互联网）

　　房价过热地区或引发调控潮

　　今年以来，随着调控政策的不断“轰炸”，一些热点城市的楼市已逐渐回归平静。虽然楼市调控的效果正在逐渐显现，但是各地对于楼市调控的决心却没有丝毫放松的意思。事实上，相较于热点城市的“熄火”，一些二三线非热点城市开始逐渐“崛起”，而未来这些房价过热的地区或将成为调控的新目标。

　　从国家统计局公布的9月70个城市的统计数据来看，大部分城市房价的涨幅放缓，特别是一二线城市。整体来看，9月新建住宅平均环比上涨了0.19%，是最近23个月以来的涨幅最低点。

　　尽管一二线城市的房价有继续降温的迹象，但9月非热点省会城市房价上涨的趋势较为明显。

　　据悉，西安新建商品住宅价格以14.9%的涨幅成为了新的“领头羊”，长沙、沈阳和南宁等城市的新房价格涨幅也超过了10%，位居全国房价涨幅的前列。在环比方面，长春、哈尔滨、沈阳、西宁、贵阳、乌鲁木齐等城市进入到了全国房价环比增幅前十。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前二三线城市的房价仍然过热。“目前，此类城市的购房政策仍相对较宽松，南昌、贵阳等地的房产依然受到市场追捧，成为了近期的热点城市。如果此类城市房价上涨幅度难以得到实质性收窄，预计四季度将成为政策调控的重点区域。”

　　多地加快土地供应

　　今年以来，房地产市场调控政策持续加码，一方面，诸如限购限贷等“减法调控”频出；另一方面，从供给侧稳定楼市的“加法措施”也在提速，如增加土地供应等，这亦将对楼市的价格有着很好的抑制作用。而10月末，土地市场迎来了年终高潮。

　　10月30日，北京以99亿元出让顺义、房山、大兴的三个地块，其中后沙峪地块以49.5亿元成交，另外两宗出让金分别为36亿元与13.5亿元。至此，北京10月土拍全部收官，共成交了9宗经营性地块，成交金额达261.5亿元。据克而瑞地产研究中心数据统计，截至目前，今年北京土地出让金额已经达到2129.15亿元，在历史上第二次突破了2000亿元大关。

　　而就在同一天，南端的广州卖地交易额也近百亿元。

　　10月30日，广州出让了5宗地块，涵盖了黄埔、番禺、南沙、花都四个区。总体来看，当天88.7亿元的总起拍价，合计出让总价为95.62亿元，总竞配建面积达8100平方米。

　　据中国指数研究院发布的数据显示，10月全国土地市场供应量同比增长了近四成，各线城市供地同比均有增加。

　　行业人士称，需求调控主要侧重于短期，而供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众的预期。相比于限购、限贷、限售等需求调控，土地供应更侧重于供给端的发力———通过加大土地供应量来调整市场供需结构，进一步平抑房价。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从去库存政策来看，一二线城市已经基本上完成了去库存的任务。在这种情况下，很多一二线城市为了抑制房价的上涨，实施了增加土地供应的政策。

　　张大伟进一步分析称，一二线城市在目前已经做好“减法”的同时将继续做好“加法”，以平稳市场供需结构。增加了供应之后，市场价格将有望降低。

　　楼市资金面趋紧

　　“房地产业作为一个资金密集型行业，对资金具有很强的依赖性，

　　而资金面的变化也将直接影响到房地产市场。”近日，易居研究院研究员赖勤表示，今年以来，随着楼市调整步伐的深入，楼市资金面已明显呈现出趋紧的态势，全国房价涨幅或继续下行。

　　从居民购房杠杆来看，据央行最新发布的2017年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至9月末，个人住房贷款余额已达21.1万亿元，同比增长了26.2%，分别比上季度和上年同期低4.6和7.20个百分点。而事实上，自今年以来，个人住房贷款余额同比增速就已进入到下行通道。

　　赖勤表示，目前一线城市和部分热点城市的房价已出现明显降温，且此前火热的三四线城市房价也因后劲不足而呈现出了逐渐降温的趋势，预计四季度个人住房贷款余额的增长将会继续呈现乏力态势，同比增速也将继续下降。

　　在业内人士看来，随着居民购房杠杆率的进一步回落，全国房价的涨幅还将继续下行。

　　此外，首套房利率的持续上涨、房地产开发企业到位资金，以及受全国银行间市场同业拆借月加权平均利率等方面影响，也造成了当前楼市资金面的趋紧。

　　数据显示，全国首套房平均利率于2011年底达到7.62%的峰值，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，随后触底反弹，上行趋势延续至今。

　　而截至三季度末，全国首套房平均利率为5.22%，分别比上季度和上年同期高出0.33个和0.81个百分点。

　　“考虑到持续的金融秩序整顿、对违法违规资金的打击以及金融去杠杆，预计全国首套房平均利率在一段时间内仍会有上涨的可能。”赖勤表示。

　　此外，关于房地产开发企业到位资金情况，截至三季度末，房地产开发企业到位资金同比增速为2.1%，分别比上季度和上年同期低8.9和13.3个百分点。经过梳理后发现，房地产开发企业到位资金同比增速于2016年第二季度到达阶段性高点后就已进入下行通道，且下行趋势已延续至今。

　　此外，一位银行人士表示：“理财资金对接房地产项目已陆续被叫停了”。而一位大型房产开发商则透露，目前的资金压力尚不明显，“据我所知，部分小的开发商融资难度会大一些”。

　　住房租赁新政密集推进

　　从今年下半年开始，楼市调控政策开始逐渐向住房租赁市场发力。在今年7月住建部等九部门推出12个人口净流入城市试点住房租赁市场之后，8月底国土资源部和住建部又推出了利用集体建设用地建设租赁住房的13个城市试点。此后，各地便闻风而动，至少已有48个城市出台了鼓励发展住房租赁的各种措施。目前，住房租赁市场已经在各地强势启动，由此有业内人士认为，这一改变对于房地产市场的稳定健康发展将起到积极作用，也有助于打压房价的上涨动力。

　　10月31日，北京住房租赁新政正式实施，监管与服务平台同步上线。

　　据了解，住房租赁监管平台将通过接口方式对各类市场主体运行的网络交易平台进行管理。而新政实施后，通过监管平台完成住房租赁登记备案，各部门将根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

　　值得一提的是，不仅仅是北京市，全国范围内已经有多个城市陆续出台了房地产“租购并举”的相关政策。近日，太原市就明确提出鼓励新建租赁住房，政府将支持房地产开发企业改变经营方式，从单一开发销售向租售并举模式转变；鼓励企业将持有的存量房源依法向社会出租；支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发租赁一体化的运作模式。

　　由中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，全国已经有超过10个城市推出租赁类土地，未来可提供的房源将超过8万套。不仅如此，北京、佛山、上海、广州、深圳等城市先后已开始探索租赁土地供应模式的运作。

　　张大伟分析认为，发展住房租赁市场，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。（杜雨萌 高伟）

　　转自：中国商报