2017年中国房地产行业供给状况及未来啊发展趋势分析

　　新时代：向均衡变革，楼市稳中求进

　　我们认为，房地产市场正进入一个新时代，这个时代将以制度变革为基础，去调整不平衡、不充分的楼市现状， 以 完成楼市向均衡的进化，帮助人民实现美好生活，完成伟大的城市化进程。而 2018年将是这一进程的开始。我们看到，十九大报告中明确提出，“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。十九大报告中关于房地产的论断也非常清晰， 即房住不炒，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。我们认为，房地产市场的不平衡、不充分一方面是由城市化阶段所决定，另一方面也与当前房地产市场的定位有关。

　　1、城市发展不平衡，房屋供给不充分

　　我国目前 处在城市化 第二阶段 ， 大城市集聚 效应 导致 发展不平衡。如果我们用城镇常住人口/总人口的比例来衡量城市化率的话，2016 年我国城市化率已经达到了 57.3%。根据国际上通行的衡量标准，当城市化率超过 50%，但是没超过 70%时，城市化进程处在第二阶段，基本特征是小城市人口向大城市进一步集聚，大城市集聚效应凸显。从人口来看，一线城市常住人口占全国人口的比重，从 2008 年的 4.1%提高到了 2016 年的 5.2%，强二线城市的常住人口占比从 2008 年的 11.7%提高到了 2016 年的 13.1%，这说明在目前的城市化进程中，我国人口在向大城市进一步聚，而人口集聚的分化带来了城市间发展的不平衡，2016 年一二线城市人均 GDP 已经达到全国人均GDP 的 2.3 倍，比 2008 年的 2.15 倍高。

我国 2000 年以来城市化率变化情况

数据来源：公开资料整理

我国一二线城市人均 GDP 与常住人口占全国比重

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　　资源过度集中在核心城市，其后果是带来严重的大城市病，一二线城市人口密度过高，房价过高。由于我国核心城市的经济发展速度较快及一些历史原因，大量资源集中在了核心城市，如教育、医疗、产业资源等。以北京为例，根据统计北京市目前拥有三甲医院 58 个，人均三甲医院数量为 2.7个/百万人，位列全国第二。2016 年中国顶级医院医院排行榜 TOP10 中，北京有三家医院上榜，其中解放军总医院、协和医院牢牢占据着前两位。这说明全国顶尖的医疗资源过多地集中在北京等核心城市。资源的过度集中会加速人口向核心城市流动的进程，使得地区之间的发展失衡，其后果是给核心城市带来严重的“大城市病”，表现为人口密度高，房价高企。

我国省份人均三甲医院个数比较（个/百万人），天津、北京排名靠前

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2016 年我国一线城市人口密度，一线城市远超全国

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我国一线城市的房价远远高于全国平均水平

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　　另一方面。 我国保障性房屋供给不充分，保障力度仍然不足。我国保障性住房体系构建始于1998年，国发第 23 号文第一次明确提出为最低收入家庭提供廉租住房，为中低收入家庭提供经济适用房。随后政府又推出了限价商品房、公共租赁住房、棚改房等保障性住房政策，至此我国住房供应体系下共有经济适用房、廉租房、限价房、公租房、棚改房等五大保障房类型。不过十二五以前，以经适房为主的保障性住房供给不充分，经适房投资额及竣工套数占全国总体的比重逐年下降，弱化了保障性住房的保障力度和效果。

我国保障房体系由廉租房、公租房、经济适用房、限价房、棚改房五部分构成

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十二五规划前，我国经适房竣工套数及投资完成额占全国总体的比重逐年下降

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　　我国保障房体系的构建急需 我国保障房体系的构建急需“ 补课”。 。十二五期间，我国政府加大了对保障性住房的建设力度，根据住建部的数据，十二五期间全国保障性住房建设共计 4000 万套，占到同期全国商品住宅销售套数的 78.2%。但保障房建设的力度和范围仍然不足，保障效果有待提高，保障房体系的构建急需“补课”。

　　2、长效机制开启新时代，供给侧变革追求美好生活

　　房改二十年 调控多、政策多 。自 98 年 23 号文启动我国房地产商品化至今，房改已经走过近二十年，期间经历了多次房地产调控周期，调控的手段也从控制土地审批、提高税费等丰富到限购、限售、限贷等限制性政策。纵观二十年房改，我们可以发现我国楼市调控呈现出明显的调控期长、放松期短的现象。其背后的原因是城市化率提高带来了大量住房刚需，在政策放松时期会迅速释放，短时间内推动房地产市场的快速发展。

房改以来我国房地产调控政策呈现出明显的调控周期长、放松周期短的趋势

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　　需求侧调控成 为 主要手段 ，政策趋于短期化 。为促进房地产市场平稳健康发展，政府多次出台调控楼市调控政策，手段不限于限贷、限售、限购、限价、提高首付比等，但这些手段都是对需求端进行调整，由于住房刚需的存在，这些手段在短期内可以实现平稳市场的效果，但只是延后了需求，一旦放松调控政策，这些需求会迅速释放，将房价重新推回高位，无法真正有效地稳定房价。因此从需求侧调控楼市的效果相对有限。

长效机制落实房住不炒，租购并举成为重要一环。房住不炒写入十九大报告，这将奠定了今后楼市调控的主基调，为房地产长效机制的构建开启了政策面的窗口。为落实房住不炒定位，长效机制的核心就是强调住房居住属性，租购并举是其中的重要一环。近两年，租赁市场扶持政策及法规频出，尤其是今年 7 月住建部等九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》出台后，各地省市政府相继出台当地的细则文件，租赁行业扶持性政策的出台达到高潮，行业将日趋规范，发展也将步入快车道。

　　增加住房供给，房地产供给侧改革为人们提供美好新生活。从历次楼市调控的政策来看，需求侧调控只能在一定时期内稳定房地产市场，缺难以得到一个长期效果。因此长效机制构建的重点，就是从房地产供给侧寻求突破。一方面可通过推出租赁住房、共有产权房等，增加住房供给主体，分流购房需求，达到稳定房价的目的。另一方面可推动集体建设用地入市，增加土地供给。2017 年 8月 30 日，国土资源部与住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，提出利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应。这是尝试盘活存量土地，增加土地供给的一大突破，相信未来在集体建设用地入市方面会有更多的政策落地。住有所居关乎民生大计，近几年房价大涨也加重了居民的生活成本。随着房地产供给侧改革的逐渐深化，长效机制将有效缓解人民的住房压力，真正为人民带来美好新生活。