中国房价未来走势分析

　　一、我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市;

　　我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市。

　　目前不得不承认的是，我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段，“人口红利”的优势在逐渐减少，未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市;

　　然而，事实上，人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认，但事实上，人口基数足够大，而且二胎政策已经放开。

　　最重要的是，我国的城市化已经进入下半场，远不是原来“农村包围城市”，而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。

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　　目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源，同时也迸发着更多的机会，更加新鲜的文化和思想，始终吸引着全国各地的目光。

　　以北上广为首的70个大中城市来说，目前的房产库存，其实还远远不够。

2017年第二季度中国主要城市人口吸引力概述

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　　2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化，是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩，真实性有待商榷。

2010-2016年31城小学生人口变化的情况

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　　厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错，未来凭借着其本身的优势，也应该不错。

　　除了北京、上海之外，其他城市都在争夺人口，深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战，再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市，这些城市有着较好的人口增长预期，未来的购房需求量继续膨胀。

　　二、一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少;

　　一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少。

　　关于土地供应，大家不得不承认的是，目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。

2017年1-9月不同城市土地市场情况

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　　一线城市总体来看土地供应同比确实在增加，且楼面价有所下降

　　而二线城市土地供应量持续走低，然而楼面价却上升了22%，即地价上涨超过四分之一

　　对于一线城市，北上广深作为政策调控的重点，土地供应量有所回升。

　　尤其是北京第一季度的土地供应就已经达到2016年全年的供应，但是这种供应，盘旋在北京的房企仍然不领情，主要也是因为2016年的供地量实在太低，不足120万平方米。

　　所以2017年的多倍土地供应仍然起不到太多作用，即使2017年是2016年土地供应的10倍，总体来看也不足1200万平。

　　上海和广州2017年的土地供应量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但这个土地供应量基本也是杯水车薪，更何况，这部分土地里还有那么多的租赁用地，共有产权，商服用地等。

　　同时深圳，土地供应量着实是百分百的减少，2017年前三季度住宅土地成交量为0。

　　同时，因为房价最主要的组成部分就是地价，地价上涨四分之一，房价不可能不涨。2017年二线城市土地成本上升四分之一多，即使开发商放弃利润，只是单纯为了公司的运作，品牌的扩张，但是地价高居不下，房价肯定不能低啊。

　　开发商的底线无非是不赚钱，但是不能赔钱。

　　所以，从中期看来，一二线城市的土地供应会持续走低，一方面是城市总体规划的布局，另一方面也是限于18亿亩耕地红线，这是一个具有法律效力的约束性指标，18亿亩耕地根本上是不可突破的底线，所以加大土地供应困难重重。

　　三、重压调控下，房价依旧保持小幅上涨;

　　自2016年930新政以来，楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控，这一系列的调控政策确实取得了效果，根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示：

　　1、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落

　　70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

　　2、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

　　一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月基本相同;

　　3、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落

　　不过比较有意思的是，这轮调控“限购+限贷+限价+限售”，房价仍然没有下降，相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外，其他城市房价均在上涨。

　　这种力度的调控房价仍在上涨，那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢，房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势，小幅上涨也是涨。

　　四、那么，房价何时会降?

　　1、调控之下，房价何时会下跌?

　　很多人对于调控有误解，认为调控就是要让房价下跌。

　　其实不是，调控是为了让房价稳定下来，既不大涨也不大跌。

　　国家一直以来说的，都是要稳定房价，让房地产行业稳定健康的发展，减少系统性金融风险。国家从来没有说过，要让房价下跌的话。

　　事实上，在我国楼市发展史上，确实有几次楼市崩盘，包括温州、海南，当然最具代表性的还是海南的“天涯海角”。

　　同时可能会有人提到周先生在G2o会议上的表示，中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。

　　但是经济去杠杆、金融去杠杆，不一定就是降负债，房企目前的负债率确实已经超过平均负债率，但是如果真的用降负债的办法来降杠杆，经济很可能出现瀑布式下跌。

　　即使后续租售同权等政策落实，那其实从政策制定到落实，中间还是有过渡期和缓冲期的，也就是说，2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期。

　　2、北上深还能不能买?

　　不知道大家发现没有，全国已经有40多个热点城市发布了限售令，唯独没有北上深。

　　这意味着什么?

　　意味着收网的时候，特地留了一个口子。

　　当未来的某一天，全国大量的流窜资金，发现无处可去的时候，无房可投，无利可赚的时候，转过身来一看，原来北上深还有机会上车。

　　你说，它们会不会蜂拥而已?

　　况且未来2年，随着美联储的持续加息，保值避险将会取代升值，成为最重要的购房参考标准之一。

　　在全国300多个城市中，买哪里最安全?

　　北上深，注定会是避险资金的首选。

　　3、三四线城市还能不能买?刚需要不要再等等?

　　1.国家要去三四线库存，这是任务。

　　2.怎么去库存?人们习惯于买涨不买跌，所以要让房价涨。

　　3.等房价涨的差不多50%以上了，去库存也就去的差不多了，大概率开始限购。

　　4.限售以后，房子难买也难卖，流动性变差，房价逐渐稳定甚至小幅回落。

　　5.而相比于50%以上的上涨，回落的10%根本就不算什么，等回落后再买入的人，终究还是亏了。

　　纵观这20年的楼市，一年内上涨50%的房子数不胜数，一年内下跌50%的城市屈指可数，这就是真实的现状。所以既然是刚需，既然早晚都要买，趁着利率低赶紧买入，终究还是省钱的。

　　从长期来看，由于我国人口基数大，以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市，一二线城市的住房需求还有膨胀空间;

　　从中期来看，我国的土地供应肯定是逐步缩减的，尤其是一二线城市，受限与各城市总体规划，以及城市本身的体量，未来一二线城市土地供应会继续下降;

　　从短期来看，目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”，房产调控也逐步定为长效机制，但是高压之下，我国房价仍然保持小幅上涨，不得不说是需求端发力。

　　虽然房产调控已经纳入某会报告，要维持房价稳定，但是“稳定”一定是房价稳定上涨，而不是稳定下降。

　　房价大涨的时代确实已经不复存在，但是在2018年前，仍然会保持像2017年下半年稳定小幅上涨的态势，预计全年的涨幅不会超过4%。