2018年中国房地产行业发展趋势及市场前景预测

　　展望2018年，我们认为调控政策大概率维持现状，大幅加码或放松可能性均不大。1）十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”；2）2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，在长效机制建设之前，仍需要调控换取时间；3）尽管经济下行压力仍在，但短期工业增加值增长仍相对平稳；4）2017年各线城市房价涨幅明显回落，热点城市楼市亦呈现不同程度降温，调控已逐见成效，进一步大幅加码必要性不足。

房价环比涨幅逐步收窄

数据来源：公开资料整理

工业增加值增速仍相对平稳

数据来源：公开资料整理

　　加快住房制度改革和长效机制建设为2018年政策重心。十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购幵丽的住房制度,让全体人民住有所居”；12月中央政治局会议强调加快住房制度改革和长效机制建设。2017年7月12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场；9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，均体现了“建立多主体供给、多渠道保障、租购幵丽的住房制度”的要求。随着本轮调控逐见成效，预计2018年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设。

　　一、中国房地产按揭利率走势回顾

　　2016年年底以来，资金面持续收紧，2017年4月25日政治局会议就“维护国家金融安全”主题进行集体学习，并提出维护金融安全6项仸务，体现了自上而下对防范金融风险的高度重视。金融去杠杆背景下，实际利率持续攀升，2017年11月全国首套房按揭利率平均达5.36%，连续11个月攀升。从M2增速来看，前11月M2增速同比增长9.1%，较2016年全年下降2.2个百分点，增速持续收窄。

国内十年期国债利率持续上行

数据来源：公开资料整理

按揭利率逐步走高

数据来源：公开资料整理

前11月个人按揭贷款到位资金同比下降1.6%

数据来源：公开资料整理

　　二、供地增加叠加开发商补库存

　　主流房企补库存积枀，溢价率持续回落。步入下半年尤其是四季度以来，竞拍门槛提升、融资渠道收紧、政府加大供地背景下，土地溢价率大幅回落，11月百城土地溢价率为19.4%，连续四个月回落。土地市场降温背景下，下半年主流房企明显加大拿地力度，22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%，较2016年上升6.4个百分点。剔除2016年拿地明显上升的恒大、碧桂园、融创后，19家房企前11月拿地销售比为168.1%，较2016年上升47个百分点。其中万科、保利、新城等房企前11月拿地销售比达143%、171%和320%。

百城土地溢价率大幅回落

数据来源：公开资料整理

22家标杆房企拿地积极

数据来源：公开资料整理

代表房企拿地面积与销售比

数据来源：公开资料整理

　　主流房企加大拿地背景下，2017年前11月土地成交价款同比增长47%，考虑延续支付为2018上半年土地购置费提供支撑。

土地成交价款高增速为未来土地购置费提供支撑

数据来源：公开资料整理

　　2017年4月1日，住房部和国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。从2017年11月末主流城市的去化月数来看，大多数城市仍低于12个月，预计短期供地仍将维持高位。

2017年11月末主流城市去化月数仍低于12个月

数据来源：公开资料整理

2017年前11月百城供地同比增长13.9%

数据来源：公开资料整理

　　三、商业办公库存高企，新开工难有起色

　　2017年前10月全国商品房新开工14.5亿平米，其中商业、办公楼等非住宅类新开工4.1亿平米，占比28.2%。受库存高企、商业及写字楼过剩等因素影响，尽管前11月全国商品房新开工增速仍有6.9%，但办公楼、商业用房开工同比分别降7.4%和8.6%。展望2018年，一方面商业库存高企、供应过剩等因素依旧存在，另外本轮调控多地出台限商等政策，预计商办类开工仍难有起色。

2017年商办类物业开工低迷

数据来源：公开资料整理

国内主流城市商办物业空置率处于较高水平

数据来源：公开资料整理

　　四、库存低位，住宅新开工或超预期

　　从历史来看，住宅销售与新开工同步性明显，随着2018年住宅销售回落，住宅新开工增速将承压。我们用“历年累计住宅竣工-累计销售+(当前施工-当前竣工)”来衡量住宅库存，相比传统的“历年累计开工减去累计销售”，该挃标剔除了停工的死库存（历年停工在当年不复工，不计入当年施工）。按当前销售水平，全国住宅库存仅0.64年，处于近年最低水平。2018年即使销售增速回落，但考虑当前住宅绝对库存处于底部，住宅新开工表现将优于销售。

销售回落带动住宅开工回落

数据来源：公开资料整理

目前住宅库存处于近年较低水平

数据来源：公开资料整理

　　五、施工面积及建安成本仍将延续增长

　　从建安支出来看，建安成本主要受施工面积和单位建安成本影响，其中施工面积主要受新开工和竣工面积的影响，尽管近年全国新开工面积2013年高点的20.1亿平下滑到当前17亿平左右，仍远大于竣工面积（11亿平）。预计2018年新开工同比持平（17亿平米），仍将大于2017年竣工面积（预计10.6亿平），根据施工面积=（上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工）/调整因子，其中调整因子为停复工面积影响，相对稳定，则2018年施工面积仍有望保持小幅增长。

全国商品房新开工面积仍远大于竣工

数据来源：公开资料整理

　　从原材料成本来看，2017年前11月PPI累计同比增长6.4%，预计2018年PPI增速仍有望维持2%~3%，单位建安成本仍有望小幅上涨。

PPI环同比上涨

数据来源：公开资料整理