2018年中国住房租赁市场发展趋势预测

　　我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等 成熟市场都在35% 以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租 赁市场的发展空间十分可观。城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线 城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%，相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比，差距明 显。
世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间，也就是说，在相对成熟的市场化体系 中，约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类 似，当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场 化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有 率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。

中国租赁人口仅11.6%，与发达国家差距明显

数据来源：公开资料整理

一线城市租赁人口占比没有超过40%

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　　核心城市，特别是一线城市及新一线城市，因其便利的生活设施及广阔的发展前景， 一直都吸引着大量人才的涌进。然而，近年来主要城市房地产价格出现过快上涨， 一线城市（北京、上海、深圳、广州）近两年房屋平均出售价格涨幅达20%，已接 近3万/平方米；对于二手房成交价，北京已超8万/平方米，上海、深圳接近6万/平方 米，广州也已达4万/平方米。与此同时，二线城市房屋平均售价上涨势头也不容小 觑，南京2016年房屋平均售价已达17754元/平方米，较15年上涨6265元/平方米。

　　一般来说，有两类人具有租赁需求，一类是流动人口，另一类是户籍所在地的户籍 人口，基本为高校毕业生。根据最新发布的《中国流动人口发展报告》，中国2016 年的流动人口达2.45亿元，比上年末减少171万人，已经是连续第二年下降。尽管如 此，无论是从流动人口的绝对值，还是其在总人口的相对比重来看，流动人口数量 近年来一直处于较高水平，并且预计未来依然会延续这一趋势。而近年来我国新生代流动人口的比重也在不断上升，2016年已达64.7%，呈现稳步增长的趋势。新生 代流动人口由于缺乏必要的长期工作经验，又不具备本土人才的“本地优势”，往 往在职业竞争、薪酬待遇方面存在一定的劣势，进而进一步影响了其购房能力。 随着新生代流动租赁人口比重的逐渐提高，其租房领域的“消费升级”需要日益明 显，除了简单的“住”之外，他们往往更加注重租房市场的便利性、透明度、社区 化体验、以及其它衍生服务。毫无疑问，相较于私人租赁市场，成熟的租赁机构在 这方面更有优势。

2016年我国约有2.45亿流动人口

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一线城市流动人口比重均在35%以上

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国内高校毕业人数逐年增多

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67%流动人口以租住私房作为居住模式

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一线城市房屋平均售价高企

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2016年二线城市房屋平均售价上涨明显

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一线城市二手房价格高企

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高校毕业生平均起薪低

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　　从机构渗透率的角度来看，租赁市场中机构管理仅占据房源渠道的5%（北京），而 全国这一比率的平均水平仅为2%，远远低于发达国家的水平。政策利好叠加后发优 势，预计未来长租公寓将会迎来长足发展。并且当前我国利率市场化尚未放开，利 率中枢明显高于发达经济体，房租收益率减贷款利率水平远远低于其它发达国家， 这压缩了私人租赁主的收益空间。而机构化的长租公寓机构，有望通过规模化运营 形成规模经济，同时REITs等金融产品的运用，也能使其实现“轻重分离”，提高 经营利润效应。因此，无论从必要性，还是充分性角度考虑，未来大部分租赁市场 的增量与存量空间，将属于机构主体。

　　得益于政策红利以及房屋租赁领域较低的机构渗透率，各大资本看好行业未来发展 前景，纷纷提前抢滩布局。特别是雷军的顺为基金投资公寓品牌YOU+以来，长租公 寓领域的投融资步伐明显加快，魔方公寓、寓见、新派公寓等行业领先品牌纷纷得 到资本青睐。创业公司动辄数千万、上亿的融资规模，一方面显示出了资本对行业 未来发展的信心，另一方面，也从客观上为各公司的规模扩张及精细运营奠定了资 金基础。

部分房企长租公寓布局数量

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